哈爾濱樓市的隱秘交易 | 樓市地理

十一月末的哈爾濱，一場大雪剛剛落下，松花江在流經這里時，已較往年提前封凍。被冰雪包裹的中央大街，以凜冽迎接游人，一樁“隱秘交易”，也在此悄然上演。

張峰正在焦灼中尋找客戶。聯合辦公生意失敗后，他從北京回到哈爾濱，在老家買房置業，同時轉行到房產銷售。不過，新生計沒那么好做，哈爾濱的樓市，比天氣更寒冷。為吸引客戶，“首付分期”、“零首付”成為他口中的高頻詞。

“年底了，各個樓盤降價力度都很大，低首付和零首付的項目都有。”張峰說。在他講述的諸多案例中，有的是本土房企開發的樓盤，但也不乏全國性知名房企。

對普通買房人來說，首付是“上車”的第一步，甚至要動用幾輩人的錢包。在哈爾濱，真的有一兩萬就能買房、“零首付”鎖定房源的好事嗎?第一財經調研后發現，事情并沒有那么簡單，這中間，不乏營銷噱頭的成分，同時暗含購房風險。

有本地人直言，越花樣百出降價，越要謹慎觀望。這座融合俄羅斯風情、曾經如夢如幻的城市，仍在經歷樓市維穩和經濟轉型的攻堅期。

龍頭房企價格戰

在廣為流傳的描述中，哈爾濱是一座“從來沒有過城墻”的城市。

寥寥數言，道出這座城市經歷的滄海桑田、和對文化的兼容并包。不過，靠工業起家的哈爾濱，在時代巨變中也在經歷陣痛，重振經濟、產業轉型，件件都是這座冰城的重任。

房地產之于哈爾濱也是如此。哈爾濱不算“低土地財政依賴”城市，樓市的繁榮興衰，對其來說同樣是發展命脈。但是，自2020年新冠疫情爆發以來，哈爾濱先后經歷了多輪疫情，樓市也在疫情等因素影響下，數次陷入“冰封期”。

11月22日晚，在哈爾濱市第六醫院，最后1例哈爾濱市本土新冠肺炎確診病例治愈出院。該名患者治愈出院后，哈市本輪集中救治新冠肺炎確診病例清零。

不過，疫情對各行各業的影響還未徹底退散。“疫情后，房企降價促銷的動作很多，今年下半年尤為明顯，有樓盤總價直降50萬，就為了趕緊回款。”張峰說。

為促進房地產市場健康平穩發展，10月上旬，哈爾濱市住建局聯合市自然規劃局、市財政局等多部門，聯合發布“救市”政策，包括買房最高補貼十萬元、放寬二手房公積金貸款房齡年限、助力房企加快項目建設等，多措并舉為樓市拖底。

但是，救市政策的刺激作用，似乎沒有那么大，從哈爾濱的房價表現便可見一斑。國家統計局數據顯示，在過去的10月份，哈爾濱是東北幾個省會城市中，唯一新房、二手房同環比皆下降的城市，其中新房同比下降幅度達到1.3%。

第一財經多方采訪后也發現，在哈爾濱樓市，降價促銷已不是個別樓盤的行為，而是市場上的普遍現象，龍頭房企正打響“價格戰”。降價幅度同樣較為驚人，一些去年均價上萬的樓盤，現在最多直降數千元，用“腰斬”形容也不為過。

“萬科金域悅府、融創公園壹號、和泓公館、碧桂園國風云筑等盤都降價了。”張峰稱，融創公園壹號開盤價近一萬，現在均價七千多，個別樓棟賣的更低。萬科金域悅府開盤價一萬兩千多，現在有房源均價9000～11000元。

據當地人透露，融創公園壹號之前價格定的高，但賣的不好，樓盤周邊有冷凝塔和高架橋。融創的另個項目融創·冰雪影都，也推出了一批特價房源，最高優惠16萬。而位于道外區的匯龍·玖和琚，近期推出一口價房源，最高直降40萬元。

“零首付”暗藏風險

比大幅降價更吸引眼球的，是哈爾濱樓市隱現的“零首付”現象。

“目前可申請低首付的樓盤，有和泓公館、會展城上城，新松未來ONE，新松璟薈祥府、御湖壹號等。”中介李春透露。這其中，有個別項目，甚至可以做到變相“零首付”，開發商直接舉起“返現”大旗。

據多家房產中介表示，哈爾濱的會展城上城項目，推出了幾套特價房源，譬如一套72萬元的房子，首付僅3萬元左右，成交后開發商再返3萬元，相當于“零首付”。

在當下的樓市降溫期，“首付分期”在鄭州、天津等多個城市，都已經出現;但直接宣傳“零首付”的城市，還是少數。近期，在廣州、惠州等城市，已有購房者反映類似情況。如今，這把火燒到了被“冰凍”的哈爾濱。

然而，真有天上掉餡餅的事嗎?事實并沒有這么簡單。據記者了解，目前哈爾濱市場上針對首付款的操作，包括10%低首付比例、單純的首付分期、以及選擇開發商返現等幾種情況。“零首付”噱頭的關鍵，便是開發商返現這一環節。

但是，“零首付”背后存在許多貓膩，比如是否真實返現、房源總價比市場價高等。

以市場上總價63萬的房源為例，正常首付款12.6萬，首付的10%大約6萬。“如果要做成零首付，給銀行做貸款時房價要算到70萬，購房者先拿10%即7萬首付，剩下的7萬分期支付，成交后房企再返現7萬，最終房源總價還是63萬。”李春說。

表面看似如此，但如果房企不返現，那就意味著，購房者買的這套房要高于市場價。“零首付不穩妥，很多都沒有返現合同，開發商后期容易不兌現。”張峰稱。

有樓盤置業顧問在談及“零首付”時，同樣語焉不詳，稱不建議客戶這樣做，除非資金真的周轉不開。他們更愿意稱其為“低首付”，“不可能前期一分錢都不拿，銀行也不允許，只不過是過段時間，把你前期付的錢返回去。”

更重要的是，首付分期、零首付等操作，是明顯違反官方規定的，如果上述操作被查出，購房合同存在被認定為無效的風險，開發商也會面臨相應處罰。此外，如果連首付都需要分期、加杠桿，購房者能否按時償還按揭貸款，也存在不確定性。

努力挽留年輕人的城市

某種程度上說，樓市是地方經濟發展的“晴雨表”。在東北三大省會城市中，哈爾濱之所以樓市表現最冷，與其對人口的吸附力、產業發展情況密不可分。

近日，哈爾濱地鐵3號線開通步入倒計時，這座冰城將結束只有東西、南北兩條地鐵線的時期，進入官方所稱“網絡化運營”的時代。不過，與許多新一線城市密密麻麻的地鐵網絡相比，哈爾濱的地下交通，折射出其經濟發展的一個側面。

實際上，這座被稱為“東方莫斯科”的城市，也曾有如夢如幻的輝煌年代。19世紀末20世紀初，哈爾濱建立了以釀酒、制粉、制油為主的工業基礎。建國后第一個五年計劃期間，許多重要工業項目落戶于此，哈爾濱成為我國重要的工業基地。

此后，汽車、航空、機械、醫藥、食品、電子工業等產業快速發展，哈爾濱隨著改革開放迎來充滿生機的時期。但是，高耗能的產業發展模式、國有經濟占比較高、體制思維等固有因素，都讓這座城市面臨“老工業區”的轉型大課題。

官方數據顯示，2020年哈爾濱實現地區生產總值5183.8億元，同比僅增長0.6%，其中第一產業完成615.8億元，增長2.1%;第二產業完成1144.5億元，增長2.3%;第三產業完成3423.5億元，下降0.4%。

受就業環境影響，許多年輕人畢業后選擇南下，哈爾濱也成為省會城市中，為數不多人口凈流出的城市。第七次人口普查數據顯示，哈爾濱常住人口為1000.99萬，較六普減少62.6萬人。人口尤其是青壯年人口流出，對哈爾濱樓市的購買力，影響極大。

“在老家辦事兒都得托關系，我寧愿在北京一輩子租房住。”一位北漂的東北人稱。

如今，東北一次次“出圈”，多是其流行文化在互聯網上廣泛傳播的時刻。哈爾濱留給大眾的印象，也多與旅游、美食相關，中央大街曾經的繁華時刻，已經成為過往。有當地人感慨稱，那個如幻如夢的哈爾濱，已經消逝在歷史長河里了。

為重振經濟活動，哈爾濱也在做出種種努力。近兩年間，哈爾濱正打造“4+4”現代產業新體系，重點發展綠色農產品深加工、先進裝備制造、現代生物醫藥、特色文化和旅游等4個主導產業，信息、新材料、金融、現代物流等4個優勢產業。

以數字經濟為引領、發力新興產業，有望成為哈爾濱新的經濟增長點。數據顯示，截至目前，哈爾濱現代產業體系整體產業規模超6200億元，機器人及智能制造、航空航天、清潔能源裝備等10個重點產業鏈條加快形成，成為支撐經濟發展的新引擎。

未來，“五步一景、十步一樓”的哈爾濱，能否留住年輕人的心，還需后者給出答案。需要人口才能真正提振的哈爾濱樓市，也同樣等待從谷底回歸正軌。

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