銀行按揭貸款有松動？個別放款加快，多數(shù)仍需4至6個月

日前，一則關(guān)于住房按揭貸款放松的消息廣為流傳：各地人行已在通知熱點城市主要銀行，清理積壓5個月以上的按揭貸款。對此，第一財經(jīng)記者詢問了上海地區(qū)多家銀行，其均表示暫未收到相關(guān)通知。

記者同時走訪、致電了多家國有大行、股份行分支行的房貸經(jīng)理，了解到的一個普遍情況是，當(dāng)前房貸發(fā)放多是針對6月或7月的申請，整體發(fā)放節(jié)奏未有明顯變化，審批周期仍是2個月左右，放款時間多為4～6個月。但有個別銀行放款周期有縮短，有的銀行還“重啟”了二手房按揭業(yè)務(wù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，相比此前，目前按揭貸款市場確有一定程度上的放松，但需要注意的是，這種放松僅針對合理需求，比如滿足首套房購房者的需求等。整體而言，各地仍在嚴(yán)管市場秩序，對各類炒房行為進(jìn)一步遏制，房貸投向?qū)猿?ldquo;平穩(wěn)有序”的投放要求。

這在數(shù)據(jù)上也有一定印證。根據(jù)央行公布的最新數(shù)據(jù)，近期金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放明顯提速。10月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)個人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。

個別銀行放款提速

受多重因素影響，下半年以來，房貸發(fā)放情況備受市場關(guān)注，此前多家銀行出現(xiàn)按揭貸款額度緊張的情況。

“我們暫時不接受二手房房貸業(yè)務(wù)了，額度比較緊張，之前的一些存量的還沒處理完；新房房貸業(yè)務(wù)還在做。”某大行信貸經(jīng)理在9月初對記者說道。

當(dāng)時記者通過走訪多家國有大行及股份行分支行獲悉，有的銀行已經(jīng)暫停受理二手房房貸業(yè)務(wù)，有的銀行表示從受理到放款要半年之久，還有銀行則明確稱無法確定放款時間。

如今，情況有些許變化，有的銀行開始重新受理二手房房貸業(yè)務(wù)。“審批是2個月，但新增業(yè)務(wù)的放款時間無法確定，目前是積壓的存量房貸陸續(xù)在放，大多是6月或7月的。”工商銀行某支行信貸經(jīng)理對記者稱。而在此前，該支行基本暫停了二手房房貸業(yè)務(wù)。

一位股份行分行的信貸人士也對記者稱，之前該行一度暫停了房貸業(yè)務(wù)，不過當(dāng)前二手房房貸辦理已經(jīng)恢復(fù)，且時間上也稍微快了些。“審批時間是2周，二套房放款周期是2個月，首套房放款周期是4個月。”該人士說道，而以前二套房放款時間大概在4個月，首套房則在6個月以上。

“但具體沒有準(zhǔn)確時間，都是預(yù)估。”上述股份行分行信貸人士還對記者表示，目前放款的基本都是6月、7月申請房貸的客戶。

在業(yè)內(nèi)人士看來，部分銀行二手房房貸業(yè)務(wù)的“重啟”以及放款周期的縮短，一定程度上也反映了這些銀行按揭額度的“好轉(zhuǎn)”。

受房地產(chǎn)貸款集中度管理政策實施以及房貸需求加大等因素影響，今年銀行按揭貸款額度一度出現(xiàn)緊張，尤其是一二線房價上漲較快的城市。此后，隨著熱點城市房價的穩(wěn)定，信貸供需矛盾也有緩和，個人房貸供給逐步恢復(fù)正常。

某城商行深圳分行高管對第一財經(jīng)表示，“目前了解到的情況是，深圳多家銀行房貸額度適度有所放寬，但具體每家行的情況不太一樣。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，部分地區(qū)銀行按揭貸款市場的放松，客觀上將提振市場交易和市場信心。但需要關(guān)注的是，這種放松只是對合理需求的放松，各地依然在嚴(yán)管市場秩序，對各類炒房行為進(jìn)一步遏制。

記者在走訪調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，僅有少數(shù)銀行放款速度略有提升，多數(shù)銀行發(fā)放節(jié)奏則未有明顯變化。“我們目前還是在有序排隊，首套、二套審批周期都是1～2個月，放款周期4～6個月，基本上沒很大變化。”中行某支行信貸經(jīng)理說。

交行某支行信貸經(jīng)理也對記者稱，按照現(xiàn)在的節(jié)奏看，并沒有明顯放松，審批是一個半月，放款則為4個月左右。“說實話，不慢就已經(jīng)挺好了。”

但另有觀點提及，不排除12月份之后會快一點，這主要是考慮到，每逢年末或年初，銀行將有新的按揭額度下發(fā)，屆時房貸排隊情況或有緩解。

房貸利率也有下降

除了房貸發(fā)放節(jié)奏發(fā)生變化外，一些城市的房貸利率也出現(xiàn)調(diào)整。

貝殼研究院發(fā)布的最新報告顯示，10月其監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點。這是房貸利率年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，有分析稱，這代表著信貸環(huán)境有所改善。

據(jù)統(tǒng)計，10月90城中20個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。

貝殼研究院報告稱，央行于9月底的三季度例會針對房地產(chǎn)市場定調(diào)“要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益”，10月部分城市銀行下調(diào)房貸利率是對“兩個維護(hù)”的具體踐行，住房市場信貸環(huán)境有所改善。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，9月底央行等有關(guān)部門多次釋放積極信號，是部分城市房貸出現(xiàn)松動跡象的主要原因之一。比如，9月底，央行在貨幣政策委員會2021年第三季度例會上明確提出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。

隨后，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，再一次強調(diào)金融機構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益。

在此背景下，有分析稱，預(yù)計四季度住房信貸的投放將回歸“平穩(wěn)有序”，放款周期或有所縮短。同時，信貸環(huán)境的邊際改善也有利于市場預(yù)期改善，帶動剛需群體入市啟動換房鏈條，利于市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，考慮到近期房價降溫、房價的矛盾從過熱開始轉(zhuǎn)向過冷，房貸的投向和運作也會趨于正常。換言之，隨著房地產(chǎn)市場周期的調(diào)整，房貸吃緊的壓力將在四季度有所緩和。

這在數(shù)據(jù)上已有體現(xiàn)。根據(jù)央行公布的最新數(shù)據(jù)，10月新增人民幣貸款8262億元，同比多增1364億元，超市場預(yù)期。分項上看，居民中長期貸款（主要是房貸）同比多增162億元，打破了過去5個月連續(xù)同比少增的局面。

與此同時，央行還單列了個人住房貸款數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)個人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。

“9月至今，政策面屢次吹風(fēng)‘松綁’房地產(chǎn)信貸，事后來看，居民房貸的糾偏最明顯，觀察其趨勢線，5月以來的下行軌跡被中斷。”信達(dá)證券首席宏觀分析師解運亮稱，10月數(shù)據(jù)表明，央行正在積極落實金融委的最新要求，金融機構(gòu)正在加快滿足房地產(chǎn)合理資金需求，房地產(chǎn)貸款有望企穩(wěn)，有利于幫助房地產(chǎn)業(yè)早日走出至暗時刻。

不過也有觀點提及，全國整體調(diào)控仍保持嚴(yán)緊態(tài)勢，調(diào)控政策存在邊際放松的預(yù)期，但大幅度放松可能性很小。

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