集體遭遇流動性緊張，房企資金“七寸”如何被精準拿捏？

距離當代置業債務違約僅十天，又有兩家大型房企，站在流動性緊張的邊緣。

11月5日，佳兆業集團(01638.HK)、佳兆業美好(02168.HK)、佳兆業健康(00876.HK)、佳兆業資本(00936.HK)四家上市公司全部停牌。此前一日，因佳兆業旗下錦恒財富逾期兌付，這家銷售規模千億的房企，瞬間被推到風口浪尖。

另一家銷售規模是佳兆業兩倍的房企——陽光城（000671），則正對2022年1月份前到期的公開市場債務，與投資人溝通展期。同時，股價大跌、被動平倉、評級下調等因素，都讓市場擔憂其身上的283億元短債，會成為地產下個雷點的導火索。

扎堆出現的流動性危機，讓地產行業再次被緊張與疑惑籠罩。前不久官方層面釋放的利好消息，似乎還未在企業端發生“化學反應”。房企資金集體緊張的局面，也仍在持續。

第一財經記者多方了解到，當下房企流動性困局的根源，在于金融機構集體“收閘”和加強監管。據了解，目前除了按揭貸款稍微松動，房地產其他方面的融資仍處于收緊狀態，尤其基本面欠佳的公司，多種融資渠道已被關閉，無法借新還舊，只能依靠自有資金償還到期債務或利息。

“失靈”的賬面現金

如果再有房企繼續違約，今年中資美元債市場違約的房企數量，將達到兩位數。此前，花樣年、當代置業、新力控股等房企相繼違約，令市場不甚唏噓。如今，還沒等到宏觀環境邊際走暖，一些企業的流動性風險，又密集冒頭了。

11月5日，內房股集體走跌，中國奧園大跌13.49%、世茂集團跌超13%、雅居樂集團跌去7.22%，建業地產、融創中國、中駿集團紛紛翻綠。此外，佳兆業旗下四家上市平臺，已集體停牌；陽光城的股價，自9月份來已然“腰斬”。

市場情緒震動背后，是多家房企資金捉襟見肘。

過去兩日，佳兆業、陽光城兩家房企因流動性陷入困境，目前兩家公司均與投資人和債權人展開協商，希冀獲得資金兌付或債務償還展期。最新的消息顯示，大部分債權人已通過了陽光城的展期申請。

有業內人士透露，目前不少房企都已經啟動了與債權人協商債務展期的工作，提前預防實質性違約的發生。同時，一些企業已著手變賣資產、以求過冬。

4日晚間，中國奧園公布，旗下上市平臺奧園健康正與獨立第三方洽談，事關附屬公司的權益出售。11月4日，奧園還遭惠譽下調評級，長期外幣發行人違約評級從“BB”下調至“B+”，展望“負面”。

值得注意的是，近期陷入風波的房企，或是三道紅線全達標的“綠檔”房企，或只踩中一道紅線。就連出現債務違約的房企當代置業、花樣年，截至2021年上半年也僅剔除預收賬款的資產負債率超標。這些公司年中的賬面現金，均能覆蓋短債。

以佳兆業為例，截至2021年上半年，該集團剔除預收賬款的資產負債率為69.91%、凈負債率為94.93%、現金短債比為1.68。對普通投資者而言，了解上市公司的直觀途徑便是財務報表；如今，是什么讓房企的賬面現金集體“失靈”？

有不具名的行業分析人士稱，財務報表是時點數據，兩三個月前報表上的錢，不一定會長期留在報表上。節點上的數據，操作空間也很大，在不造假的情況下，“該花的錢先不花，不該收的先收回來”，比如獎金、土地款、各種預收款等。

同策研究院研究總監宋紅衛則表示，有兩個原因，一是粉飾報表，通過財務手段，粉飾三道紅線指標，真實債務情況比財務報表要嚴重。另一方面，隨著資金監管的升級，很多房企越來越多的預收款被監管，即使賬上有錢也不能動。

申萬宏源在研報中也稱，隨著預售監管資金政策趨嚴，房企滯留了大量資金在項目公司層面，無法回到母公司層面。按揭額度的收緊，也限制了房企的開工和融資。

“現在各項目監管賬戶的資金控得很嚴，集團沒辦法從項目上拿到錢。”多家房企人士同樣反饋，現在進錢的渠道就是賣房，但大部分錢都在監管賬戶里無法使用，導致集團流動性枯竭非常嚴重。

一家已經陷入流動性困境的房企內部人士向第一財經透露，該公司從七八月份就啟動了降價銷售策略，去化效果不錯，但所收取的預收款和按揭款，能夠使用的比重不到30%，這對于到期債務來說無異于杯水車薪。

半關閉的融資渠道

除了資金監管層面的因素，金融機構對房企的態度，關乎后者命脈。

不久前，央行金融市場司司長鄒瀾在央行新聞發布會上稱，部分金融機構對30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款。企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上造成一些企業資金鏈緊繃。

值得注意的是，近日有數據顯示，10月房地產貸款投放環比多增規模，預計在1500億至2000億元左右。金融機構對房地產企業的融資行為，已基本恢復至正常狀態。

但有業內人士透露，隨著監管層不斷釋放利好樓市的消息，金融機構在按揭貸款方面稍微加快，不過其他方面的融資，尚未有實質性的松動。

前文所述的房企內部人士透露，其所在的公司已經開始與金融機構商討展期問題，因為從九月份開始到十月份，曾經合作開的所有金融機構都對公司關閉了融資大門，債務到期無法以新還舊，只能以自有資金償還債務，重重因素疊加下，導致流動性困境爆發。據透露，這家公司債務總額在過去一段時間快速下降了超過100億，都是依靠自有資金償還。

一家上市房企負責投融資業務的高管向第一財經表示，目前大多數房企都面臨類似的局面，即國內金融機構暫停新批借款，海外債務發不出，預售賬款被嚴格監控，所有的資金來源都處于半關閉狀態，而到期債務只能依靠自有資金償還，因此，甩賣資產成為最快捷的資金來源。

西政資本表示，目前大部分銀行稱，政策傳導到實際執行尚需時間，以觀望為主。以開發貸為例，大部分銀行存量業務已占滿額度，只有額度釋放出來才能新增業務。但在目前信用風險頻繁暴露的背景下，新增業務對交易主體和項目的考核已更加嚴格。

在三季報披露期，多家銀行對涉房貸款進行了說明。平安銀行稱，在嚴格控制房地產貸款規模占比的同時，加強風險管控，繼續實行名單制管理。同時，對存量房地產業務進行風險排查，升級資金封閉管理的要求，在項目選擇上標準也更高。

值得注意的是，在長沙、合肥等熱點城市，按揭放款速度也并未改善。有長沙項目負責人告訴第一財經，現在按揭放款非常慢，從年初至今都是如此。“大部分開發商都缺錢，因此打折促銷，但就算成交了，銀行按揭放款慢，回款也不會特別好。”

“即使說融資流動性釋放，也需要一定時間，并且不是所有企業都能第一時間獲得，首先還是優先央企國企、或資質較好的房企。”業內人士稱。上述長沙負責人也透露，一些在大型國企工作的同行，從不操心銀行額度，“有多少放多少”。

從根本上看，金融機構對放貸風險的判斷，與樓市環境息息相關。申港證券表示，當前市場對行業表現出的悲觀，更多來源于對商品房市場走弱的擔憂。隨著近期房企頻繁違約及房產稅試點出臺，部分置業需求及市場預期已出現一定影響，導致銷售持續疲軟。

克而瑞數據顯示，10月TOP100 房企當月全口徑銷售金額為8978 億元，同比增速為-30%，延續7 月以來的下降趨勢。TOP1-3、TOP4-10、TOP51-100房企下跌最明顯，同比分別下跌-36.0%、-42.2%、-35.2%。多家機構預計，四季度房企銷售仍將走弱。

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