壹快評︱完善房價長效機制，莫讓房市裸泳

樓市，歷經二十載炙熱的左側交易后，正在轉涼到右側交易的軌道。隨著房價步入下行軌道，開發商開始降價促銷，希望激活正在趨淡的樓市，紓緩風險。

最近，開發商為提高資產周轉率和資金回款率，通過“工抵房”“內部房源”“法拍房”等方式變相降價，提高資產周轉率。開發商采取這種變相降價的方式提高資產周轉率和資金回款能力，主要基于這樣的現實狀況：

前段時間開發商采取降價促銷提高資產變現能力，這使得前期高價購買新房的業主們，新房還沒驗收交付就遭遇損失，業主們因此比較憤怒，部分地方政府在穩地價、穩房價、穩預期的調控基調下，出臺各種或隱或顯的“限跌令”，這一定程度上增加了開發商回款壓力，使其陷入兩難，隨之開發商通過“工抵房”“內部房源”“法拍房”等方式進行變相降價，規避部分地方政府的“限跌令”。

為紓緩房市正在積累的潛在風險隱患，最近央行、銀保監會在“三穩”政策基調下，采取了一系列平衡穩增長與防風險的政策舉措，商業銀行開始對房貸利率適度下調，房貸審批速度也有所加快，這些措施在紓緩房市風險的同時，遏制房地產金融化泡沫化傾向，防止在房地產市場引發系統性風險。

限制開發商的市場不正當競爭行為

最近國家統計局發言人表示，當前國內出現了一些類滯脹表現，這是由短期沖擊因素造成的，是一種階段性狀況。確實，當前出現的“類滯脹”現象主要受短期沖擊因素所致，不過也需要警惕其背后的一些深層原因，其中最大風險隱患就是房地產金融化泡沫化傾向，高房價正在抬高整個經濟社會的運行成本，壓低市場投資邊際收益率。

從宏觀層面上，金融監管部門需要在市場“三穩”與金融風險之間把握好度，避免政策過松加劇房地產金融化泡沫化，導致背離房住不炒主基調，讓短期的“類滯脹”風險強化、固化，同時還要避免政策紓困力度不夠，導致系統性金融市場風險隱患。

畢竟，地價、房價是最基礎的生產要素，過高的房價、地價，會系統性地抬高其他生產要素的成本，壓低市場的投資邊際收益率，在最終消費增速放緩的大背景下，PPI與CPI的剪刀差會保持在高位，經濟“類滯脹”風險很容易從短期沖擊變成常態化的隱患，進而加大系統性金融風險發生概率。

從微觀層面上，房產是我國居民最主要也是最大的財富存儲形式，如今購置一套房產，僅首付就可能要花費掉一個普通家庭的六個荷包。用如此代價購置的房產，突然間由于房價下跌而發生財富縮水，從情感上人們很難接受。

盡管作為獨立的市場主體，人們必須承受房價波動的風險，但是對于購買新房的人來說，單純讓其承擔房價波動風險是不公平的，因為目前新房買賣很少現房，主要以類期房為主，即人們現在購買新房，到最終驗收交付，少則半年、多則一兩年，新房對購買者來說，所有權與使用權不是同步交付的，而目前又沒有有效的市場工具鎖定這期間的房價波動風險。

根據現行《城市房地產管理法》規定，開發商向消費者預售房屋應滿足的條件是，開發商交付全部土地使用權出讓金，并依法取得使用權證書，開發商必須持有建設工程規劃許可證，投入建設資金達到工程總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日等；很多地方規定建筑主體封頂才可拿到預售證。不過，很多開發商在開售新房的時候，往往是只打個地基、建個樣板房就開賣，這本質上是提前占用購房者的購房預付款，理論上在房屋未真正交付給購買者之前，開發商對購房款的占用都屬于一定民間借貸行為。

當然，決策層提出的穩地價、穩房價、穩預期的政策基調，并不是一般意義上的穩市場房價，將其詮釋為維護市場公平定價秩序的執法更能準確理解這一政策舉措的要義。畢竟，若解讀為一般意義上的限制市場房價下跌，則是一種偏見，要知道“更好地發揮政府的作用”，其目的就是讓“讓市場在資源配置中發揮決定性作用”，“限跌令”限制的是開發商的市場不正當競爭行為。

化解房地產過度金融化泡沫化風險

當前開發商資金鏈緊張、資產周轉率下降是事實，可能引發的金融風險也是可預見的，但這些問題的根因就是房地產過度金融化、泡沫化，開發商在整個房地產開發周期中，從頭到腳都利用金融杠桿包裹，其信用杠桿撬動率甚至高于商業銀行（目前系統性商業銀行要求的資本充足率在12%左右）。

開發商過度玩金融杠桿擴大規模，導致其風險敞口高于一般的商業銀行。隨著房住不炒全局性落實，房地產逐漸剝離金融屬性，房地產市場的需求發生根本性的改變，開發商的資產周轉率就會必然下降，其風險敞口就會暴露出來。

當前，央行、銀保監會在金融上適當給予房地產領域放松，并非是讓其繼續沿著原來的軌道跳舞，而是幫助其收縮房地產的信用杠桿，保障在開發上的資金周轉，避免爛尾，同時防范房地產領域出現三角債問題。此外，更為重要的是，維護購房者的利益，避免其因為開發商資金鏈緊張而爛尾，是通過對開發商進行短期的紓困，為徹底清除房市的期房交易，以及房地產的過度金融化泡沫化。

如何化解房地產過度金融化泡沫化風險？

首先，規范房產預售證制度，嚴格打擊炒樓花現象。盡快修改《城市房地產管理法》，明確建筑主體封頂后才能發放房屋預售證。開發商在樓體沒有封頂之前，房管部門不得向開發商發放預售證，不允許開發商銷售期房。同時，警示購買樓花的投資者，權責自負，因為炒樓花，其實說白了是炒期權而發生虧損，購買者不僅要自負風險，而且執法部門要按照非法集資、民間借貸來懲罰買賣雙方。對于違規為不具備預售條件的開發商發放預售證，要壓實相關責任人的責任。

其次，可以適當引入保險、期貨交易等風險管理工具。根據現有的新房預售條件，即便是樓房封頂，開發商取得預售證，購房者付款按揭買房到最終現房驗收，也一般需要很長一段時間，這使得購房者在購買到收樓期間，如何鎖定價格風險，才是問題的關鍵。

為此，可以適度考慮在期貨市場推出不動產期貨品種或者特殊財產險，讓購買者通過期貨市場和購買保險鎖定價格風險。如既然新房多是期房，就需要完善住房消費模式，引導保險公司開發相應的保險，或者在期貨市場開發商品期房合約；然后，在預售期間，購房者與開發商簽訂購買協議時，要求開發商引入凍價條款。

對于期房保險，則是購房者購買新房后，向保險公司購買看跌期房保險，鎖定新房價值，一旦房價跌破購買價格，保險公司承擔差價損失，這相當于保險公司與購房者簽署了一份信用違約互換的保險產品；對于期貨市場的期房合約，則是購房者在購買房產后，在期貨市場購買看跌期權，鎖定風險，因為購買者購買房產相當于看漲權證，購買看跌期權實際是對沖風險。

為此，一旦引入期房保險和期房期貨合約，那么就豐富了房地產市場的價格發現、風險管控功能。當前我國在很多消費品和生產要素上，都推出了期貨合約，唯獨在居民最大的不動產上沒有相應的風險管控工具，因此引入期房保險和期房合約，是構建和完善房價長效機制，避免房價不受管控的大起大落的基礎性保障。

總之，當前房市出現了“工抵房”等變相降價現象，凸顯出房市的市場交易秩序受到了一定的干擾，“三穩”就是要減少非市場行為對市場的干擾。一些住房交易帶有明顯的期貨交易特征，房市交易需要更多的風險對沖工具。

（作者系財經專欄作者、資深金融從業人士）

標簽： 房住不炒 金融風險 房地產 期房保險