城市運(yùn)營(yíng)的“長(zhǎng)租式”迭代

在自如發(fā)展到十周年之際，自如董事長(zhǎng)兼CEO熊林說，他一直在思考一個(gè)問題：未來的城市會(huì)因?yàn)樽匀缬惺裁床灰粯樱?/p>

當(dāng)中國(guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)超過65%的時(shí)候，城市發(fā)展已經(jīng)脫離大拆大建，進(jìn)入新的運(yùn)營(yíng)階段。“要增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財(cái)產(chǎn)性收入。”近日，國(guó)家對(duì)于推動(dòng)全民共同富裕的方向性要求擲地有聲。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，房產(chǎn)已占居民資產(chǎn)的70%，增加住房財(cái)產(chǎn)性收入，成為實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要途徑。

毫無疑問，10年前，租賃只是一塊小蛋糕。而未來，對(duì)個(gè)人房屋資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，將被做成更大的盤子。此外，隨著全自持租賃住房、保障性住房等各種品類住房加大力度發(fā)展，共同保障全民“房住不炒、住有所居”，對(duì)于這些資產(chǎn)的總體提升、合理運(yùn)營(yíng)將變得更有價(jià)值。

通過生活服務(wù)、居住產(chǎn)品、科技創(chuàng)新、整棟式運(yùn)營(yíng)等方面的升級(jí)，自如正深刻介入中國(guó)的房屋運(yùn)營(yíng)乃至城市運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，正在讓住有所居變得“住有宜居”。

老房變身前沿時(shí)尚產(chǎn)品 分散老舊小區(qū)煥發(fā)新生

在改造城市分散的居住空間上，自如再一次領(lǐng)跑。

今年，自如推出了一系列超前的房屋設(shè)計(jì)，對(duì)老舊房屋來說，這些風(fēng)格改造堪稱“空間魔術(shù)”。

在20日的自如十周年發(fā)布會(huì)上，推出的可全面產(chǎn)品化的整租產(chǎn)品心舍，給大眾客戶提供了美學(xué)空間。“要做到美感，還要兼顧收納，動(dòng)線要非常流暢，這對(duì)于所有的做產(chǎn)品的人都是一個(gè)挑戰(zhàn)，但我們要讓更多的人也能夠得到一個(gè)非常美的居住空間。希望租客在里面會(huì)越待越久，越來越喜歡這個(gè)空間。”對(duì)于如何改造“老破小”，自如首席產(chǎn)品官范敏俊很有心得。

另外，自如還推出了租房界的天花板級(jí)別產(chǎn)品——曼舍和曼邸。

始建于1924年的上海平安大樓公寓，房齡至今100年了，經(jīng)過自如曼舍團(tuán)隊(duì)改造以后，已成為“曼邸”系列2022年最新代表。

平安大樓承載著上海灘很多歷史與文化，作家張愛玲曾經(jīng)住過的常德公寓，距平安大樓步行也就10分鐘路程，當(dāng)年，張愛玲經(jīng)常到平安大樓一層的大戲劇看電影。

當(dāng)自如曼舍團(tuán)隊(duì)接到平安大樓改造任務(wù)時(shí)，他們采用了最高的設(shè)計(jì)和裝修標(biāo)準(zhǔn)，選用了全實(shí)木以及最接近大自然顏色質(zhì)感的砂巖石，充滿了自然的氣息。整個(gè)房子全部做了藝術(shù)漆，肌理效果本身非常豐富，形成了一種非常質(zhì)樸的當(dāng)代現(xiàn)代主義藝術(shù)設(shè)計(jì)空間。

經(jīng)過自如的改造，這些老房子，都獲得了趕超國(guó)際水準(zhǔn)的藝術(shù)與美學(xué)價(jià)值。不過，這一系列美學(xué)風(fēng)格是如何構(gòu)建與運(yùn)轉(zhuǎn)起來的？

這要從范敏俊出任自如首席產(chǎn)品官說起。

今年4月，自如宣布與高品質(zhì)住宅公寓服務(wù)商“曼舍”戰(zhàn)略合并，合并后曼舍成為自如全資子公司，范敏俊出任自如首席產(chǎn)品官。

曼舍在居住產(chǎn)品研發(fā)、房源美學(xué)設(shè)計(jì)、居住功能優(yōu)化等方面具備超強(qiáng)實(shí)力。自如首席產(chǎn)品官范敏俊的目標(biāo)是為幾百萬人、一代年輕人打造有設(shè)計(jì)感的溫暖的家，提供新的生活方式。

加入自如后，范敏俊主要打造三個(gè)維度的產(chǎn)品，分別是：曼邸、曼舍、心舍。

“曼邸”系列專注于老洋房、新式里弄、老公寓、廠房，甚至是北京的四合院，居住空間本身有著獨(dú)特的歷史人文風(fēng)貌。“曼舍”系列則是提供高端住宅、“一對(duì)一”定制化服務(wù)設(shè)計(jì)。“心舍”系列核心定位是年輕一代喜愛的居住產(chǎn)品。

但這些優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，又是如何匹配到合適的房源去呈現(xiàn)的呢？

原來今年，自如進(jìn)行了一次重大變革，推出全新房屋資產(chǎn)管理模式——增益租。

一方面，以“80%保底收益、收益分成”的形式，實(shí)現(xiàn)業(yè)主收益的全面透明并保障長(zhǎng)遠(yuǎn)收益。另一方面，依托專業(yè)設(shè)計(jì)師對(duì)每套房屋進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，使房屋更具合理性和舒適性。

過去一些老舊和毛坯房源，即便地段不錯(cuò)，其居住環(huán)境也是個(gè)大問題。因?yàn)闃I(yè)主覺得老房子很難租出好價(jià)錢，而租客也不愿意投入資金進(jìn)行改造，“增益租”模式很好地解決了雙方的訴求。“增益租”模式有多種裝修風(fēng)格可供業(yè)主選擇，每一間都由專業(yè)設(shè)計(jì)師打造，裝修嚴(yán)保質(zhì)量，很多業(yè)主也會(huì)考慮出租期滿后收回自住。

自如增益租模式從今年2月份開始啟動(dòng)，歷經(jīng)9個(gè)月，已簽約房源超過4萬間，委托周期僅4.3天，業(yè)主滿意度高達(dá)99%。在熊林的規(guī)劃中，這種新模式將快速成長(zhǎng)為未來十年長(zhǎng)租行業(yè)的新物種。

城市生活中，不管租與住，都是城市精細(xì)運(yùn)營(yíng)的一部分。通過推廣增益租模式，加上自如前沿的設(shè)計(jì)理念，自如正在改變城市人的傳統(tǒng)房屋觀念，影響著房東與租客的審美、居住環(huán)境要求，乃至一座城市的氣質(zhì)和生活調(diào)性。

極致管理賦能城市：整棟式資管盤活存量物業(yè)

長(zhǎng)租市場(chǎng)一般被分為兩種類型，一種為分散式公寓，另一種為集中式公寓。在過去十年，自如也一直探索通過整棟式的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，改善城市居住品質(zhì)。

三年前，自如資管平臺(tái)舉辦了全國(guó)巡展，全面鋪開整棟式公寓合作。自如資管平臺(tái)開放自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理、供應(yīng)鏈及互聯(lián)網(wǎng)能力，面向整棟物業(yè)持有機(jī)構(gòu)提供委托管理、租賃經(jīng)營(yíng)及戰(zhàn)略合作三種合作模式。

據(jù)自如合伙人、資管平臺(tái)事業(yè)群總經(jīng)理孟月介紹，目前自如的全國(guó)的集中式業(yè)務(wù)在迅速擴(kuò)張中，已經(jīng)在全國(guó)8個(gè)城市有73棟整棟項(xiàng)目，僅過去的一年就新增了55棟。

集中式公寓的資產(chǎn)管理，并不是一件容易事兒。其單個(gè)項(xiàng)目資金投入大，而且缺乏成熟的REITs市場(chǎng)，資金退出渠道有限，經(jīng)營(yíng)主要依靠項(xiàng)目自身的現(xiàn)金流，如果運(yùn)營(yíng)效率不高，就會(huì)面臨非常大的挑戰(zhàn)。2020年，集中式公寓行業(yè)整體增長(zhǎng)失速，就是因?yàn)楹芏鄼C(jī)構(gòu)過去的增長(zhǎng)比較粗放。

不同于其他模式，整棟資管就是要把管理做到“極致”。據(jù)孟月介紹，目前自如整棟項(xiàng)目的全國(guó)出租率保持在98%的水平，零空置周轉(zhuǎn)指標(biāo)達(dá)到了70%，就是有70%的房子沒有一天是空置的。

自如是如何達(dá)到這么優(yōu)秀的管理數(shù)據(jù)的？孟月舉了一個(gè)例子——位于廣州蘿崗的大型租賃社區(qū)“自如里”。

已運(yùn)營(yíng)一年的廣州凱得家自如里體量非常大，建面6.3萬平方米，共包括1516套房子，業(yè)主是廣州黃埔區(qū)最大的政府投資平臺(tái)，但是該平臺(tái)并沒有非常成熟的公寓管理經(jīng)驗(yàn)，于是他們找到了很多機(jī)構(gòu)和方案，但都不滿意。

在找到自如資管平臺(tái)以后，業(yè)主方仍然有點(diǎn)顧慮，只想把其中的一棟樓先交給自如試一試，但孟月堅(jiān)定認(rèn)為，要把三棟樓全部拿下來運(yùn)營(yíng)管理，一定要打造成全中國(guó)最好的租賃社區(qū)。

孟月的底氣來自于自如對(duì)這個(gè)區(qū)域的熟悉。在廣州蘿崗片區(qū)，自如有約5000套存量分散式房源，平均出租率高達(dá)97%，經(jīng)營(yíng)狀況非常好。自如了解這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，也了解這里的客戶。

于是，自如資管開始對(duì)整個(gè)項(xiàng)目做產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃，根據(jù)周邊用戶的特點(diǎn)，做了4種不同風(fēng)格的樣板間、11個(gè)戶型，給客戶提供不同生命周期的各類居住需求。社區(qū)內(nèi)，自如配套了很多的公共設(shè)施，比如共享廚房，共享浴室、公共空間、健身房，還專門打造了小型的社區(qū)音樂空間，每周都在社區(qū)里組織活動(dòng)。

“項(xiàng)目上線后，讓我驚訝的是，很多客戶只是通過線上看房子，就直接預(yù)定入住了。因?yàn)樗麄冊(cè)?jīng)有過在自如租住的體驗(yàn)，所以他們就直接拎著箱子來住了。”孟月稱。

類似廣州自如里，自如一直在響應(yīng)政府號(hào)召，已有41個(gè)項(xiàng)目是盤活存量的物業(yè)，包括老舊廠房、效率低下的商業(yè)、閑置的辦公樓等，自如把它們重新產(chǎn)品化，注入了新的活力，也解決了更多城市新青年的居住問題。自如通過自己的全價(jià)值鏈管理能力為B端賦能，也為B端和C端間建立了通路。

開啟全屋智能化：科技創(chuàng)新帶來居住革命

9年前，北京的自如寓安裝了中國(guó)租住行業(yè)里面第一把智能門鎖，累計(jì)到今天，自如已經(jīng)安裝了1580918把智能門鎖。

“今天很難想象一個(gè)年輕人再去裝修房子的時(shí)候，他會(huì)用機(jī)械鎖，而不考慮智能鎖。”熊林說，這就是創(chuàng)新帶來的居住體驗(yàn)革命。

不過熊林認(rèn)為，過去自如做的還不夠。“在居住和服務(wù)這兩個(gè)非常傳統(tǒng)的行業(yè)里，如果用傳統(tǒng)的方式提升它，可能不會(huì)有非常好的效果，所以我們從第一天開始，就認(rèn)為自己是一家居住與服務(wù)科技的企業(yè)。一個(gè)巨大城市的精密運(yùn)轉(zhuǎn)，需要非常精密的、科技的手段來配合。”

在自如十周年之際，自如發(fā)布了在居住科技方面的幾個(gè)核心領(lǐng)域的創(chuàng)新：一是租客可以完全實(shí)現(xiàn)APP看房，通過VR視頻了解全貌；二是針對(duì)自如業(yè)主推出全新自如業(yè)主的APP，可以做從委托房源簽約到裝修全過程的管理；三是全屋智能化，比如Z-LINK MAX的全屋智控網(wǎng)關(guān)，現(xiàn)在自如的房源每月都會(huì)新增超過3000個(gè)。自如還發(fā)布了以“燈光智能、環(huán)境智能、安全智能、影音智能、控制智能”五大智能系統(tǒng)為核心的自如全屋智能整合解決方案，并全面開啟市場(chǎng)化等。

當(dāng)回到最初的問題，未來的城市會(huì)因?yàn)樽匀缬惺裁床灰粯樱坎浑y發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租正方方面面的滲透到城市運(yùn)營(yíng)之中；而城市運(yùn)營(yíng)中與居住相關(guān)人群也因長(zhǎng)租產(chǎn)品、服務(wù)等不斷提升品質(zhì)。

一方面，長(zhǎng)租模式可打通分散式個(gè)人房屋資產(chǎn)的管理，通過美學(xué)設(shè)計(jì)與增益租模式，讓存量老舊房屋實(shí)現(xiàn)可租、可售、可自住，整體提升城市更新進(jìn)程；二是對(duì)于機(jī)構(gòu)、企業(yè)及保障性住房等資管，通過整棟式運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)賦能，可將這類集中式資產(chǎn)提升價(jià)值、合理運(yùn)營(yíng)；第三，科技與智能的運(yùn)用，可加速智慧化城市進(jìn)程……

城市運(yùn)營(yíng)，似乎在朝著“長(zhǎng)租式”模式，不斷迭代。

標(biāo)簽： 城市 運(yùn)營(yíng) 長(zhǎng)租 長(zhǎng)租式