物管行業“軍備競賽”升級，世茂服務再融資逾48億港元謀收購

開發商在收縮合并區域，物管企業則在加快腳步擴張。

10月20日盤前，世茂服務（00873.HK）連發兩則公告，通過配股、發行可換股債券的方式募集資金，共計約48.2億港元。

受此消息影響，世茂服務股價走低，截至發稿前，其股價報15.00港元，跌幅達10.82%，總市值約為354.6億港元。

當前物管企業上市或再融資的關鍵目的無外乎推進收并購，通過規模擴大在業內占據一席之地。有統計顯示，截至9月末，物管行業內共發生逾百次，涉及金額近290億元。

這也是世茂服務此次兩筆再融資的用途之一：“用于潛在并購、業務擴張”。世茂服務執行董事兼總裁葉明杰向第一財經透露，目前有了新的收購目標。

或用于收購大標的

公告顯示，世茂服務擬以每股15.18港元的價格配售1.15億股股份，預計認購事項完成后，募集所得款項凈額約為17.35億港元，配售價格較10月19日的收盤價折讓9.75%。

同時，該公司還將發行本金總額31.10億港元的可換股債券；所得款項凈額預計約30.85億港元；按初始轉換價每股18.22港元計算，債券最終可轉換成1.706億股，占世茂服務的已發行總股本的7.22%。

兩筆募資的用途都包括“潛在并購、業務擴張”。世茂服務執行董事兼總裁葉明杰向第一財經透露，已有了新的收購目標，更多細節尚不便透露。

在嘉和家業物業服務研究院院長唐卓看來，參考5月碧桂園服務在收購藍光嘉寶服務之前曾進行百億再融資的事件來看，世茂服務此次融資有可能是已有收購代價較高的收購標的正在接洽中。

2020年10月底正式登陸資本市場的世茂服務，彼時通過IPO獲得了共計58.74億港元的募資凈額，僅次于華潤萬象生活、融創服務、恒大物業、金科服務，融資額度位列行業第五位。

截至今年6月底，IPO所募資金中，有約9.6億元人民幣用于擴大業務，尚有40.71億元人民幣未被使用。這意味著，加上此次再融資，世茂服務現階段手中持有的、透過市場獲得的資金共逾80億元人民幣。

近期的收并購事件中，也僅有碧桂園服務收購藍光嘉寶服務、富力物業的支出可達到這一級別。

“當下收并購市場正火熱，行業整合大潮來襲，以收并購為切入點正是世茂服務在行業內提高競爭力與市場占有率的重要機遇。”唐卓表示。

截至今年6月底，世茂服務共收購了14家公司；同期，其在管建面達1.75億平方米，同比增長104.2%，位居行業第十；合約建面約為2.39億平方米，同比增長90.6%。

除了提升行業地位之外，克而瑞物業事業部研究總監湯曉晨還提出，世茂服務上市前和紅杉資本和騰訊投資有業績對賭協議在身，近兩年必須加快發展步伐。

該對賭協議要求，截至2021年底，如果世茂服務的凈利潤少于11.7億元（同比增加約204%），綜合收益少于81億元（同比增加約313.8%），否則紅杉資本中國基金和騰訊有權要求世茂集團向其轉讓額外股份或支付賠償金額。

中報顯示，世茂服務在2021年上半年實現收入共約42.34億元，同比增長170.6%；凈利潤約為6.39億元，同比增長150.9%。與上述對賭要求尚有距離。

年內并購資金近290億

無論是為了完成對賭協議，還是占領行業地位，通過收并購擴大自身規模，將業務觸角伸向更多領域，已經是當前行業內不可阻擋的發展態勢。

克而瑞監測數據顯示，今年1-9月，行業內的收并購事項共計約107項，涉及資金共約289.56億元；遠超2020年全年收并購總額。

當前，在收并購領域，今年以來表現最為突出的是碧桂園服務。3月下旬起，碧桂園服務先是以約54.32億元的代價，拿下了藍光嘉寶服務全部股權的71.17%；此后通過全面要約等方式，至8月12日，碧桂園服務的持股比例達到約99.71%。

在此番上市物企間的首例并購后，9月下旬，碧桂園服務又發布公告稱，以不超過100億元的總代價收購富力物業；很快，又以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。

接連的收購使得碧桂園服務的規模不斷擴大。截至2021年6月末，碧桂園服務以6.44億平方米在管面積位列行業之首，超出位居第二位的恒大物近2億平方米。若對富力物業、鄰里樂控股的收購順利達成，其規模還將再上一個臺階。

相較于大開大合的碧桂園服務，尚未登陸資本市場的萬物云則走上了平臺化轉型之路。9月中旬，三盛控股旗下的伯恩物業加盟萬物云，改變了其原本上市的計劃；在2020年加盟萬物云的升龍物業，近期則以的萬盈服務的身份遞交上市申請。

規模競爭的同時，物管企業收并購標的類型也涉及到更多領域，包括科技、環衛、教育、建筑等多種類型的企業。

3月份，雅生活以11.77億元的高價收購了五家環衛企業；世茂服務則通過收購浙大新宇進軍高校后勤服務，收購深圳深兄環境67%股權、無錫市金沙田科技有限公司60%股權，加碼城市服務；今年9月末，旭輝永升服務以5819.1萬元的價格拿下了一家環衛服務提供商51%的股權；萬物云則透過旗下的萬物云城，將環衛等公司納入平臺，提供城市空間服務，探索了包括橫琴粵澳深度合作區“物業城市”等多種模式，其版圖已覆蓋全國30多個城市。

這樣的發展態勢，使大型物管企業逐漸擺脫對開發商的依賴。中信證券研報指出，當前，關聯企業的交付起落已經不會對物業管理公司形成巨大影響。

“我們測算，以碧桂園服務為例，如果碧桂園的明年交付竣工面積較之當前銷售面積增長50%，也不過約占碧桂園服務2021年在管面積的4%（考慮今年以來嘉寶、鄰里樂等并購）”上述機構稱。

標簽： 軍備競賽 物管 行業 升級