鴻坤地產債券展期，又一家京派房企身陷困局

2021-11-26 21:27:43 來源：第一財經

成立19年仍徘徊在百億規模的鴻坤地產，如今又陷入流動性危機。

11月25日，據上交所披露信息，鴻坤地產旗下一筆債券的回售兌付兌息達成展期。該債券簡稱“19鴻坤01”，債券代碼163023，發行于2019年11月21日，發行總額3.44億元，票面年利率7.50%，受托管理人為五礦證券。

債券兌付暫時展期，為鴻坤換來解決問題的時間，但也折射出這家老牌房企陷入舉步維艱的境地。

超九成投資者選擇回售

近日，上交所公布了一份名為“關于北京鴻坤偉業房地產開發有限公司2019年公開發行公司債券(第一期）回售兌付兌息達成展期”的公告。

公告顯示，關于延長上述債券即“19鴻坤01”回售撤銷期、回售資金到賬日，暫不觸發債券違約，與發行人繼續協商兌付方案的議案，獲得通過。

據公開信息，這筆債券起息日為2019年11月22日，附第2年末和第3年末發行人調整票面利率選擇權、及投資者回售選擇權。若投資者在第二年末，部分行使回售選擇權，則債券回售部分債券的到期日為2021年11月22日。

2021年10月25日，該債券開啟回售登記，至10月29日登記完畢。結果顯示，本次回售有效登記數量為317,980手，面值100元人民幣，總回售金額3.18億元，回售資金兌付日為11月22日。這意味著，超九成投資者選擇不再持有。

本要在22日完成兌付的鴻坤，卻于當日緊急召開債券持有人會議，申請延長回售撤銷期、回售資金到賬日，暫不觸發債券違約，協商兌付方案。23日，鴻坤旗下三只債券申請停牌，包括“18鴻坤01”、“18鴻坤03”、“19鴻坤01”。

最新消息顯示，針對“19鴻坤01”延長回售資金到賬日等事項，已累計獲得53.33%的同意投票。僅過半投資者同意，可謂“驚險闖關”。鴻坤方面表示，將盡快召開后續持有人會議，與投資者盡快達成后續具體兌付方案，全力保障投資者合法權益。

3億規模的債務兌付危機，將鴻坤地產推上風口浪尖，也揭開了這家公司的資金困局。

公開信息顯示，截至2021年中期，鴻坤地產賬面現金及現金等價物僅3.04億元。而同期，該集團有10.18億元的短期債務、25.81億元一年內到期的非流動負債，此外還有長期借款46.2億元，總有息負債規模合計約153.38億元。

5月6日，惠譽將北京鴻坤偉業房地產開發有限公司(Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co., Ltd.)的評級展望從“穩定”調為“負面”，并確認其“B”長期外幣發行人違約評級(IDR)。

惠譽表示，2020年，鴻坤偉業的杠桿率較高，原因是受疫情影響，環渤海地區的貸款審批速度較慢，導致現金回款減少。在充滿挑戰的融資環境下，該公司再融資風險增加，尤其是為今年到期的無抵押在岸和離岸債券進行再融資。

老牌京系房企陷風波

放在整個地產江湖，鴻坤地產可能排不上名號，但在北京尤其是西紅門，鴻坤的名號也算廣為人知。19年前成立鴻坤地產后，創始人趙彬拿下北京南五環外西紅門一宗地，打造出一個覆蓋商業綜合體、社區商街、產業園區的成熟商圈。

在此發家后，鴻坤地產開始圍繞環京進行布局，在京津冀大筆拿地，包括張家口、涿州、廊坊、天津等。早期低成本的土地儲備，曾讓鴻坤保持不錯的利潤率。但隨著京津冀調控政策加碼，北京地價高漲、拿地困難，鴻坤開始面臨擴張和去化難題。

2017年，鴻坤集團的實控人變更為趙彬之子——趙偉豪，地產“二代”正式接班。金融背景出身的趙偉豪，給鴻坤制定了宏大的擴張目標，包括從京津冀出發、進駐長江經濟帶、粵港澳大灣區以及海南自貿區，甚至曾喊出千億銷售目標。

與此同時，鴻坤集團的商業版圖開始擴容。圍繞鴻坤地產，鴻坤文旅集團、鴻坤產業、鴻坤資本等模塊相繼出現。其中，鴻坤資本整合了鴻坤億潤投資、鴻坤基金、鴻坤財富等板塊，致力于成為“泛地產投資領域的創新型綜合資產管理機構”。

盡管如此，無論是從拿地，還是融資能力優化方面，鴻坤都沒能實現質的飛躍。

聯合資信一份報告顯示，2018年～2020年間，鴻坤拿地動作寥寥。2018年，鴻坤僅在河北承德拿下一宗地，土地面積8.79萬平方米；2019年，在安徽滁州、河北唐山拿下三宗地，總土地面積19.04萬平方米；2020年，僅在安徽、河北拿下三宗地。

擴張速度不如預期，鴻坤地產的銷售規模也受到影響。公開數據顯示，2016年，鴻坤就已突破百億銷售額；2017年，達到147.13億元，同比增加35%。不過從2018年開始，鴻坤的銷售規模便一直在170億元左右，實現預售項目均為30余個。

反映到盈利表現上，2020年鴻坤地產實現營業收入88.99億元，同比下滑7.94%；實現歸母凈利潤3.47億元，同比減少59.57%。今年上半年，鴻坤地產由盈轉虧，實現歸母凈利潤-6195.43萬元，同比減少約110.12%。

值得注意的是，“鴻坤系”的地產板塊一直未能上市，限制了其從資本市場籌資的能力。2020年，港股掀起一波物業上市潮，鴻坤看準時機，將旗下物業板塊運作上市，上市平臺名為“燁星集團”。截至26日收盤，燁星集團總市值僅3.16億港元。

除了上述操作，鴻坤地產多次發行債券，以高額利息成本為代價維持流動性。

今年7月，鴻坤完成“16鴻坤01”、“16鴻坤02”公司債券的本息兌付，合計兌付債券本金13億元。自此，鴻坤旗下還存續3筆債券，總規模9.20億元，除了上述提到的“19鴻坤01”，“18鴻坤01”、“18鴻坤03”的到期日均為2022年。

除此之外，鴻坤旗下還存續有一筆美元債，債券余額2.05億美元，到期日2022年10月8日，票息高達14.75%。

債務壓力高企、資金捉襟見肘的鴻坤地產，能否闖過債券回售這一關，還是未知數。目前，圍繞鴻坤有大量司法訴訟，相關裁判文書高達210份。今年8月份，鴻坤地產還被北京市大興區人民法院列為被執行人，執行標的1577元。