天天看熱訊：成都樓市熱度上升，網紅盤背后真相原是巨大價差

一場網絡擁塞和一組統計數據，讓成都房地產市場擁有了“網紅”熱度。

(資料圖)

3月15日，成都市住建局發布公告：天府新區“恒大天府半島天紀小區 ”、金牛區“龍湖香港置地瑰云里”、青羊區“寬窄慢里”等三個項目開放登記報名。由于報名人數較多，導致網絡擁塞，住建蓉e辦及天府市民云app相關模塊相繼出現異常，經研究，上述項目報名截止時間調整為3月16日17時。

3月16日，國家統計局發布了2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。在多項指標上，成都均位居前列。

“神盤”再現的真相

春節以來，成都樓市已經逐漸升溫，出現了越來越多的熱銷樓盤。

3月3日，四川師大站TOD·錦江府項目推出二批次兩棟120套房，面積134-175平方米。報名人數觸發了成都的“三倍熔斷”的規定，即登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的項目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。

錦江府項目的置業顧問介紹，二批次清水均價約3萬元/平方米。鑒于二批次熱銷，將加緊申請在3月底推出三批次6號、7號和9號三棟樓，而且預計價格會相比前面兩個批次有所上漲，均價約在3.1萬元左右。

市場的回暖不僅出現了一些熱銷樓盤，一些不需要搖號順銷樓盤的到訪量和成交量也在上升。位于成都錦江區的一順銷樓盤的置業顧問介紹，去年年底該樓盤還有3個點的優惠，但是今年市場形勢回暖，已經收回之前的優惠點。

成都樓市人氣的回升在3月15日出現了戲劇性的事件，加劇樓市升溫的氛圍。

當天，成都天府新區“恒大天府半島天紀小區 ”、金牛區“龍湖香港置地瑰云里”、青羊區“寬窄慢里”等三個項目開放登記報名。但是，由于報名人數較多，導致網絡擁塞，住建蓉e辦及天府市民云app相關模塊相繼出現異常。而且從3月16日成都市溫江區不動產交易中心發布的公告顯示，3月16日仍出現過系統異常。

其中，恒大天府半島天紀小區此次推出的是天府半島6期64棟二單元180套房源，備受購房者關注。主要原因在于其精裝價格約1.3萬元/平方米，而周邊二手房價格超過2萬/平方米，差價在7000元/平方米以上，因此吸引眾多購房者報名登記。

恒大天府半島作為該區域的“價格洼地”，在上一批次即2022年3月底推出了1124套，當時也觸發“三倍熔斷”。但是像這次直接導致商品住房報名登記系統崩潰著實罕見。有業內人士分析認為，去年成都樓市新政優化調整了搖號順序，可以參與搖號的人大增，同時，巨大價差利益之下，很多人沖進去博運氣。

中指研究院四川公司研究總監蘇宇向第一財經表示，恒大天府半島是典型的房價倒掛項目，銷售均價明顯低于周邊市場均價，熱度高漲屬于正常現象，但這種項目在成都所剩無幾，這種非常規事件并不具備代表性。

但是，蘇宇也強調，這種非常規的熱點事件很有可能會傳遞市場過熱的片面信號。

易居研究院研究總監嚴躍進向第一財經表示，報名系統崩潰其實是一個購房秩序的問題，不是簡單的購房熱度的問題，這要求我們對一些復蘇得快，或者說熱度相對高的一些城市要密切監測。

他說，我們是希望這個市場是活躍的，但是報名系統崩潰就會產生新的一些問題，甚至會使這個市場出現一些新的恐慌情緒，或者說造成一些新的壓力，從這個角度去看，成都的這個例子是值得全國重點關注。

嚴躍進認為，這個恒大的項目熱銷也說明兩方面的問題。一是雖然有一些企業有債務問題，但是購房者還是愿意認購的，第二就是說如果是做到現房銷售，或者說企業債務問題解決，購房者信心還是有的。

因此，他認為，這個過程中要注意到現在這種潛在的買房需求，注意合理安排，要加強對潛在購房意向的收集，因為以前都覺得市場需求不足，這些工作都不做，現在這種意向購房需求要收集，有助于統籌做好工作。

樓市難“狂飆”

國家統計局3月16日發布的數據顯示，2月成都新房價格環比上漲0.7%、同比增漲8.6%，二手房價格環比上漲1%、同比增漲9.2%。在新房和二手房價格同比增幅上，成都位居70個城市中最高。在新房價格環比增幅上，成都位居第三，二手房價格環比增幅上位居第一。

嚴躍進表示，成都是全國少數幾個指標總體健康，熱度很高的城市，甚至比上海這種城市可能還要強一點。而且成都的市場熱其實不是現在，有些指標持續至少半年。

蘇宇表示，成都的房價漲幅較高主要是結構性原因，新開盤項目的價格普遍高于老項目，造成了房價指數的上升。從單盤情況來看，并沒有出現價格普漲的現象，甚至部分項目還在延續春節的打折促銷動作。

他認為，價格上漲的原因，一方面是中心城區新開項目占比較高，一方面是2021、2022年“兩集中項”目陸續入市，這些項目的限價上限是有一定上升的。所以這些因素造成了成都房價指數上升較快。

在價格上升的同時，成都的樓市成交量也大幅增長。中指研究院西南分院的報告顯示，成都市商品住宅2月供應面積為76.7萬㎡，同比上升58.9%，環比下降11.1%。成交面積為147.1萬㎡，同比上升10.6%，環比上升22.1%。

蘇宇認為，成都城市發展迅速，人口高速涌入，大量機械性增長人口帶來了旺盛的置業需求，這給成都房地產市場打下了良好的基本盤。另外，去年以來四次樓市新政的政策效應得到釋放。

在去年成都四次樓市新政中，成都樓市限購政策逐步放松。“5·16政策”規定近郊區（市）縣住房不納入中心城區購房限購套數計算，優化無房居民家庭認定。“5·31政策”增加二孩及以上家庭，居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房出租的家庭新購買住房套數。

“11·17政策”又將成都除高新南區外一二圈層區域購房資格打通，增加二三圈層增加購買套數限制，同時，無房資格不再區分順位，雙限地項目不再公證搖號。“12·30 政策”進一步規定，父母投靠成年子女入戶的，可以作為單獨家庭在戶籍對應的限購區域購買一套住房。

蘇宇表示，四次新政對成都購房資格進行了放松，同步刺激剛需和改善需求，但去年受高溫限電、疫情封城的擾動，置業需求釋放不通暢，政策孵化效果沒有在市場端體現出來。春節之后隨著政策效果孵化、疫情解封，積累了半年多的需求集中爆發，使得成都新房市場、二手房市場表現火熱。

“尤其是去年5月新政中對于賣舊買新的刺激在市場端有明顯表現，使得近幾周成都二手房市場成交套數是新房的近兩倍，而常規而言成都的新房二手房成交套數比例是5:5到7:3的范圍。接下來，在‘賣舊’動作完成后，‘買新’動作還將對新房市場形成持續性支撐。”蘇宇表示。

不過，蘇宇認為，成都的樓市仍然是觸底回升。“成都前幾年的商品住宅成交量級都維持在兩千萬方左右的這個量級，粗略的算一下，新房的單日成交套數就是五六百套，現在的單周新房成交量其實也就回到了年度平均水平。”

實際上，進入3月，成都樓市相比2月的增幅有所減緩。

中指研究院西南分院的周報顯示，2月27日-3月5日成都商品住宅市場供應面積為29.9萬㎡，環比上升26.6%，成交面積為40.3萬㎡，環比下降7.1%。3月6日-13日成都商品住宅市場供應面積為60.7萬㎡，環比上升103.0%，成交面積為40.9萬㎡，環比上升1.4%。

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