地產股久違大漲背后：流動性利好不斷，一二線城市房貸開始松動

近日，房地產市場利好消息不斷。繼多家房企出手回購美元債之后，又有部分房企準備在銀行間市場發債融資，被不少業內人士視為房企流動性改善的信號。

11月11日，據北京金融資產交易所披露，保利發展控股集團股份有限公司擬發行2021年度第四期中期票據，注冊額度50億元，本期發行金額20億元，期限5年，無擔保。另有消息稱，近期部分央企國企向監管部門建議，調整在地產收并購方面的“三條紅線”指標。

據第一財經記者了解，大部分一二線乃至三線城市自10月以來房貸放松跡象明顯，有中介稱，有大行地方支行單月額度從5000萬元增加至3.5億元，放款時間明顯縮短。在此之前，監管頻繁發聲，強調目前房地產市場風險屬于個案的同時，要求銀行保持房地產信貸平穩有序投放。

值得注意的是，就在11月10日，央行罕見單獨發布了個人住房貸款單月數據。數據顯示，10月個人住房貸款較9月環比增加了1013億元。

在此背景下，市場最關注的問題是房地產調控是否會轉向，有機構分析稱，“房住不炒”的主基調沒有變化，樓市短期仍面臨需求下行的困擾，而房貸加快投放的乘數效應或在年底才能形成。

11月10日、11日，地產板塊連續兩日迎來久違大漲。

一二線城市房貸放松跡象明顯，10月按揭貸款環比增千億

“有合作銀行通知我們，這個月額度大幅寬松了，從5000萬漲到了3.5個億。（商業貸款）利率也從6.2%降到5.7%、5.8%了。”有蘇州房地產中介人士對第一財經記者表示，自10月底以來，當地銀行尤其四大行個人貸款出現了明顯的放松跡象，樓市促銷力度也在持續加大，形式包括打折優惠、送車位等。

對此，第一財經記者向某大行蘇州個貸中心求證，對方工作人員表示：“現在情況跟媒體報道差不多，最近的確有所松動，各方面都相對寬松。”中國銀行、建設銀行蘇州分行工作人員也表示，目前房貸額度很充足，二者的利率水平分別在5.95%和6%左右。

據第一財經記者了解，10月以來，包括廣州、佛山、濟南等在內的一二線城市均對個人房貸有所放松，尤其四大行的放款排隊時間明顯縮短。建設銀行廣州某支行工作人員表示，該行房貸利率最近沒有調整，仍是在基礎利率（4.65%）基礎上上浮130%，但額度已經寬松了很多，放款時間最長為1～2個月。“之前我們是要先放存量，現在已經差不多放完了。”該人士表示。但也有城市房貸政策繼續緊張，其中工商銀行重慶某支行工作人員表示，該行二手房貸款仍處于暫停狀態，上海、深圳部分銀行有額度調整但不明顯。

自去年房企“三線四檔”政策、銀行房地產貸款集中度管理新規落地后，大部分銀行對地產行業的貸款有所下調。疊加恒大、寶能等事件影響，銀行對信貸結構的安排顯得更為謹慎。多因素影響下，樓市需求也出現了明顯的下行趨勢。

國家統計局數據顯示，今年三季度全國商品房銷售面積和金額分別同比下降12.5%、14.1%，比上一季度分別大幅下降23.5%、31.3%。9月份，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格多數環比下降。興業證券的統計數據顯示，10月份，北京、上海、深圳、青島等11個核心城市新房、二手房成交套數同比、環比均下降。

也是自10月以來，監管層針對房地產領域頻繁發聲，強調恒大問題屬于個別風險、房地產市場健康發展整體態勢不變的同時，也指出部分金融機構對30家試點房企“三檔四線”融資管理規則存在誤解等問題，要求銀行保持房地產信貸平穩有序投放，在配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度的同時，保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

不過，央行最新公布的數據顯示，10月份金融機構對房地產業的貸款投放已經明顯提速，其中個人住房貸款單月增加3481億元，環比上月增加了1013億元。業內人士認為，這一方面顯示了房地產合理融資正在被滿足，一方面體現了居民購房意愿有所回暖。華西證券分析師由子沛近日在研報中分析，如果將今年上半年加速壓降的個人按揭貸款在下半年投放，大約可拉動新房銷售額1.96萬億元，相當于去年商品房銷售總額的11.3%。

多家房企回購美元債，流動性有望邊際緩解

對于房企來說，除了需要面對按揭貸款審批時間拉長、預售資金監管趨嚴、銷售量下滑的考驗，還要面對融資環境的變化。據國家統計局數據，今年1～9月，國內房地產開發企業到位資金為151486億元，增速從年初的51.2%一路降至11.1%。

在此背景下，房企美元債償債壓力驟增。據第一財經記者不完全統計，今年以來，中資美元債市場已經至少出現9家違約，包括花樣年、華夏幸福、泰禾集團、新力控股、泛海控股、藍光發展等多家知名房企。但就在11月9日，第一財經記者獨家獲悉，中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，作為去年“三道紅線”政策以來首個對房企發債釋放暖意的會議，該座談會示范效應較強。而從當前金融環境角度看，債務融資的松動對房企緩解流動性壓力意義重大，至少說明房企后續在銀行間市場發債的空間增大。

央行數據顯示，10月份人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元，企（事）業單位貸款中，中長期貸款增加了2190億元，票據融資增加1160億元。此前，房地產行業已經出現多個積極信號，除高盛表示正在買入中國房企債券外，包括新城控股、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業地產、雅居樂等多家房企啟動美元債回購，向市場傳達了資金充足的信號，提振市場信心。

有房地產內部人士對第一財經記者表示，目前行業內流動性總體仍然偏緊且不太穩定，區域差異較大。“階段性放松是大概率事件，不硬著陸，但不會大水滿灌，避免引發系統性風險。但企業還是要靠自己（主動脫困）。”該人士表示。

市場頻頻吹來暖風，繼11月10日迎來爆發后，11日房地產板塊再次普漲，整個板塊漲幅高達3.16%。截至收盤，A股中南建設、泰禾集團、招商蛇口、保利發展、金地集團等11只地產股漲停；港股方面，旭輝控股、中國奧園、中原建業等漲超10%。

招商證券分析認為，短期內樓市需求下行趨勢仍將持續，按揭加快投放的乘數效應至少在年底才能形成，但在政策邊際改善、房地產稅試點細則即將落地背景下，地產板塊的“政策底”已經出現。

標簽： 房地產 按揭貸款