三輪土拍棋至中盤，核心城市上車門檻整體下降

第三輪集中供地低溫運行的態勢，似乎已成定局。

11月30日，上海第三輪供地正式開啟，位于奉賢、寶山、松江的共5宗地塊以掛牌的方式先行出讓。相較于首輪房企高漲的參與熱情，本輪共計24宗地塊中，僅有2宗的有效申請人數超過6個，以招標的方式進行，其余塊則皆為掛牌。

同樣的低溫也在前一日的合肥發生。原定于11月29日出讓22宗地塊的合肥，正式開拍前將14宗地塊延期至12月初，余下8宗地塊成功出讓。有業內分析明確指出，延期出讓的地塊由地方平臺托底的可能性比較大。事實上，這一情節在各城已在陸續上演著。

無論是11月初完成土拍的無錫，還是近期落幕的蘇州、南京，規模民營房企拿地動作減少，地方民營企業以及有國央企背景的城投、城建類企業包攬地塊，深圳市地鐵集團更是以178.5億元的總價底價競得了深圳集中出讓的5宗地塊。

不過，與第二輪土拍時參拍門檻大幅提升不同的是，當前各城普遍放松了拿地要求，如蘇州、濟南降低保證金繳納比例，杭州則重啟預約勾地制度、廣州取消了第二批在部分區域試行的限房價政策。目前來看，這些措施并未能有效提振市場溫度。

第三方機構億翰智庫統計顯示，11月份，TOP100中僅16家企業有新增地塊。亦有多家房企內部人士向第一財經透露，目前沒有參與第三輪土拍的意愿。申港證券研報數據顯示，截止目前，三批次已成交土地金額中，上市房企取地金額占比下降至12%。

業內預計，在房企資金面無明顯改善的環境下，一段時間內土地市場預計仍將保持低溫運行。

熱門城市努力釋放誠意

距第二土拍結束僅2個月，各地年內的第三輪集中供地就緊鑼密鼓地上架了。

11月1日，無錫打響了第三輪土拍的第一炮，共計額20宗地塊收金約274億元，僅3宗地塊獲得微弱溢價，其余17宗地塊皆底價成交，占比達到85%；整體溢價率僅為0.01%。

回顧無錫的首輪、二輪土拍中，溢價成交的地塊占比分別為100%、73%，整體溢價率分別12%、4%，熱度呈逐步減弱的態勢。

而無錫的表現也為全國22城的第三輪土拍奠定了整體冷清的基調。

西南證券研報數據，深圳出讓的11宗地塊中有7宗底價成交，4宗有溢價，整體溢價率從前兩輪的31%、12%滑落至5%；南京則在開拍前先撤牌15 宗地塊，余下46宗地中成交45宗地，溢價率也降低至3%，流拍率較第二輪的23%再上漲至26%；蘇州的25宗成交土地中僅2宗溢價率成交，整體溢價率降至0.6%。

而11月29日進入第三輪土拍流程的合肥，原定出讓的22宗地塊中有14宗地塊推遲至12月8日，出讓方式也由拍賣轉為掛牌，余下8塊最終攬金75.73億元。

“合肥已經將第三批次最好的地塊盡數于29日推出了，之后開拍的剩余宗地，由地方平臺托底的可能性比較大。”中指院分析。

盡管業內已經預見到第三地集中供地會預冷，但幾大城市的土拍冷清情況依然超出了預期，畢竟今年的最后一次土拍，是房企為來年補貨的最后一個窗口期。

“土地市場基本都是供應說了算。”有長期跟蹤地產的行業分析師向記者分析，土地的供應通常是剛性的，由地方政府的供地計劃和當年能否把地塊整理出來所決定的，大多情況下是供小于求，或者相對平衡，尤其是在核心城市。“此前為了完成供地計劃，每年第四季度都會迎來一波供應高峰，所以年底的時候成交會表現的比較好。”

同時，在集中供地的背景下，2022年的首輪土拍節點不會太早，當前拿地為來年補充供應，是此前不少分析認為第三輪土拍會有所回暖的依據。

此前有參與了南京三輪土拍的房企投拓向記者表示，“下次拍地可能要到明年3-5月份了，那個時候市場大概就會回暖，可能就沒這么好的機會了。”

可惜的是，事實并不總是由理性判斷所決定。據億翰智庫數據，2021年10月，百強房企中有76家房企零投資，無新增貨值；11月至今，第三批集中供地賽程過半，百強房企中僅16家有新增地塊。

另據申港證券數據，從三批次集中供地已成交的土地整體來看，三批次供地除溢價率進一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次數明顯下降，其中第一輪供地中上市房企取地金額占比達93%，二批次下降至56%，三批次已成交土地金額中該數字已下降至12%。

很明顯的是，這波房企拿地積極性不高的主要成因不再是高門檻，相反，多城市或明顯下調了土拍的門檻，或拿出優質地塊，意欲提振土地市場熱度。

其中，蘇州將保證金比例由50%降至30%，濟南的保證金比例也由50%下降至35%，杭州重啟上限5000萬的預約勾地制度，廣州取消了第二批在部分區域試行的限房價政策，而南京則取消了部分地塊不得合作的要求等。

不過，這些利好舉措在資金壓力前都只能讓步。國泰君安地產分析師謝皓宇認為，進入7月后，需求端開始下降，國慶后開始出現打折促銷現象，大多房企銷售同比轉負，再疊加保交樓要求對預售資金監管變嚴，當前房企的資金壓力較第二次土拍期更大。

“僅僅經歷2個月的銷售回款，開始進行第三批土拍，將面臨比第二次土拍更大的壓力。”上述分析指出。

“國家隊”能力亦有限

多家房企向記者表示，在政策前景不明朗、資金面緊張等因素的作用下，房企的首要任務還是保證現金流，不拿地也就成為多數房企共同的“默契”。

某TOP30房企內部人士向記者透露，公司近期已經不拿地了，投拓部門“很清閑”。另一家華東房企也直接表示，第三輪集中供地不再參與。世茂集團日前在投資者會上提到拿地安排時，也明確表示要優先保剛性兌付，后續融資明顯放松了才會考慮買地。

為了最大限度地保證手中資金，不少房企已經開啟精簡組織、優化人員的流程，借此減少支出。“我們公司目前比較安全，但也在最大程度保證手中現金流，”某房企內部人士稱，“以應對未來可能發生的各種情況。

民營房企觀望的同時，是國資背景房企的更廣泛布局。平安證券統計顯示，1-10月，國央企、民企拿地銷售面積占比分別為70.2%、32.5%，拿地銷售金額比分別為36.4%、14.8%，國央企明顯為拿地主力。

尤其值得關注的是，即便“國家隊”陣營內，也在第三輪土拍中出現了一些分化，具體表現為，全國規模性國企陣營比如中海、保利等公司拿地也并不是特別積極，而各個城市的地方城投平臺，在第三輪土拍中變得更加積極。

申港證券統計顯示，以近期完成三批次供地的城市為例，無錫成交土地20宗中，政府平臺取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中，18宗為政府平臺公司摘牌。

而即便是深圳的第三輪土拍，深鐵集團也獨攬五宗地塊，深業拿下兩宗、深物業一宗，成為土拍主力軍。

中信證券研報指出，從9月以來，本地國企和非本地大型國企拿地比例較高，特別是本地國企拿地比例相較之前有明顯提升；民企大型開發商拿地數量則明顯減少，其中不少城市完全未見民營大型開發商的身影。

上述機構認為，地方國企的拿地熱情只是階段性的，主要在土地市場中扮演托底的角色，未來，只有個別全國性國企市占率有望明顯提升。亦有分析表示，不少城投平臺由于缺乏開發經驗，在獲取地塊后將尋求民營企業進行合作。

值得一提的是，房企今年拿地量的下降，可能會對未來的樓市供應形成影響。上述華東民營房企內部人士便表示了這種擔心，“明年公司的權益可售貨值有可能會打個7折”。

標簽： 集中供地 國企