炒樓者折戟武漢，市場走向糾偏之路 | 樓市地理

連續多年市場成交量名列全國前茅的武漢樓市，在經歷了一輪猛漲之后，終究步入了新的階段。

11月初，當第一財經記者走訪完武漢多個區域的樓盤之后發現，特價房、工抵房等花樣百出的促銷手段已經重出江湖，即便是漢口江岸區較為景氣的板塊，房企也悄然調低了價格。

降價，似乎成了武漢市場上多數樓盤的一致選擇，即便降價帶來了一些老業主的負面情緒，但為了生存下來，房企已經不得不撕掉價格的遮羞布，選擇用最直接的方式刺激購房者入市。

不過，武漢作為華中重鎮，城市的基本面沒有改變，因此市場參與者的長期信心亦未消失，市場短期的波動，是對于前期漲幅太大的糾偏，只是糾偏的過程是沉重而痛苦的。

比如一位在深圳定居的投資人士以自身的親身投資實踐告訴第一財經記者，他入手的一套漢陽區四環邊三房，兩年虧損已超過30萬。即便是轉手拋出也歷經了近一年掛牌無人問津的僵持，才得以順利拋出。而他身邊不少類似他這樣買后即被套牢，虧損才得以解套的投資客。

花式折扣促銷

在武漢，房企降價的做法正變得稀松平常了起來。不久前，武昌區中海光谷東麓老業主控訴從年初最高的1.5-1.6萬元/平方米降到1.2-1.3萬元/平方米，并制造了一起“房鬧”事件。雖然事件已經平息，但是武漢樓市的降價現象也開始從秘而不宣正式浮出水面，并引起越來越多的人關注。

目前，時不時就有房產中介人士在微信平臺分發：“工抵特價房、準現房、原單價18500現特價12800起、明天搶！”等類似的廣告。與之相伴的是特價房、工抵房、員工內部房源……層出不窮的促銷方式，部分甚至出現在主城區。

一位項目在主城區的北京央企華中區負責人士就告訴第一財經記者，公司為了加快回款，半個月前將武漢市漢口區二環內的改善新盤以員工內部房的名義折價出清了。

整體而言，折扣促銷在三環外非功能區非產業聚集區較為常見，尤其是漢南區、蔡甸區、經濟技術開發區等較為普遍。漢陽四新板塊禹洲新希望雍禧蘭臺一位項目負責人告訴第一財經記者，考慮到樓市行情回調，下半年的這輪新盤開盤價較上半年做了折讓。

據項目負責人透露，雍禧蘭臺拍地時的樓面價已達1.3萬元，當前部分樓盤給出的帶精裝修單價1.6萬元已經屬于“非常有誠意的讓價，公司也只是勉強實現收支打平”。

房企薄利促銷的姿態并不能徹底贏得購房者的青睞。購房者王曉聰對于房企近一兩個月開啟的降價營銷顯得頗為平靜。“當下，漢陽三環外的新盤每平方米相比高點基本有10%-20%的下降，一萬多元/平方米有很多新盤隨便挑。”

驅車沿著三環線，從武昌前往漢陽四新板塊，沿線新開樓盤的價位基本與周邊二手房價位相當，部分甚至要低于二手房。

漢陽區樓市有些疲乏的表現如今在其他熱門區域也有所體現。以漢口景氣度較高的后湖板塊為例，片區銷冠樓盤公園大觀每平方米單價僅錄得2.3萬元左右，這與周邊二手樓盤價錢相當。

項目負責人向第一財經記者表示，原計劃定于2.5萬元/平方米，后也是根據市場行情進行了適度下調。“2.3萬元/平方米的定價距離我們期望的價格線其實還是有差距的。”

有不愿具名的房企華中區域負責人士表示，回款落袋為安要遠比盈利幾個點更為重要。“我們公司在武漢的項目，全款付清類型的客戶，我們會給到最大力度折扣。”

投資者遭遇精準打擊

數據也能佐證武漢市場正在悄然轉變。國家統計局數據顯示，從2020年5月開始，武漢新房價格已連續16個月上漲，9月是首次未上漲。武漢二手房價格漲幅明顯低于新房，在連續7個月上漲后，8月首次停止上漲，9月份下降，是2020年12月以來首次下跌。

國慶黃金周武漢樓市的熱度只有2020年的一半。武漢市房管局數據顯示：2021年十一黃金周期間（即：10月1日—7日），武漢全市商品房網簽1047套，同比下滑44.89%；其中商品房住宅網簽777套，同比下滑56.64%。

目前，武漢樓市與過去兩三年的上漲行情，已然發生根本性改變，而改變的直接表現便是，普漲行情終結，分化變得越來越明顯，部分好地段的樓盤仍能保持價格穩定，而區域相對差的樓盤，則只能降價促銷。

相比于前文所提及的漢陽區三環外、漢口部分片區樓盤，位于武漢東湖高新區的項目則是另一番光景，房企顯得淡定從容許多。

以片區中海光谷東麓為例，項目負責人士告訴第一財經記者，樓盤根據市場短期波動，確有將頂樓和底層等位置較差的房間進行降價，但絕非外部傳言每平方米均折價兩三千。

今年上半年光谷東為首的東湖高新區因為炒房熱，外地投資客控盤房價跳漲等，引發外界質疑房價嚴重虛高。隨后的7月末，東湖高新區率先試點房票，打新市場遭遇趨勢性降溫。

受訪的房企人士把房票制度理解為精準打擊投資投機。中國指數研究院統計數據顯示，光谷近5年的漲幅達到103.37%，平均每年漲幅約20.66%，位居武漢各版塊之首。因此，這一區域曾經是投資者最活躍的領地。

但房票制度出臺后，這一區域的樓市熱度顯著降溫，7月，東湖高新區平均去化率多達67%。8月，東湖高新區平均去化率跌至28%，環比驟降39個百分點。其中，近半新開盤項目去化率低于30%。

市場正在回歸

根據國家統計局2015年~2020年各大城市房價的漲幅情況，武漢漲幅161.6%，位列全國第2，僅次于西安。拉到更長的時間軸來看，中國指數研究院數據顯示，武漢新房年成交套數在2016年達到26萬套的峰值之后，隨即震蕩下行。近年，這一數據整體保持在16萬套左右。價格方面此間也有小幅盤整，但是整體仍呈上行趨勢，并于2020年站上1.4萬元/平方米年度成交價格高點。

今年上下半年樓市表現差異顯著?？硕饠祿@示，上半年，武漢房地產市場明顯轉暖，供求顯著放量。1-6月，武漢商品住宅累計供應1086萬平方米，同比增長94%，較2019年同期增長20%；累計成交1172萬平方米，同比增長149%，較2019年同期增長33%。

不過，7、8兩月武漢市場明顯降溫，成交持續走低。具體而言，7月，受限于供應陷入低迷，武漢成交降至173萬平方米，同、環比跌幅都在20%附近，較2019年同期下降17%。8月，盡管供應有所放量，但成交進一步回落至113萬平方米，創年內次新低，同、環比分別下降40%和35%，較2019年同期下降44%，跌幅也有進一步擴大的趨勢。

其中，部分片區面臨去庫存壓力。以鏈家網數據來看，截至9月底，全武漢，二手房掛牌量已超過10萬套，平均去化年限為5-6年。東湖高新區，漢口江岸區，漢陽鐘家村、王家灣等主城區，去化周期基本在4-6年左右的時間。而江夏區、東西湖區、黃陂區、蔡甸區、新洲區等遠城區或是關注度較低的區域，去化周期普遍在8年甚至是10年以上。

克而瑞駐武漢分析師譚堯對此就表示，此輪新盤降價在遠城區此起彼伏與片區土地供應多，利好消息有限，需求乏力有直接相關。 “得益于信貸端的支持，樓市接下來不會比之前更差，可能會慢慢好轉，但是也并不會明顯上行。穩定是當前市場的主基調。”

更多的市場人士也提醒，寄望在武漢復制深圳、杭州等城市炒房一兩年回本的例子，如今變得不現實了。“投資客若是抱著上半年光谷東板塊控盤炒房快速獲利來武漢的話，勢必是要栽跟頭的。”

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