全球百事通！專家隔空爭辯預售制：房企建房能力如果下降2/3，房價會怎樣？

“爛尾樓風波”之下，商品房預售制的存廢問題再度引起樓市專家們爭鳴。

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近日，北師大房地產研究中心主任董藩在2022網易經濟學家年會夏季論壇上表示，有的經濟學家名氣大，在網上他們強調必須取消預售制，這是說法完全是錯誤的，因為他們根本沒有理解預售制背后的積極意義。

稍早前，經濟學者任澤平曾在社交媒體上發布觀點稱，是該取消商品房預售制了，“一手交錢、一手交房，天經地義”、“現房銷售，所見即所得”，這是對購房老百姓權益的最大保障，防止不公平的單方面承擔爛尾風險。

“如果取消預售，現在開發商生產制造的能力會至少下降2/3，而當市場上房子只能蓋出1/3的時候，市場的供需關系會變成什么樣，價格長期來看會變成什么樣？”董藩稱。

對于董藩的上述觀點，業界也有不同的意見。

中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業強對第一財經分析稱，當前，房地產企業的發展水平遠非20年前可比，房地產行業的發展也由粗放式進入高質量發展階段。目前房地產行業供需不平衡問題根源是資源配置的不均衡，這遠不是通過預售制就可以解決的。從長期來看，預售制應該逐步退出房地產市場。

第十三屆全國政協委員、安徽省律師協會副會長周世虹也持相近意見。他曾在2021年全國兩會期間提交提案，建議取消商品房預售制度。26日，周世虹在接受第一財經采訪時表示，中國商品房預售制自1994年出臺，迄今已逾20年。從該制度設計之初，就將購房者和開發商置于一個權益失衡、信息不對等的狀態，是一種不公平交易行為。隨著企業進入房地產市場的門檻不斷降低，購房者被轉嫁的市場風險正在不斷增大。

“而取消預售制，不僅能夠有效降低購房風險，還可以助力房地產行業去杠桿。”周世虹稱。

他提到，在中國房地產市場發展初期，商品房預售制是一種幫助開發商低成本融資的有效手段。但伴隨中國房地產市場的不斷發展，當前，國內大部分房企開發商已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。

在周世虹看來，如果繼續實施預售制，只會增加房地產金融資產屬性，容易形成泡沫。

對于董藩提出開發商生產制造的能力下降，并會導致房地產市場供需失衡的觀點，周世虹提出了不同意見。

他認為，“現金流充足再去拿地”是開發商本該遵循的游戲規則。從專業機構數據來看，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發商的負債已經上千億甚至達到萬億以上，隨時都有引發債務危機的風險。

“提升房地產竣工面積和房企銷竣比，才是當前增加市場房源供給、維護房地產市場穩定的關鍵。”周世虹稱。

在他看來，全國范圍內取消商品房預售制的條件早已存在，但受制于房企、商業銀行和地方政府等多方利益平衡等問題，一直難以推行。

王業強也不認同“預售制不能取消”。他表示，分地區逐步試點取消預售制不會擾亂市場秩序。“現在是推進房地產市場改革的最好時機，不應選擇改良路徑。”

也有受訪人士認為，當前，在全國范圍內，一刀切地取消商品房預售制，尚不現實，但漸進式的試點改革工作需要提上日程。

上海師范大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦認為，從預售制度本身來看，與爛尾樓問題并無直接關系。但近年來，由于預售制所產生的預售資金被挪用問題，爛尾樓風險在客觀加大。結合考慮到中國住房市場總體實現供需平衡的背景，完善并逐步取消預售制是可以考慮方向。

而從期房到現房，崔光燦稱，這個轉變過程并不會一蹴而就。“預售房屋的比例會逐步減少，但預售制的取消需要一個過程，不宜簡單地一刀切。”

其中，對于供略大于求的中小城市，可以探索取消預售制，能更好地保障購房人的權益；對于供不應求的大中城市，則尚不具備取消預售制的條件，可對預售制進行制度改革。

中國房地產數據研究中心執行院長陳晟也認為，無論是繼續完善預售制還是主動探索現房銷售，都應該“因城施策”，逐步推進。此外，他補充稱，在一些市場交付信心持續低迷的大城市，資金充裕的房企也可對部分樓盤項目試點開展現房銷售。

“當前，在一些大城市，購房者‘不是現房，就不敢買’的心理同樣存在。在此背景下，現房銷售或能成為部分開發商打通銷售環節的一種渠道。”陳晟稱。

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