貝殼穿越周期，從三季報這些隱秘點說起

當下的房地產行業，比以往任何時候都渴望積極信號。2021年，在“三線四檔”、貸款集中度管理等因素作用下，樓市迎來肉眼可見的調整期：新房二手房成交量受挫、房企資金鏈緊張、中介行業也出現洗牌苗頭......

“房住不炒”政策基調下，樓市將走向何方、企業生存韌性到底如何？引發市場各方思考。作為房產交易鏈上的重要一環，房產經紀也在切身感受、反映樓市冷暖。

11月9日，新居住服務商貝殼（NYSE:BEKE）發布2021年第三季度業績。數據顯示，三季度，貝殼營業收入181億元(人民幣，下同)，成交額（GTV）8307億元，均呈現一定下滑趨勢。但同時，一些重要的積極信號，也在這份財報中有所顯現。

在過去的9月份，貝殼合作銷售的新房項目逆勢提升，較6月份抬高13%；同時，截至2021年9月30日，貝殼平臺上鏈接的門店數量為53946家，較去年同期末增長20.2%。盡管同樣經受大市寒流，這家賽道頭部選手，在市場下行期展現出了強大的抗壓韌性，在當前殊為不易。

財報發布次日，知名投行中銀國際發布點評報告。分析師Gurney Liu指出，貝殼在新房交易服務業務中獲得了超預期的市占率提升，同時，考慮到公司管理、銷售費用將呈下降趨勢，且市場具有潛在復蘇動力，故維持貝殼買入評級，定目標價為32.74美元，較前日收盤價仍有83%上行空間。

品質服務、科技賦能、新業務轉型，都是貝殼與周期共舞的籌碼。不論房地產增量開發的周期如何調整，市場對美好居住的需求不會減弱，貝殼的路將越走越寬。正如其管理層所言：不低估政策對市場的糾偏能力，也不低估市場供需的剛性動力。

提升生態治理，和開發商做朋友

2021年樓市的調整，最先在開發商身上發生“化學反應”。房企融資端的收緊，讓一些財務看似健康的“綠檔”房企也受到沖擊。

房企生存環境的變化，對行業上下游都有極大影響。在交易端，市場上不僅存在傳統的新房代理商、信息交易平臺，還有諸多互聯網新巨頭入場，各方競爭逐漸白熱化。與此同時，房企為擠出利潤空間，想自建渠道的選手也不在少數。

“蛋糕”有縮水之勢，想在此時逆勢突圍，并未易事。但是，貝殼交出的成績單，展現出其在市場調整期獨有的競爭力。

三季報顯示，相較6月，貝殼9月合作銷售新房項目數提升13%。在渠道滲透率觸底反彈的同時，貝殼堅持嚴格的項目準入標準和完善的風控體系，保證了回款的及時性和健康度，穿越周期的能力進一步體現。

能在市場去化承壓時，找到突圍點，得益于貝殼對服務與規則的堅守。2021年初，貝殼在全國各城市面向開發商推出“貝殼陽光作業服務承諾”，由于制定了5條禁止性條款，“貝殼陽光作業服務承諾”也被稱為“五不”承諾。

具體而言，包括“不截客”，不得在開發商限定地點范圍內攔截、爭搶正常到訪客戶或獲取正常到訪客戶的聯系信息；不洗客”，不得與開發商人員或現場銷售人員串通，將自然到訪客戶通過不正當手段轉化為貝殼客戶；以及“廉潔作業”“陽光交易”等。

據悉，作為貝殼合作伙伴的開發商，對這項制度的支持度很高。截至9月底，貝殼對開發商的“五不承諾”覆蓋66城100%開發商，累計11,191個項目；截至10月中旬，累計發現47例違規破壞行業生態行為，向開發商履行承諾賠付金額近200萬元。

同時，貝殼的新房樓盤字典實現了全市場100%的目標新房樓盤覆蓋，并創建了全國最大的新房項目不利因素數據庫，為消費者提供真實有用的新房內容。

一系列舉措之下，貝殼第三季度新房交易服務的營業收入同比增長2.5%113億元（約18億美元），新房交易GTV高達4101億元（約637億美元）。前三季度，貝殼新房業務GTV達1.25萬億元，同比增長37.0%。

專注品質迎接存量時代

眼下，新房交易仍是樓市的重要組成部分，但需要看到，增量開發的黃金時代已經開始落幕，存量市場、以及更廣闊的居住服務業正在崛起。

貝殼研究院認為，從傳統新房市場看，開發和銷售速度會有所放緩，但不會出現斷崖式下降，未來五年仍將是新房銷售的“次高峰”。同時，隨著過去五年銷售的商品房逐步交付、入住，二手房供給總量將從當前年均約420萬套的水平上升到600萬套左右。

因此，增量開發的尾聲，反而是存量交易黃金年代的開始。

行業轉折期，貝殼繼續專注“聚焦”與“合作”，支持優質店東和經紀人穩定作業并獲得收入，支持行業優質產能留存，堅定選擇提供品質服務、踐行對消費者好的理念。

據悉，貝殼已完成超過3.1萬家門店的經紀人分崗，覆蓋人數超30萬，一二手經紀人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。基于良好合作生態，分工帶來專注，推動了作業效率和經紀人競爭力的提升，并在下行周期助力團隊穩定。

同時，貝殼線上化助力服務者的腳步也在加快。貝殼推出的“小貝二手訓練場”系統，可模擬經紀人與消費者在VR和線下帶看的交互場景，標準化、體系化、智能化地提升經紀人能力。目前，超12萬經紀人參與了小貝二手訓練場培訓，有效訓練場次超過124萬場。

從業績表現看，第三季度貝殼存量房交易服務的營業收入為61億元 (約9億美元)，存量房交易GTV約3,782億元，調整幅度優于市場整體走勢。從前三季度看，貝殼存量房業務GTV為1.70萬億元，同比上升25.7%，保持良好增長態勢。

貝殼執行董事、首席財務官徐濤表示，第三季度市場歷經前所未有的調整，對行業和貝殼都是一次挑戰。但挑戰往往伴隨著迭代和變革，這其中最重要的還是貝殼團隊的信念：對品質的追求、對服務的承諾不因盈虧而消濁......這是貝殼戰勝困難最重要的特質。

貝殼對品質共贏的堅守，也為自己贏來更多的合作伙伴。貝殼董事長兼CEO彭永東透露，三季末貝殼平臺連接門店數環比提升2%，只有約1.7%的門店由于市場原因選擇關店。部分前期未加入平臺的門店，也選擇在下行周期內加入。

數據顯示，截至2021年9月30日，貝殼平臺上的門店數量為53,946家，活躍門店數量為49,468家，經紀人人數高達515,486人。

新業務撬動轉型基點

除了新房二手房這兩大主戰場，貝殼的三季報還透露出一個隱秘信號，即家裝業務的崛起。數據顯示，2021年第三季度貝殼新興及其他業務收入為6.1億元（約1.0億美元），其中裝修服務收入同比增長高達29.4%。

早在2019年，貝殼即以被窩這一全新的子品牌，開始探索家裝領域。事實證明，貝殼的前瞻性布局，對自身轉型與長遠發展意義重大。

三季度，貝殼自營業務被窩家裝和擬并購的圣都家裝均穩步推進，被窩家裝在北京竣工1,127單，環比提升35%，圣都在1月至9月實現累計合同收入同比增長超過35%。貝殼與圣都在人才招聘、交付中臺、供應鏈能力上開始互相融合學習。

面向服務者，被窩家裝打造的行業首個全服務者職業學習基地——精工學堂在9月正式“開學”。9月當月，共394位家裝行業服務者參與培訓。面向消費者，被窩家裝推出“十心實意”服務承諾，完善保障體系，降低消費者風險。

“貝殼要為國家和社會貢獻價值，而不只是做商業成功的企業。我們相信中國房地產行業仍處于重要的發展機遇期，品質服務的美好時代發展空間巨大”，彭永東表示。

上述言論，不僅反映出貝殼對自身定位的變遷，也暗含行業未來的發展方向。

未來五年，我國住房開發將從生產型導向轉向消費型導向。居住服務業，也將成為一個覆蓋交易、租賃、物業服務、社區養老等多品類經營的行業，不再是單純的交易開發。

日前，貝殼的品牌定位也已轉向“讓居住更美好”，三季報中家裝業務的逆勢增長，也再次證明了貝殼轉型的合理性。

“隨著居住服務時代加速到來，我們將專注提升品質和對服務者的技術助力，創造更多社會價值，為服務中國家庭的美好居住生活持續努力。”彭永東表示。

標簽： 貝殼