受標(biāo)準(zhǔn)更新影響 惠譽調(diào)整合景泰富評級至B+

12月3日，惠譽將合景泰富集團的長期外幣發(fā)行人違約評級自'BB-'下調(diào)至'B+'，展望負面。惠譽同時將高級無抵押評級自'BB-'下調(diào)至'B+'，回收率評級為'RR4'。在報告中惠譽表示，相信合景泰富有能力用自有資金償還債務(wù)。

今年下半年以來，多家國際評級機構(gòu)接連下調(diào)眾多房企評級。而從本次合景泰富評級情況來看，依舊高于多數(shù)房企。

據(jù)了解，此次調(diào)整或與惠譽采用的新評分標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。有機構(gòu)人士指出，市場提出新標(biāo)準(zhǔn)如隱含性回款率及杠桿率計算方法只計入非并表合作項目債務(wù)，但不考慮這些項目的回款，對合作項目多的房企這些指標(biāo)會比較弱，評分自然較低。近幾年越來越多開發(fā)商利用合作開發(fā)模式分散風(fēng)險，降低成本和擴大規(guī)模，新評分標(biāo)準(zhǔn)可能未能反映合作項目實際業(yè)務(wù)情況，或不可避免存在對房企經(jīng)營狀況的判斷偏差。

債務(wù)兌付能力持續(xù)穩(wěn)定 將視乎時機再融資

主要受行業(yè)融資收緊影響，今年10月，惠譽對房地產(chǎn)評級的指標(biāo)測算及評分方式進行了修訂。修訂后，29家開發(fā)商被列入評級觀察名單，投資級房企亦未能幸免。截至目前，29家被列入觀察名單的開發(fā)商當(dāng)中，惠譽已對10家開發(fā)商下調(diào)評級，7家調(diào)整展望。

惠譽下調(diào)反應(yīng)了由于房企資本市場的不穩(wěn)定性帶來融資靈活性的下降。

惠譽指出，合景泰富權(quán)益銷售和杠桿率都在BB- 指標(biāo)上，但隱含回款率在B+指標(biāo)范圍，惠譽相信合景泰富有能力用自有資金償還債務(wù)，但受限于市場融資環(huán)境，融資能力將削弱。

惠譽在報告中提到，相信公司在不需要資本市場融資情況下也有充足現(xiàn)金流應(yīng)付未來一年短期債務(wù)。

對于今年12月17日剛性到期的公司債【15合景01】25億，合景泰富已經(jīng)提前準(zhǔn)備好資金屆時兌付；對于明年1月到期的2.5億美元債，合景泰富已在今年9月發(fā)行共計2.58億美元債對其進行再融資。

縱觀今年合景泰富在資本市場的表現(xiàn)一直十分穩(wěn)定，堅持如期兌付債務(wù)。境內(nèi)債方面，合景泰富今年4月兌付到回售期的私募債【16穗建03】55億，今年7月兌付剛性到期的熊貓債【16合景01】及【16合景02】合計33億，以及今年10月兌付到回售期的熊貓債【16合景05】30億。

境外債市方面，合景泰富對于集團對外擔(dān)保的3億美金已兌付。而明年1月到期的2.5億美元債，公司已在今年9月發(fā)行共計2.58億美元債對其進行再融資。

明年9月到期的9億美元債，合景泰富也已獲取足夠的境外債券發(fā)行額度。

合景泰富方面表示，公司將持續(xù)留意市場窗口，選擇合適的時間進行再融資。

更重要的是，合景泰富的土儲及項目大部分位于大灣區(qū)及長三角區(qū)域的一線及強二線城市，市場需求依然較大，反彈速度更快，去化能力高，銀行對公司支持力度逐漸加大，因此明年的流動性相對寬松，其不認為明年的債務(wù)會存在兌付風(fēng)險。

在手現(xiàn)金足以覆蓋近期債務(wù) 杠桿率降至49%

惠譽在報告中提到，今年以來，合景泰富共如期兌付118億境內(nèi)公司債及6.5億境外美元債，杠桿率已從52%下降至49%，彰顯其現(xiàn)金流管理實力。

可見，調(diào)整只是由于惠譽認為未來行業(yè)不穩(wěn)定及融資環(huán)境受限，而非公司本身經(jīng)營情況導(dǎo)致現(xiàn)金流削弱。

事實上，合景泰富一直備有充足現(xiàn)金應(yīng)對近期債務(wù)。

2021年上半年，合景泰富剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率下降3.3個百分點至71.8%，非受限現(xiàn)金短債比從1.6倍提升至1.8倍，凈負債率下降7.6個百分點至54.1%，公司非受限現(xiàn)金達到426億。

香港啟德尚·珒溋項目已于今年11月交付。香港鴨脷洲項目也將在明年發(fā)售，以上兩個香港項目合計420億港幣的剩余可售貨值，是合景泰富境外資金的有力補充。

據(jù)了解，去年合景泰富新增土地并表率93%，今年新增土地并表率100%，預(yù)計未來1-2年公司并表率顯著提升。根據(jù)克爾瑞11月銷售榜單，1-11月合景泰富合同銷售937億，同比去年增長3%，合景泰富表示將于12月繼續(xù)推出新盤，并對明年發(fā)展充滿信心，銷售持續(xù)增長。

更重要的是，在數(shù)字化轉(zhuǎn)型和多元化布局的疊加效應(yīng)下，合景泰富優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的市場價值進一步放大。

投資性物業(yè)方面，上半年合景泰富商場以及寫字樓運營表現(xiàn)亮眼，租金收入達到9.01億元，同比增長55.3%。運營半年以上的商場整體出租率達89%，客流量同比增長88%；零售額同比增長超82%。

寫字樓方面，合景泰富的寫字樓全面覆蓋長三角城市群、粵港澳大灣區(qū)等全國重要城市經(jīng)濟圈，目前已開業(yè)運營9座寫字樓，為集團提供穩(wěn)定的租金流入。2021上半年集團寫字樓整體出租率為87%。

同時，合景泰富預(yù)期新開業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，包括25個商場和11個寫字樓，且這些項目多位于大灣區(qū)、長三角以及成渝等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的一線及核心二線城市。隨著疫情防控進入常態(tài)化，集團旗下商場通過新的消費業(yè)態(tài)、創(chuàng)新的線下活動，數(shù)字化賦能，擴大消費生態(tài)圈。

標(biāo)簽： 合景泰富