與Deadline賽跑，花樣年蹣跚前行

陷入流動性危機整整兩個月，花樣年控股集團有限公司(下稱“花樣年”，01777.HK)在被市場“逃廢債”的質(zhì)疑聲中，努力地向外界證明自己沒有躺平。

11月29日上午，花樣年停牌，稱“公司在梳理內(nèi)幕消息有待公布”。而市場上的消息則顯示，近期花樣年已轉(zhuǎn)出了位于北京、佛山等城市的多個項目權(quán)益已快速回籠資金。

而資本市場上，花樣年“20花樣年02”應(yīng)付利息及“19花樣02”的本息均于近日獲得展期。

種種跡象顯示，在外人眼中已經(jīng)“躺平”的花樣年，正在試圖緩解流動性帶來的內(nèi)憂外患，與即將密集的到期債務(wù)進行一場時間的“賽跑”。

紓困組合拳

自10月4日2.05億美元債延期兌付事件以來，花樣年正在通過債券展期、退出多地項目、加速項目去化來試圖快速回籠資金以解決目前所面臨的困難。

根據(jù)多個工商注冊信息顯示，花樣年于近日分別退出北京密云國祥府、國祥云著兩項目公司北京祥晟輝年置業(yè)有限公司、北京祥鼎置業(yè)有限公司。

具體信息為，日前北京祥晟輝年置業(yè)有限公司近期發(fā)生股東變更信息，新增上海廣洪商務(wù)咨詢有限公司，原股東天津花創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退出，而天津花創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于花樣年100%持股。

同樣，北京祥鼎置業(yè)有限公司的股東之一北京花億里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，近期也出現(xiàn)股東變更公告，原股東花樣千里(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退出，新增青島曦盛璟風(fēng)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、上海廣洪商務(wù)咨詢有限公司兩名股東，持股比例分別為99%、1%。

這兩個項目公司的故事可以回溯至2020年上半年。當(dāng)年4月，花樣年與住總、首開、旭輝組成聯(lián)合體以底價14.96億元競得北京密云區(qū)不限價地塊，即檀營鄉(xiāng)6023地塊，占地面積6.45萬平方米，規(guī)劃建筑面積12.44萬平方米。隨后，聯(lián)合體共同成立北京祥晟輝年置業(yè)，項目為國祥府。

2021年5月，花樣年再次與住總、首開、旭輝組成聯(lián)合體以17.38億元摘得上述地塊鄰近地塊，即檀營鄉(xiāng)6005地塊，占地5.84萬平方米，建筑面積11.67萬平方米。隨后，聯(lián)合體共同成立北京祥鼎置業(yè)，項目為國祥云著。

北京密云國祥府、國祥云著是花樣年在北京乃至華北地區(qū)參與的重頭項目。數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，花樣年在建及待建總土儲約1186.41萬平方米，其中北京約41.62萬平方米，約占3.5%。據(jù)此計算，上述兩宗地塊合計土儲近24萬平方米，占花樣年北京土儲的60%左右。

外界揣測國祥府、國祥云著兩項目花樣年所持股份，疑似已轉(zhuǎn)讓給由旭輝控股（00884.HK）持有的股權(quán)投資資金，不過接盤方是否為旭輝，仍未得到相關(guān)證實。

花樣年僅向第一財經(jīng)表示，公司確實轉(zhuǎn)讓了北京國祥府、國祥云著兩大項目股轉(zhuǎn)，并稱此舉有助于為公司減債、減輕償付壓力，并補充流動性。

除此之外，11月26日，花樣年寧波鳴翠東著項目股權(quán)也轉(zhuǎn)讓至建安投資控股集團有限公司。建安投資控股集團有限公司由亳州市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會100%控股。而更早前的10月17日，深圳花樣年旗下的深圳市樂年置業(yè)有限公司退出了佛山市順德區(qū)美岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該項目公司為花樣年與美的置業(yè)（03990.HK)此前合作的佛山“美的·花樣年·云璟”項目公司。

花樣年表示，未來不排除繼續(xù)尋找項目轉(zhuǎn)讓以實現(xiàn)快速資金回籠。

與出讓項目同步推進的，還有債券的展期工作。最新的消息顯示，花樣年控股的“20花樣年02”的債券持有人和/或代理人同意其延期兌付。2021年11月25日應(yīng)付利息1.16億元中80%延期至2022年11月25日支付。另外20%，即2314.5萬元于2021年11月25日按期支付。資料顯示，“20花樣02”，發(fā)行規(guī)模合計15.43億元，到期日為2023年9月8日，票面利率7.5％。

同樣，花樣年另一部債券“19花樣02”也通過展期預(yù)案，80%利息展期一年；本金展期2年，即2023年11月29到期。

在銷售端，花樣年在全國多個區(qū)域核心市場在積極去化。以華中區(qū)域核心城市武漢為例，下半年樓市行情遠遜于上半年，九月以來樓市成交量持續(xù)走低。其中，花樣年旗下碧云天項目給予全款購房者七五折，這屬于武漢市場折扣率較高的樓盤?；幽暝谖錆h為數(shù)不多的在售項目花樣年花郡二期此前也采用開發(fā)商貼首付款給購房者的方式促銷。

數(shù)據(jù)顯示，花樣年單月銷售自7月份開始已出現(xiàn)三連跌。截至2021年10月31日止十個月，花樣年已累積的銷售額為約429.77億元，同比增長12.46%，完成年度銷售目標的71.63%。其中，10月單月，花樣年及其附屬公司的銷售額為約21.08億元，較上月環(huán)比下降41.5%，同比下降61.83%，平均售價下行至每平方米1.27萬元。這意味著今年的11月、12月,花樣年仍需大力促銷以回款。

沉重的償債壓力

據(jù)了解，花樣年持續(xù)就債務(wù)情況與債權(quán)人磋商。11月25日晚間，花樣年控股公告，11月24日公司主要附屬公司香港花樣年投資控股集團有限公司被申請清盤呈請，原因據(jù)稱是未償還本金為1.49億美元的貸款融資，花樣年投資為擔(dān)保人。

花樣年回應(yīng)第一財經(jīng)稱，清盤須經(jīng)法院裁定，且會對海外債權(quán)人造成重大傷害，公司為維護絕大多數(shù)債權(quán)人利益，將依法依規(guī)進行抗辯。公司一直在與相關(guān)債權(quán)人持續(xù)進行密切的磋商溝通，以期盡快達成共識，以保護廣大債權(quán)人的利益。公司管理層協(xié)同財務(wù)顧問華利安諾基（中國）以及法律顧問盛德律師事務(wù)所，在采取措施緩解流動資金問題方面從未松懈，正有序推進重組流程。重組方案會盡快落地，有新進展將第一時間與市場溝通。

此前的10月8日，花樣年創(chuàng)始人曾寶寶向全體員工發(fā)《寶爺家書》，對公司遇到的流動性困難做出首度回應(yīng)。

曾寶寶認為，花樣年的流動性困難源于，9月29日凌晨，標普突然大幅下調(diào)公司評級，致使公司境內(nèi)外融資交叉嚴重受限，流動性出現(xiàn)階段性緊張。

此前，外界一直認為花樣年說辭缺乏說服力，因為在外人看來，中報現(xiàn)金271億元以及拿到碧桂園購買物業(yè)款項的花樣年，不至于還不起2.05億美元的債券。故而，市場上有關(guān)花樣年“逃廢債”的質(zhì)疑一直存在。

市場對于花樣年“逃廢債”的疑慮，隨后還引發(fā)了地產(chǎn)債市場的雪崩。就在花樣年公告違約后兩周中，超九成地產(chǎn)美元債收益率上升，7天收益率平均上升幅度超70%。尤其是民營房企美元債波動幅度靠前，收益率上升幅度普遍高于相近久期的國企地產(chǎn)美元債。

花樣年的股價也從2020年8月起持續(xù)下跌，早已“腰斬”。而9月份開始，花樣年就被標普、惠譽、穆迪等國際評級機構(gòu)接連下調(diào)評級。11月1日，惠譽宣布確認花樣年長期外幣發(fā)行人違約評級為"RD"（限制性違約），及其高級無抵押評級和未償美元債券評級為"C"，回收率評級為"RR4"。

不斷被下調(diào)的信用評級，對流動性緊張的花樣年而言，無異于雪上加霜。根據(jù)興業(yè)證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，花樣年則以39.55億美元的未償還余額位居房企第三位，僅次于中國恒大（03333.HK）、華夏幸福（600340.SH）。另據(jù)光大證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，花樣年以約7.49億美元額度位于2021年四季度房企美元債到期規(guī)模第二，僅次于世茂集團(00813.HK)。

除了美元債集中到期的壓力之外，花樣年的美元債絕大多數(shù)是高息債。據(jù)Wind顯示，12只美元債中，7只美元債利率高于10%，其中最高的一只成本達到了15%，將于今年年底到期。

隨著美元債務(wù)危機曝光，花樣年更多債務(wù)負擔(dān)也浮出水面。此前的11月5日，上市公司百大集團（600865.SH）發(fā)布公告稱，公司曾向花樣年杭州一地產(chǎn)項目間接發(fā)放借款1億元，但目前只收回不到300萬元。

流動性危機爆發(fā)后，花樣年的困難已經(jīng)傳到至項目層面。據(jù)第一財經(jīng)了解，該集團旗下有部分項目受到債務(wù)危機波及而停工。

以武漢江岸片區(qū)地段較優(yōu)越的花樣年花好園商住項目為例，部分購買者定于2021年底收房的計劃暫且延后。同時，花樣年在武漢拿下的“友商”眼中的另一好地塊漢正街1號，自2021年疫情后就未開工。“已經(jīng)停工很久了，一直用這樣的綠色建筑網(wǎng)圍著。”有項目人士介紹。

漢正街1號地塊原屬于武漢華通置業(yè)發(fā)展有限公司。2017年4月，花樣年旗下子公司武漢市祥云錦瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“祥云錦瑞”）以69%新增股權(quán)，成為華通置業(yè)的大股東，持有了華通置業(yè)旗下包括漢正街1號在內(nèi)的地塊。工商注冊信息顯示，2019年11月，旭輝旗下武漢旭輝企業(yè)管理有限公司以入股的方式介入到該地塊的開發(fā)，并一度提升股權(quán)至絕對控股。而后僅一周，旭輝旋即退出了該項目，轉(zhuǎn)而深圳市廉江勤投資有限公司進入，花樣年方股權(quán)也降低至8%。

股權(quán)幾經(jīng)變更，項目外圍綠色建筑網(wǎng)仍打著“花樣年”標識，項目內(nèi)則荒草叢生。

對此，花樣年則回復(fù)稱，目前在政府的支持下，項目一期已經(jīng)拆遷完成，公司正按照計劃積極推進項目規(guī)劃方案調(diào)整工作，后續(xù)將結(jié)合公司整體情況，進一步作積極安排。公司正在以最大努力保項目交付、保公司運營，積極營銷、促進去化及回款。

標簽： 花樣年 北京 減債 展期 美元債