劉鶴談房地產合理資金需求，釋放這些樓市信號

“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”10月20日，2021金融街論壇年會在京開幕。中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴作書面致辭時強調。

這一來自國家高層對房地產市場的最新發聲，引起了市場廣泛關注。

近一段時間以來，恒大等房地產企業的流動性問題引起了社會各界的較多關注。隨后，金融高層密集發聲，像市場傳遞維護房地產市場健康發展、避免發生系統性風險的信號。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平在接受第一財經采訪時表示，近期關于房地產的發聲并不意味著政策轉松。從政策的規范角度說，未來還是會繼續執行，比如集中度管理、對房企杠桿管理等。在市場上樹立正確的預期導向，讓政策回歸本源。

恒大是個案，而非系統性風險

近期，個別房企出現流動性問題引發了市場較多關注。對此，劉鶴再次強調：這是“個別問題。”

這已不是高層第一次就當前房地產行業遇到的問題發表言論。5天前，央行市場司司長鄒瀾在央行新聞發布會上強調，恒大集團的問題，在房地產行業是個別現象。目前相關部門和地方政府正按照法治化、市場化原則，依法依規開展風險組織化解工作。

10月20日，央行行長易綱在2021年G30國際銀行業研討會發言及問答時也強調，恒大是一家房地產公司，目前的主要風險是到期債務未能償還，部分工地停工，已預售的房產按時交付有不確定性。總體而言，恒大風險是個案風險。

在市場看來，從監管高層對恒大的密集發聲可以看出，恒大事件仍為“個案”而非“系統性風險”。

連平表示，此次論壇再次重申了房地產市場需要健康發展。從宏觀角度來看，房地產市場是中國經濟的重要組成部分，發展內需、共同富裕，都需要房地產市場的繁榮發展。此外，在有關金融支持房地產方面，還是需要按照國家政策規定合理推進。事實上，在此前一個階段，出現過一些市場波動，部分金融機構在一些方面（比如開發貸、按揭貸款、海外融資、債券融資等）都不能滿足優秀房地產企業和居民的合理融資需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，正如高層的表述，房地產當前風險是可控的，也即市場的壓力其實總體可以控制，市場不必過慮。

緩解融資壓力，金融機構有誤判

去年以來，為了抑制樓市過熱，房地產監管政策再度升級，房企也面臨著前所未有的融資壓力。

2020年末，中央經濟工作會議明確，不將房地產作為短期刺激經濟的手段；2020年，為了加強對房地產行業的金融監管，央行、銀保監會嚴格房地產企業“三道紅線”管理和金融機構房地產貸款集中度管理；2021年一季度，銀保監會、央行、住建部聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》。

在房地產金融監管從嚴的背景下，房地產市場中的部分按揭貸款、房地產開發貸等都受到了影響。從數據來看，個人住房貸款投放、開發貸等的確受到一些約束。

統計局數據顯示，截至2021年9月，過去12個月新增國內貸款2.5萬億元，同比下降4.1%。根據植信投資研究院提供的統計數據，2020年9月以來連續4個季度新增開發貸規模為3300億元，是2015年以來最低水平。相應地，房地產開發貸余額占金融機構貸款余額比例從2019年一季度末的7.6%降至6.6%。

此外，央行數據顯示，截至2021年6月末，個人住房貸款余額為36.58萬億元，同比增長13%，為過去5年最低水平。

連平認為，此前，金融機構對房地產市場未來的趨勢有誤判。一些金融機構認為未來房地產市場可能會出現問題，因此所推行的風險偏好過于謹慎，風險偏好過低。“當然，市場出現波動后，有些機構有擔心并不奇怪，因此需要恢復對房地產市場平穩健康運行發展的信心。”連平稱。

鄒瀾也指出，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。

立足長遠，滿足房企合理資金需求

值得注意的是，在恒大債務風險發酵的同時，房地產行業也整體面臨著流動性危機。

“今年以來，房企股權融資幾乎沒有增長，金融對房地產的支持沒有滿足合理需求。”連平稱。

據植信投資研究院統計，截至2021年9月末，房企內地信用債年內累計發行5290億元，同比減少4.8%，增速較8月進一步下降。其中，8月當月發行362億元，同比下降26.9%，比過去5年平均水平低37.6%；與此同時，2021年以來，通過IPO、定增或者可交換債等形式的股權融資行為基本消失，年內僅發行1.5億元。

在連平看來，“合理的資金需求正在得到滿足”意味著接下來在上述方面將有所改善。首先要改善的就是按揭貸款，按照居民剛需和改善型需求給予滿足；對優秀房地產企業的重點城市開發項目，應該給予金融支持。

“這是因為，一邊控制需求還不夠，還需要保障供給，也是有助于重點城市房價上漲的關鍵。另外，債券市場要調節市場預期，讓房企在債券市場的融資和信托市場的融資，以及海外市場融資發展，有一個平穩恢復和逐步改善的過程。”連平稱。

嚴躍進認為，合理的信貸支持需要進行下去，同時，違法違規領域依然要嚴管，尤其是要防范個別房企經營風險蔓延到同行和金融企業。

實際上，房地產市場影響投資和消費，事關民生和發展。但近年來，對于房地產的憂慮和質疑從未停止。“房地產市場不是有罪過的市場，而是跟老百姓生活密切相關的不可缺少的市場，保持平穩健康的運行至關重要。”連平表示。

房地產市場需要立足長遠的政策。談及未來發展，連平認為，關鍵還是供給側改革。房地產涉及到很多問題，比如人口流動、城鎮化等，問題在于兩個核心。一是土地供給怎么能夠匹配人口流動；二是金融也需要匹配好房地產的需求。

標簽： 劉鶴談 房地產 合理 資金