低至10萬一套！到冰天雪國牡丹江囤個房？| 樓市地理

五萬元買套房、三個月工資付全款......在“北上廣深”用高房價勸退年輕人的年代，鶴崗已成為低房價的代名詞。那些和鶴崗一樣房價較低的城市，則被網友戲稱為“小鶴崗”。

在距離鶴崗四百公里的地方，有座被林海雪原包圍的城市，名叫牡丹江。這里有令游客神往的冰瀑飄雪，每到冬天便如置身童話世界。就是這樣一個風景優美的城市，也出現了“白菜價”房源，五十多平米的“老破小”，每套僅售五萬元。

在某房產信息平臺上，牡丹江市愛民區、陽明區等地，均出現售價在十萬以下的房源。一些急于出手的業主，還打出“5.5萬秒售便宜房子”的宣傳，一套55平米的房子，如果貸款購買，首付只需1萬元，月供僅204元。

資料顯示，牡丹江市，因黑龍江省松花江上最大支流之一的牡丹江橫跨市區因而得名，2017年12月，當選“中國十佳冰雪旅游城市”。據七普數據，牡丹江市常駐人口數約220萬，轄區森林覆蓋率高，擁有火山口國家森林公園、牡丹峰國家森林公園，及雪鄉滑雪場、牡丹峰滑雪場等旅游資源。

過去幾年，乘著全國房價上漲的東風，牡丹江市的樓市也經歷過一波熱鬧行情，如今，大風過境之后，這座北國城市的房地產市場已回到起點。

（圖片來源：政府官網）

消失的“搶房”年代

在黑龍江省內，牡丹江市的GDP排不進前三，但房價可以。

過去的2020年，牡丹江全年實現GDP約831.74億元，排在哈爾濱、大慶、齊齊哈爾、綏化之后，是鶴崗全年GDP的兩倍多。不過在房價上，牡丹江約5125元/平方米的房價，僅次于哈爾濱和齊齊哈爾，高于GDP表現更佳的大慶和綏化。

“相對于經濟發展狀況來說，房價有點虛高。”這是牡丹江給當地居民的直觀感受。

從歷史可考的數據看，牡丹江樓市在2016年開始，開啟了明顯的上行通道。安居客統計數據顯示，在2016年～2019年間，牡丹江的房價走勢直線上揚，從2016年初4116元/平方米的均價，最高曾漲到均價5701元/平方米。

李成經歷了牡丹江曾經的樓市火熱期。“我15年在樓盤做置業顧問，眼看著房價從三千多，漲到了四千多、五千多。最熱的2019年，市區很多盤賣6500元/平方米。”

回憶起曾經，他說：“那時候市場好，大家都搶房子，一開盤買不到房的人都哭。”

現在，置業顧問和站上高位的買房人，也感覺欲哭無淚。只不過，不是因為搶房，而是因為降價。日前，國家統計局公布10月全國70城房價數據，牡丹江是8個東北地區樣本城市中，新房、二手房同環比均下跌的城市，另一個是哈爾濱。

（圖片來源：政府官網）

新房均價環比跌0.5、同比跌1.3、二手房均價環比跌0.8、同比跌4.8，這是牡丹江10月樓市的真實溫度。房地產高歌猛進時，大量的資金和炒房客，會掩蓋當地居民真實的購買力。但是，2020年后，疫情和持續的樓市調控，直接刺穿了牡丹江的樓市泡沫。

“今年，市區幾乎所有新房都在降價，表面是各種促銷，實際上都在暗自調價格。”李成說。他所在的碧桂園·瑜山盛璟項目，也沒能逃脫變相降價的命運。

據李成介紹，碧桂園·瑜山盛璟今年九月開盤，開盤價5800元左右，眼看市場行情不好，該項目也啟動了降價促銷策略。“目前項目均價在5300～6100元，不過有員工內購價，90平米的房源均價不到5000元。如果全款，再給95折優惠。”

在他看來，現在人工成本、鋼筋水泥都在漲價，均價四千多買中高端洋房，已近乎開發商的成本價。“因為疫情，樓市行情都不好，碧桂園在哈爾濱也降價。”龍頭房企帶頭降價，揭開了牡丹江樓市的殘酷現實：購房者爭相搶房的年代，已一去不復返。

二手房“白菜價”

新房降價洶涌，不過在當地居民看來，“牡丹江這個房價還是不值。”

張風最近在賣手上一套房，他感覺，牡丹江的二手房有價無市。“現在買房的人少了，新房有優惠活動，二手房老破小也基本白菜價，整體掉價厲害，還是很難賣出去。”

張風對二手房市場的直觀感受，已經在房價端有直接體現。在某房產信息平臺上，牡丹江有近150套房源，總價在10萬元以下。最便宜的一套總價4萬元，不過面積僅15平方米。再往上，一套面積55平米的房子，總價也僅5.5萬元。

據房產經紀人介紹，第二套房的老業主是退休干部，已經換了新房，現在著急用錢，想趕緊便宜賣掉老房。“這個小區離市中心比較遠，又是頂樓，所以要價很便宜。疫情后，二手房普遍掉價，小區的裝修、年限、地段也都會影響房子的價格。”

盡管已是“白菜價”，這套房子自9月份掛牌以來，一直無人問津。

放眼牡丹江整個市場，五萬一套的二手房，并非主流價格。但在張風看來，鶴崗幾萬塊的便宜房子，也都是在遠離市區的荒地，好地段還是能賣上價。牡丹江出現這種“白菜價”房源，雖是市場個案，卻也是當地樓市低溫最真實的反映。

從二手房看，牡丹江稱得上是東北8個樣本城市中，最冷的一個。安居客統計數據顯示，牡丹江11月二手房均價掛牌均價5238元/平方米，環比下跌0.42%，同比大幅下跌7.19%；進入12月，掛牌均價繼續跌至5215元/平方米。

其中，掛牌均價5912元/平方米的南江綠苑，12月價格環比大幅下跌5.84%；掛牌均價4944元/平方米的紫云二區，環比跌幅4.83%；匯智御江灣、龍江小區、依林園小區、鴻峰花園、水電小區、向陽四區等掛牌價環比跌幅均超3%。

將時間軸拉長可發現，過去三年間，牡丹江二手房價格走出“過山車”行情，2019年直線抬升，2020年疫情后震蕩下行，2021年以來直線下滑。

（牡丹江二手房掛牌價走勢 圖源：安居客）

安居客平臺在分析牡丹江樓市時稱，該城市近三個月均價降幅較大，漲幅排名靠后，趨勢可能下跌，需要考慮風險。目前市場供需方面，屬于“供大于求”的趨勢。

諸葛找房分析數據也顯示，近期牡丹江二手房掛牌量呈上漲趨勢，但掛牌價卻在下跌。12月5日，牡丹江上新584套房源，比前一日上漲4.21%，降價房源19套，比前一日上漲1.14%。近一周，業主降價房源數量，均高于漲價房源數量。

在業內專家看來，牡丹江房價之所以走向下行，主要因城市對外來需求吸引力不強，需要靠本地的購買力支撐。當前，房地產市場降溫，沒有外來需求的支撐，靠本地消化，房價很容易下跌，也反映出當前全國樓市區域不均衡、冷熱分化明顯。

回歸基本面

看到房價緩慢下行，出生在牡丹江的劉薇，仍沒動“返鄉置業”的念頭。

大學畢業后，劉薇只身去往北京工作，每月收入勉強過萬。以她現在的收入，要想靠自己在北京買房，幾乎等于天方夜譚。不過，回牡丹江買房，對她也沒太大吸引力。“回去首先面臨的就是工作問題，沒有合適的工作崗位，我回去干啥？”

“北京的房子買不起，老家的房子看不上”，這其實代表了很多年輕人的心態。

牡丹江這座人口總量較少的城市，便在諸多本地人離開的身影中，漸漸陷入樓市寒潮。人口普查數據顯示，2020年牡丹江人口229.02萬人，與2010年的279.87萬人相比，減少50.85萬人。而在上世紀八十年代，當地人口已超兩百萬。

（圖片來源：政府官網）

經過四十年的發展，牡丹江的人口又“回到原地”，城市也漸漸變老。官方統計顯示，在牡丹江流出人口中的主力軍中，“90后”和“00后”占比近三成。

有本地居民直言，黑龍江人口流出嚴重，但內部流動一樣強烈，比如村鎮向地級市流動，地級市向哈爾濱流動。牡丹江紙面房價應該不會大跌，需要擔心的是有價無市。一個城市產業不發達，人口流出，房產就不是資產，而是債務，賣不出去、無人接盤。

牡丹江并非沒有過輝煌時期。上世紀五十年代，受益于國家發展重工業的政策，牡丹江的橡膠、機械等產業快速發展，涌現出一批全國知名的工業廠家。2013年，牡丹江全年GDP超過1216億元，2017年更是達到1404.7億元高峰。

高峰過后，受國企轉制、產業結構調整等影響，牡丹江的GDP增速逐漸放緩。

數據顯示，2020年，牡丹江全市地區生產總值831.7億元，同比僅增0.4%。其中，規模以上工業企業主要產品中，飲料酒產量同比下降29.7%，橡膠輪胎外胎產量同比下降3%，電焊機產量同比下降10.5%，水泥產量同比下降9.2%......

為提振經濟發展，牡丹江制定了今后五年的經濟社會發展目標：確保到2025年，全市地區生產總值年均增長5.5%，一般公共預算收入年均增長5%。

農業方面，牡丹江地處北緯45度世界黃金玉米帶、奶源帶、黑土帶，“菌菜牧林”等精品農業發展勢頭較好；該市還有較好的資源和工業基礎，有34個工業行業、16個境內外園區，探明礦產43種、石墨儲量居全國首位，林木蓄積量2.9億立方米。

牡丹江還是我國唯一中俄地區友好合作示范城市，商貿物流輻射俄遠東、吉林東部及周邊地市。因冰雪環境得天獨厚，牡丹江還提出“文旅富市”計劃，出臺了《全域旅游發展規劃》《冰雪旅游專項規劃》，以“冰雪勝境·避暑天堂”為總定位。

“東北三省以傳統重工業為支柱產業，資源型城市為主的經濟結構，導致人口、產業等自成一體，房地產市場相對封閉；此外因氣候、產業調整等因素，大量人口、資金外流，中長期市場需求缺乏支撐。”克而瑞曾在研報中稱。

身處其中的牡丹江，注定又將是一個樓市回歸經濟基本面的縮影。

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