新房供應不足，合肥樓市“僧多粥少” | 樓市地理

全國樓市普遍降溫的背景下，合肥樓市仍然維持了一定的熱度。受住宅供應不足影響，目前的新盤去化仍然平穩，新房價格也一直處于上升通道。

新房的熱銷

“新房很難買，熱點區域首付要八成，三成首付的項目則區位不好。”7月份，在合肥市蜀山區簽下了一套二手房的“北漂”李夢澤（化名）告訴第一財經。

合肥部分項目高首付比例這一現象，在當前全國樓市普遍降溫的背景下，已有所緩和。“市區項目過去要求八成首付的，最近降到了三成，”某房企客研部門負責人張明（化名）表示。

合肥樓市的“降溫”基本上也止步于此。“打折的情況在市區內的項目上并不多見，”張明說，“只有少數項目有首開九入折、九七折的優惠，但正常客戶買房的大規模優惠，目前并沒有出現。”

另一房企的營銷負責人也表示，當下合肥市場整體有所降溫，是受大環境影響，但從一手房市場來看，其實受影響很小。

安徽世聯行數據顯示，9月份，在調控趨緊、土地市場熱度回落的情況下，合肥購房者也有預期降低的情況，觀望情緒有所提高，近三個月的客戶上門指數逐月下降。

據張明觀察，“9月份以來，部分項目的來訪和成交是有所下降的，從過去的5000組客戶搶1000套房子變成搖號人數有所減少，但市區整體去化還是比較平穩的。我們監測到的新盤，去化率可保持在五至六成。”

公開信息顯示，9月，合肥約18盤入市，共有3盤觸發搖號機制；而進入10月，龍湖位于高新區的一個項目，推出了142套房源，獲得超1300組客戶登記；另一名為金鵬麓山院的項目，共60套房源也獲得了共614組客戶登記。

購房者觀望情緒不高的背后，是合肥樓市整體的供應不足。安徽世聯行數據顯示，9月份合肥住宅庫存共15484套，環比下降1%，去化周期僅3個月。

事實上，2020年9月以來，合肥的庫存從37407套一路走低，至今年7月份跌破20000套，去化周期也從2020年9月的7個月震蕩下行至當前的3個月。

合肥的新房價格也一直處于上升通道。國家統計局發布的數據顯示，2021年9月，合肥新房銷售價格環比上漲0.4%，已連漲了16個月，這一漲幅也位列全國70個城市中第三位。

另有監測數據顯示，9月份，合肥新增供應3147套，備案均價為18949元/平方米，環比上漲2%，其中，包河區、濱湖區、政務區的備案均價已然突破2萬元/平方米的大關。

“在市內各個區其實沒有多少樓盤可以選擇，”張明透露，但是外圍縣域，如長豐、肥東，本身是承接合肥市外溢的剛需，近期有明顯降溫，需要依靠分銷渠道，提點會有所提高，部分樓盤或因回款壓力，給出些優惠。

某房企營銷負責人也表示，“從面上來看，合肥市區沒幾個開發商有房子，所以才搖號，今年供地就很少，土地供應管得比較嚴，市場上沒有什么太多項目，供小于需。但到了下半年，又沒有房企敢拿地了。”

土拍的影響

和樓市溫度尚存相比，土地市場降溫明顯。第二輪土拍先是有9宗地由于報名人數不足，由拍賣轉為掛牌，同時掛牌時間延至29日；29日由取消了5宗的出讓，最終以成交總價191億元、成交總建面225萬平方米收場。

而本次成功出讓的12宗地塊中有10塊接近底價成交，溢價率在3%以下，僅有皖投、城建分別以15%和12%的溢價率各拿下1宗商住地塊。而合肥首輪供地中，多數地塊都進入了搖號環節，更有12宗地塊成交溢價率均在20%以上。

值得一提的是，克而瑞測算顯示，合肥的第二輪土拍中，整體地價房價比約為0.55，地價成本占了房價一半，盈利難度比深圳更大。上述房企人士預計，第三輪供地中，合肥的拿地情況或許仍不樂觀。

不過也有分析人士認為，首輪供地期間的火熱在一定程度上導致余下兩個月的供應不足。

據世聯行分析，在今年5月份進行的首輪集中供地中，合肥的競拍規則為“價高者得+最高限價時轉競配建租賃住房+搖號”，其中，競拍過程中達到最高限價的地塊，在“轉競配建租賃住房”決定歸屬的，住宅預售形象進度須達到地上建筑層數50%以上；在“搖號”階段確定競得人，則須達到地上建筑層數80%以上方可進行銷售。

張明表示，目前來看，市區四季度能入市的樓盤其實沒有多少，“因為之前市區的地塊基本都是搖號的，80%這個預售條件下，項目12月份能不能供出來很難說，預計要在明年的1~3月份才能上市，也就是年底內供應不會有太大的改善。”

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