開發商自救“各顯神通”，民營房企苦等融資開閘

賣資產、低位配股、股東借款......在融資環境未見大面積好轉之際，房企正祭出花樣百出的自救手段，以求度過這個漫長的冬天。

11月14日，融創中國（01918. HK）發布公告稱，計劃配售融創中國現有股份、認購新股，配售現有融創服務（01516. HK）股份，預計所得款項總額約為9.52億美元。

與此同時，融創中國控股股東、董事會主席孫宏斌將拿出自有資金4.5 億美元，以無息借款的形式提供給該集團使用。如果配股事項順利進行、疊加股東借款，融創有望得到14.02億美元資金（折合人民幣89.4億元）。

同日晚間，中國奧園（03883.HK）宣布，擬出售部分香港資產，奧園地產（香港）有限公司已與新永投資訂立協議，后者將收購名萬投資、雙福、裕康三家公司的全部股份，并支付三家公司欠奧園的所有款項，合計代價為9億港元。

從這兩家公司的動作看，當下民營房企的融資環境、資金形式仍然嚴峻。近日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，被視作房企融資好轉的信號。不過，轉變暫時只在央企國企身上有所顯現，許多民營企業仍未從緊張態勢中走出。

大股東提供無息貸款

配股消息在市場上流出后，融創于14日正式公布了具體動作。

公告顯示，11月13日，融創、賣方（融創國際投資控股有限公司）、Morgan Stanley(作為配售代理及聯席賬簿管理人)及 Citigroup(作為聯席賬簿管理人)訂立了一份配售及認購協議。配售代理將以每股15.18港元配售3.35億股配售股份，賣方有條件同意以配售價認購3.35億股認購股份。

上述配售股份及認購股份，分別占融創現有已發行股本的約7.19%，及經認購事項擴大后本公司已發行股本的約 6.70%。配售價為每股股份 15.18 港元，較11月12日在聯交所所報收市價每股17.04 港元折讓約 10.9%。

配售事項完成后，賣方(即融創國際投資控股有限公司 )及其一致行動人士的股權，將由約45.29%減至約38.10%。認購事項完成后，賣方及其一致行動人的股權將由約 38.10% 增 至約 42.25%。 認購事項所得款項總額約 6.53 億美元。

融創中國表示，上述動作旨在進一步擴大本公司股東基礎，優化公司資本結構。該公司計劃，將認購事項所得款項凈額的約50%，用于償還貸款，余下的為一般營運資金。

不僅是母公司，融創服務也要進行配股融資，具體而言，以每股14.75港元配售1.58億股融創服務股份，占融創服務現有已發行股本的約5.10%，配售事項所得款約2.99 億美元。

融創中國表示，假設該配售事項按計劃完成，公司將仍持有融創服務64.14% 的股權。“物業服務是集團長期的戰略發展方向之一，也是集團核心的業務板塊，仍將持續堅定支持融創服務的未來長期發展。”

值得注意的是，除了公司層面的動作，融創控股股東、董事會主席孫宏斌將4.5 億美元自有資金，提供給集團使用(無息借款形式)，展現出對其發展的信心和支持。此前，當代置業、富力集團也有股東借款的操作，不過多為售賣物業公司的錢。

孫宏斌拿出真金白銀，為融創中國提供資金，是對集團未來發展的支持，同時也側面體現出后者流動性亟待補充。業內認為，融創及大股東的一系列動作，有助于其增補現金流，提升抵御市場不確定性風險的綜合能力。

不僅如此，日前融創中國將文旅集團旗下商業運營板塊管理公司，打包出售給融創服務，交易作價18億元，該集團還退出了和濱江集團（002244.SZ）的兩個合作項目。通過資產騰挪、配股融資等系列手段，融創賬面現金有望流入超百億元。

折價賣資產回籠資金

除了低位配股，房企回籠資金的慣用方式，是賣資產割肉求生。

11月14日晚，中國奧園公告稱，奧園地產（香港）有限公司與新永投資發展有限公司（以下簡稱“新永投資”）訂立協議，后者將收購包括名萬投資、雙福、裕康在內的三家公司全部股份，并支付三家公司欠奧園方面的所有款項，合計代價為9億港元。

上述三家公司，均為在英屬維爾京群島成立的公司，主要從事投資控股，各自通過旗下項目公司持有位于香港羅便臣道的物業資產，分布于羅便臣道63號、65號、67號，以及部分車位等資產。

中國奧園表示，預期確認出售事項的估計虧損約1.77億港元，即出售事項所得款項凈額與三家公司及旗下資產截至2021年9月底的賬面值之間的差額。這也意味著，中國奧園是折價賣出資產。

據中國奧園披露，此次出售事項的所得款項凈額將用于償還貸款融資及用作一般運營資金；其中，貸款融資的本金額度為6億港元。

此次交易分為兩步：其一，新永投資須向奧園方面指定的銀行賬戶支付5000萬港元作為收筆款項；其二，自協議日期起45日內或雙方共同約定的其他日期，新永投資須向奧園方面指定的銀行賬戶支付另外8.5億港元。

在當前的行業氛圍下，處置資產成為諸多房企實現快速回血的重要方式。

就在此前不久，中國奧園還曾打算出售物業板塊。11月4日，中國奧園與奧園健康聯合發布公告稱，正在與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益，進行初步討論。

但近日，持有奧園健康6%以上股權的無極資本，作為奧園健康第二大股東，發布了一份致董事會成員及股東的公開信稱，當前奧園健康被大幅度低估，并建議董事會展開透明的競爭招標，以將奧園健康出售給愿意支付比公司當前股價有適當溢價的潛在收購者。

無極資本方面認為，無法接受將奧園健康旗下物業管理業務拆分出售，而應該整體出售。不少小投資者也持有同樣的觀點，“希望直接賣上市公司股權”，整體更有利于獲得較高的溢價。如今，奧園健康的出售計劃尚無更多進展。

出售資產的同時，中國奧園大股東還在向上市公司注入流動性。9月末，中國奧園公告稱，董事會主席郭梓文將認購奧園約1.62億股新股份，每股3.708港元，涉資約6億港元；同時，香港恒基兆業地產主席李家杰也將認購逾1.08億股，涉資約4億港元。中國奧園表示，以上認購所得款項凈額約9.98億港元，將用于營運資金及一般企業用途。

民營房企仍在等待春天

雖然低位配股、分拆出售資產，容易引發小股東不滿，但在當下行業環境中，房企上述舉動也是不得不為。今年來，多家房企出現債務兌付危機，其中很重要的原因便是金融機構對涉房貸款嚴控，甚至出現對房企的抽貸行為。

近日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，招商蛇口、保利發展、龍湖集團、碧桂園、美的置業等公司，都計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。有出席會議的房企代表稱，此前短融及中票對民企關閉，接下來有望向部分民營房企放開。

此外，市場信息顯示，此前暫停的ABS、中票發行，未來或有松動可能性，收并購過程中的“承債”部分，也可能不計入三道紅線。從房企反饋來看，目前個別城市按揭貸款有提速的趨勢，開發貸還未感受到明顯轉暖。

不過，最先感受到暖意的，還是信用資質較好的央企國企。1月3日，保利成功發行了今年度第三期中票，實際發行金額25億元，利率3.25%，期限3年。8日后，保利再度掛網今年第四期中票發行方案，擬發行金額20億元，期限5年。

平安證券表示，前三季度，境內發債主要集中在有良好信用背書的優質大型房企，民企則更多訴諸海外發債渠道。加上民企新發債券期限更短，但利率卻普遍高于國企，民企融資形勢難言樂觀。

從宏觀數據看，10月新增企業中長期貸款 2190 億元，同比少增 1923 億元，反映出部分房企評級下調、流動性問題發酵，金融機構對房企房貸仍顯“信心”不 足。同時，盡管按揭端有所改善，但10月百強房企銷售額同比仍下降 30.1%。

“盡管政策端風向有所緩和，但行業信心重塑仍需時日，短期銷售端仍將承壓，部分房企流動性風險仍未完全消除，后續需政策、房企等共同發力，重塑行業信心。”平安證券表示。

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