全球快播：南寧房貸年齡可延期至80歲，業內人士怎么看？

2月12日，關于“南寧市房貸年齡期限可延長至80歲”的消息受到廣泛關注，對此，南寧市一房產中介對第一財經證實確有其事：“政策是這幾天才出來的，以前最高年齡限制是70歲，現在調整為80歲”。他表示，現在只有少部分銀行可以做特殊申請，新房和二手房都可以申請，不過只限于商業貸款，公積金貸款還沒有實行。

在南寧有新房項目的房企人士對第一財經表示，其所在的企業已經知悉上述政策，不過，目前項目上還沒有執行，其表示，“或許與合作銀行不同有關”。

通常情況下，銀行對購房者的房貸最長期限為30年，貸款到期日不能超過貸款人60—70歲的年齡，也就是說，貸款人只有在年齡小于30—40歲的情況下，才能貸足30年，而房貸年齡期限延長至80歲之后，貸款人50歲的時候購房，也能貸足30年。

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易居研究院研究總監嚴躍進認為，房貸年齡期限可延長至80歲，與延遲退休有一定的關系，因為延遲退休后，貸款人收入保障的年限也會增加；另外，這也與當前貸款額度比較充裕有關。嚴躍進表示，該政策變化能照顧一些中老年人的購房需求，此外，該政策下，老年人與子女一同買房的貸款額度也會增加，有助于涉及養老的家庭更好實現置業計劃。“省會城市的相關需求比較充足，一些省會城市可以優先考慮該政策的調整。”嚴躍進說。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2022年，房地產貸款占新增貸款的比例降至4.9%的歷史新低，2023年1月份，居民新增人民幣貸款2572億元，同比減少5858億元。其中，中長期貸款2231億元，同比減少5193億元。當下，居民貸款買房的積極性很低，或者說，不愿意加杠桿，上述政策主要是為了激活購房者加杠桿買房的情緒。該政策對年齡較大的購房者，有一定的促進作用。

李宇嘉也表示，當下，各地都在積極扶持樓市，單看某一政策，效果不會很大，“當下任何一個城市的樓市，已經沒有一招鮮的政策了。即便是限購退出、利率下降，也無法讓樓市迅速回升。”必須要多種政策疊加，久久為功地紓困需求端。

上述政策調整的背景是，南寧樓市松綁政策不斷與樓市去化仍存挑戰并存。

2020年，在疫情、投資客離場等因素影響下，南寧樓市步入下行周期，商品住宅成交面積開始下滑。2022年，在樓市不限購的基礎上，南寧市出臺了不少促進樓市銷售的政策，例如降低首付比例，進行購房契稅補貼，提高二孩、三孩家庭公積金貸款額度，舉行購房團購活動等。

然而，政策加持之下，2022年南寧樓市成交情況并沒有好轉。中指數據庫監測的數據顯示，2022年南寧主城區商品住宅成交395.3萬平方米，同比下降33.6%，商品住宅市場承壓，連續三年成交縮減。

克而瑞統計的數據顯示，截至2022年9月末，南寧市的新建商品住宅的庫存為805萬平，消化周期為25.6個月。

實際上，房貸年齡期限延長，對銀行來說有一定的風險。廣東中矩律師事務所律師鄭博恩對第一財經表示，若銀行執行“房貸年齡期限延長至80歲”的政策，存在的最大風險是貸款人因年齡較大無法履行還款義務，而房子也因樓齡年限問題導致貶值，此時就會存在資不抵債的情況，會給銀行形成不良資產。通常情況下，若貸款人年齡較大，銀行會追加擔保人或擔保物，或者是降低貸款金額，以保證貸款的房屋在可控的價值范圍內。

那么，若貸款人離世時未還完貸款，貸款人去世后，剩下的房貸及房產該怎么處理？鄭博恩表示，首先要看是否有繼承人。若房產由法定繼承人繼承，根據相關規定，繼承人在繼承遺產的同時也要繼承其貸款債務，繼續還款；若繼承人放棄繼承房產，且有房產證的，銀行則會將貸款人按揭貸款的房屋進行拍賣，用拍賣所得來抵償房貸，不足部分銀行也不能再追究，多出部分繼承人也沒有權利再繼承；若繼承人放棄繼承房產，且房產證還未辦理下來，房屋則由開發商處置，因開發商在貸款時往往一并作為擔保責任關系的一方，即開發商需要為貸款人償還銀行貸款。

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