重磅文件支持北京城市副中心發展，環京住房市場有何機遇

在北京非首都功能疏解、通州與北三縣一體化發展過程中，遷入人口的職住需求如何滿足？

26日，國務院發布的《關于支持北京城市副中心高質量發展的意見》（下稱《意見》）提出，有效推進更大區域職住平衡。大力發展住房租賃市場；支持北三縣盤活存量土地、合理利用增量土地，與城市副中心合作建設保障性租賃住房。同時，《意見》明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求、以推進職住平衡為基本原則的住房供應體系。

第七次全國人口普查數據結果顯示，2020年，北京通州常住人口為1840295人，占全市比重較2010年的6.0%增至8.4%，躋身全市各區人口數排名前六位。十年來，通州人口增長全市最快，人口發展逐漸改變“單中心”聚集趨勢。

根據《北京城市副中心（通州區）國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，城市副中心承接中心城區功能和人口疏解作用充分發揮，到2035年承接中心城區40萬~50萬常住人口疏解。

“產業和人口的持續遷入，帶來了大量的職工置業需求和租房需求。由于北京城市副中心執行的限購政策是北京的加強版，大部分在通州工作的‘打工人’買不起房或者沒資格買房，更多的居住需求涌入租賃市場。如何改變通州住房租賃市場結構性供給不足的問題，是其高質量發展的關鍵。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉對第一財經表示。

為此，《意見》稱，將大力發展住房租賃市場，擴大保障性租賃住房供給；與此同時，《意見》還明確了土地、金融等支持政策。

具體來看，在土地支持方面，《意見》提出，單列用地計劃，增加土地供應，支持利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設保障性租賃住房，支持通過“商改租”、“工改租”等形式將非住宅改建為保障性租賃住房。

在貝殼研究院高級分析師黃卉看來，推動“商改租”、“工改租”項目的快速落地，將有效增加保障性租賃住房的供應，推動職住平衡。

黃卉告訴第一財經，一方面，這有利于北京城市副中心及附近區域的產業升級，對現有的閑置資源進行再次利用，避免資源的浪費；另一方面，閑置的工廠或商業一般區位較好，交通較為便捷，“商改租”“工改租”有利于緩解職住不平衡的矛盾。

“此外，相比于新增建設，‘商改租’‘工改租’等存量盤活的方式建設周期更短，能夠快速擴大保障性租賃住房的供應，滿足大規模新市民、青年人以及城市基本公共服務群體的租房需求。”黃卉稱。

為進一步分流北京城市副中心的住房租賃市場的需求壓力，《意見》提出，支持北三縣盤活存量土地、合理利用增量土地，與城市副中心合作建設保障性租賃住房。

“這對于北三縣而言，確實是一大利好。“黃卉稱，北三縣與城市副中心合作建設保障性租賃住房，通過更大區域范圍的職住平衡，推動北三縣產業和經濟的快速發展。

第一財經從北三縣一名房地產中介處了解到，自2017年北三縣實行嚴格的限購政策，當地樓市保持低位橫盤，此前拿地的房企往往面臨銷售困境，外來房企往往不愿意進入。與此同時，由于在北三縣購房群體中，一大動力是投資，而在居住方面，則面臨物業、公共、商業配套差等諸多問題，人口吸引力有限。

胡景暉表示，在北三縣發展保障性租賃住房，既有利于緩解北京城市副中心住房租賃市場的供需矛盾，也增強了外來房企進入北三縣的積極性，有利于盤活北三縣各類存量土地資源，讓北三縣土地資源得以高效利用。

為擴大保障性房源供給，除了發展保障性租賃住房外，《意見》還提出，加大共有產權住房供應，優先滿足符合條件的疏解北京非首都功能遷入職工置業需要。

此前，在北京發改委、住建委近日聯合發布的《關于報送2022年房地產投資計劃的通知》中也提到，2022年北京市房地產投資計劃安排重點是城市副中心等重點區域，人口疏解對接安置房、棚戶區改造安置房、公共租賃住房、集體租賃住房等保障性住房項目，共有產權住房項目等重點領域。

在金融支持政策方面，根據《意見》，強化金融對城市副中心穩妥推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點，支持發展保障性租賃住房REITs，鼓勵公募REITs基金管理人在城市副中心落戶發展。

值得注意的是，伴隨大量優質產業、人才資源往通州疏解，為防止樓市出現過快升溫，《意見》還提出，加強房地產市場調控，著力穩地價、穩房價、穩預期。

黃卉稱，《意見》再次強調“穩地價、穩房價、穩預期”，旨在再次重申打擊投資炒房的決心，推動區域房地產市場的平穩健康發展。

“根據《意見》，一方面，要保障北京城市副中心及附近區域各類人群合理的住房需求，另一方面，也要確保北京城市副中心及附近區域的經濟結構合理，避免房地產過度占用社會資源，特別是資金，進而推動其他重點產業的快速發展。”黃卉稱。

標簽： 北京城市副中心 通州 北三縣 房地產 保障性租賃住房