石家莊起死“爛尾樓群”：誰救千畝大盤，十年舊賬何解 | 樓市地理

表面風平浪靜的石家莊樓市，被一則新政撕開了隱秘角落。

近日，石家莊官方宣布，11月8日后出讓的房地產開發項目，傳統建筑預售許可形象進度，由設計總層數的三分之一提高至主體封頂。提高預售條件，被業內認為劍指“爛尾樓”。

爛尾樓，在商品房預售制度下，并非新鮮名詞。但在河北省會石家莊，這卻是一個讓政府、企業、購房者苦惱多年的頑疾。今年，石家莊公布了多批“爛尾樓”項目整治方案，涉及項目達44個，其中有許多項目，牽扯十年之久仍難解決。

第一財經記者近日走訪發現，上述被納入專項整治的爛尾樓，已有零零散散的復工跡象。在鬧市公園旁、歐式風情的商業綜合體內、人跡荒涼的遠郊區，都散落著零星的施工人員。只不過，相較于爛尾樓背后錯綜復雜的問題，這些微弱的聲音還遠遠不夠。

業內人士稱，石家莊樓市之所以如此，根源還是十多年前轟轟烈烈的“造城”運動，當時大小開發商蜂擁而起，未批先建、邊賣邊建等極為普遍。更有甚者，許多開發商非法集資、一房多賣，資金斷鏈后或跑路、或被刑拘，身后則留下一堆爛攤子。

要盤活這些項目，需要找到接盤方、市場化的方案，但能拖延十年之久的項目，背后多有債務黑洞、產權糾紛、多重抵押等問題，遠非一朝一夕可以解決。時間流逝，有的購房者早已承受不起等待的代價，孤身搬進雜草叢生的爛尾樓。

千畝大盤待救

從石家莊新火車站出發，向南出發兩公里，便能看到一座魔幻的歐式建筑群。正面望去，與華麗的俄羅斯教堂頗有神似，五顏六色的外墻、古典式雕塑裝飾、巨型圓拱門......若初來乍到，可能以為這是“旅游景點”，畢竟，時不時有網紅來打卡拍照。

但是，越過藍色圍擋、看向建筑內部，多數人會被荒涼景象所震驚：毛坯建筑、鋼筋水泥，碩大的多層商場渺無人跡。大約走半小時，轉向建筑群背面，則會看到宛如末日將至時的城堡。傍晚，一輛運輸車隆隆開過，月亮在工地污水上留下倒影。

“看著太荒涼了，之前還有施工跡象，最近好像又安靜了。”有過路市民稱。

實際上，這座魔幻的爛尾樓項目——祥云國際，在當地廣為人知。但是，慕名而來的游客不會知道，這座總投資170億元的千畝大盤，卻在2014年實控人行賄官員暴露后，陷入一連串麻煩中，至今尚未重生。

二十年前，河北聯邦偉業房地產開發集團有限公司（下稱聯邦偉業）成立。公司董事長李生靠“空中花園”項目在石家莊打響名氣后，逐步著手打造祥云國際項目。

按當初的設想，祥云國際將是一個包括1300多畝住宅區、400多畝商業區的超級大盤，其中商業部分包括“吃遍全國、購遍全球、玩遍世界”三大主題。此番體量，即便放到現在的石家莊市場，也少有項目可與之匹敵。

但是，就在項目建設如火如荼之際，李生行賄“落馬”官員的事情暴露，隨即項目運轉也受到影響。2016年，聯邦偉業向法院申請破產。2017年，李生因涉嫌非法吸收公眾存款罪，被石家莊市公安局橋西分局刑事拘留，刑期至2030年。

實控人出事了，但項目還擺在那兒。據悉，該項目住宅部分一期已交房，但商業部分和二期未交房，爛尾至今。今年10月底，還有網友在政府留言板稱，自己和工友曾在祥云國際做水電活兒，但被拖欠19萬元工資至今，多次討要無果。

為解決遺留問題、盤活項目，先后有多家公司介入、又悄然退場，原因多為“算不過來賬”，背后債務問題難以處理。最新出現的愛達置業，本給了購房者希望，如今也有意退場。“愛達要走，但還沒徹底離開，現在城發投集團已經介入。”項目人員稱。

雖然困難重重，不過石家莊有意啃下這塊“硬骨頭”。9月8日，石家莊市第五批房地產“爛尾樓”項目整治工作方案公布，祥云國際位列其中。按方案要求，項目主體應在2023年12月底交付使用。正在進行破產重整的祥云國際，能在政府介入下迎來新生嗎？

誰愿意接盤

祥云國際的起起伏伏，與實控人非法經營等行為，脫不開關系。魔幻的是，在以往的石家莊樓市，這樣的開發商并非少數，一些項目也由此滑向爛尾深淵。

在石家莊東北部長安區、接近滹沱河生態區的地方，有個爛尾樓盤已存在近十年，該項目便是“環島豪庭”。“這項目爛尾太久了，都多少年了。買它房子的人，有的至今租房住。”樓盤旁的馬路上，一位等待公交車的白發老人對記者說。

記者走訪發現，該項目位置偏僻，一期已交付入住，但紅色的墻體也極為斑駁。二期十幾棟樓盤，雖然主體已經封頂，但是沒有窗戶、水泥墻面裸露。工地門口間或有兩三人出入，但內部雜草叢生、土地泥濘、鋼筋遍地，偶爾可聽到電鉆聲。

公開信息顯示，環島豪庭由河北世茂房地產開發有限公司開發建設，項目占地158畝，規劃建設25棟建筑，包括高層、多層、洋房及別墅產品。2009年，一期交房入住，但到2012年，因違法建設被強制停工，業主多次與開發商協商未果。

此后，石家莊警方公布，該項目公司在銷售住房的過程中，存在“一房二賣”，同時涉嫌非法吸收公眾存款。2016年，開發商被立案偵查，項目法人被判刑。為解決歷史遺留問題，新的復工建設單位入場，按方案需2023年4月底交付使用。

與環島豪庭處境類似的，還有西湖一品和翡翠家園。如果以腳丈量，西湖一品的規模堪比祥云國際，但就是這個計劃打造成集“餐飲、購物、辦公、住宅”等為一身的大型綜合體，讓一些購房者苦苦等待近十年。

西湖一品的原建設單位，是河北聯盛房地產開發集團有限公司，后者還開發了“翡翠家園”。本計劃2014年交房，但因資金問題和補證未果，西湖一品斷斷續續停工至今，成為業主的心病。“這么多年了，不交房不退錢，項目至今五證不全。”

記者走訪后發現，目前國瑞地產成為西湖一品的接盤方，項目宣傳也改為了“龍溪東苑”。按整治方案，項目要在2023年5月底前交付使用。目前，原開發商聯盛地產的法定代表人焦某，因涉嫌非法經營罪，已被檢察機關批準逮捕。

不過也有購房者反映，換了開發商以后，進展過于緩慢，原來的開發商拒絕配合交接工作，有關部門也還在做盈虧評估和審計報告工作。“如果沒有政府的優惠政策，沒有利潤，新開發商完全可以拒絕接盤。”購房者擔憂稱。

比西湖一品靠近市中心的翡翠家園，同樣由聯盛地產開發，合作方為石家莊市油脂公司。2015年，該項目因無證銷售被列入房地產專項整治；此后，公司資金鏈斷裂，法人被批捕。據悉，政府聯系了多家企業進行墊資復工，按整治方案，要在2023年12月底前交付。

不過，從現場情況看，翡翠家園的施工情況，還不及西湖一品。工地人跡寥寥、大型塔吊也沒有運轉，樓體被鋼筋和綠網包圍。購房者要想住進去，還需時日。

十年舊賬如何理順

五證不全、爛尾樓頻現，在一些城市可能難以想象。但在石家莊，這是亟需糾偏的現實。

這座被稱為“火車拉來的城市”，曾經只是一個籍籍無名的村落，但隨著現代交通及工業的發展，石家莊逐步發展壯大起來。真正“脫胎換骨”，則要從2008年開始。當時，河北全省開展城鎮面貌三年大變樣工作，一波大拆大建風涌起。

公開數據顯示，在那三年間，河北累計拆遷面積2億平方米，新增城市道路2500多公里，新增供熱面積1.4億平方米，拆遷面積相當于455個天安門廣場。轟轟烈烈的造城運動，切實改變了石家莊的城市面貌，但也暗含不可忽視的問題。

河北省住建廳曾公布過一組數據，2011年到2015年3月,河北共開工房地產項目3386個,存在違法問題的2079個,違法比例高達61.4%。其中,石家莊市違法項目比例高達93.8%。問題高發地，便是未取得預售許可證、未按批準范圍擅自進行預售等。

有當地人士透露，之所以出現這么高比例的問題項目，與政策、管理、企業等均有關系。當時，城市建設一味追求速度，很多項目都是無證銷售，購房者也習以為常。直到現在，石家莊還存在購房者已入住多年、但項目一個證都沒有的詭異現象。

為解決歷史遺留問題，石家莊掀起了“補證潮”，各項目開發商把缺乏的證件補上才能入市。有些項目，開發商需重新走一遍招拍掛程序，完善證件。針對爛尾樓，石家莊也數次出臺專項整治方案，且力度越來越大，涉及的項目也逐漸明確。

今年下半年，石家莊先后公布5批次44個 “爛尾樓”項目整治工作方案，歷史形成的、納入省解遺辦臺賬的“爛尾樓”項目已公布完畢，包括橋西區15個項目，長安區13個項目，裕華區5個項目，鹿泉區2個項目，欒城區2個項目等。

不過，這些五證不全、或爛尾的項目，要解決起來并不容易。除了上述涉及破產重整、債務糾紛、開發商被抓的項目，還有的項目頻現“一房多賣”，產權關系難以理清。石家莊曾經的“地王”項目望公府，便因一房兩賣出事，有的購房者正協商解除合同。

目前來看，這44個整治項目，能否按期限完成整改，還需后續觀察。不過，石家莊官方層面，處理問題的決心比較明確。日前，石家莊市委書記張超超調研祥云國際時稱，要堅決清除阻礙省會建設發展的“攔路虎”“絆腳石”，確保給人民群眾和歷史一個交代。

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