980億！京滬二輪土拍同日落幕，國(guó)資唱主角

秋風(fēng)揚(yáng)起，在土地市場(chǎng)無(wú)邊蕭瑟之際，北京、上海兩大一線城市的二輪土拍同日落幕。相較于首輪供地的熱火朝天，京滬兩城都不復(fù)往日風(fēng)情，寒意盡顯。

10月13日，為期2天的上海第二輪集中供地落幕，18宗地塊共收金467.47億元；其中有9宗地塊底價(jià)成交，3宗地塊溢價(jià)率不超過(guò)5%，另有6宗地塊溢價(jià)率在8%-10%。

同日，經(jīng)歷規(guī)則調(diào)整、26宗地延期出讓后，北京二輪土拍收?qǐng)觯?7宗地塊共攬金513億元，較首輪供地總出讓金下降約五成，綜合溢價(jià)率約3.96%。

二輪土拍遇冷，主要因?yàn)榉科筚Y金壓力較大，且觀望態(tài)度濃厚。某華東房企內(nèi)部人士告訴第一財(cái)經(jīng)，即便當(dāng)前回款有所好轉(zhuǎn)，也不代表要馬上去拿地，現(xiàn)在拿了地也要到明年才能開(kāi)盤(pán)。

降溫基調(diào)雖如此，但熱門(mén)地塊依然備受青睞。在北京，海淀區(qū)兩宗地塊因觸及地價(jià)、政府持有產(chǎn)權(quán)份額上限，轉(zhuǎn)入竟高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案；上海青浦西虹橋地塊、閔行新梅隴地塊，更是受關(guān)注的“巨無(wú)霸”，分別以9.85%、9.02%的溢價(jià)率成交。

“好鋼用在刀刃上，現(xiàn)階段房企只能把有限的資金投放在質(zhì)地相對(duì)較好的地塊上，如有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域、或總價(jià)不高投入不大的地塊等。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦稱。

首開(kāi)中海鏖戰(zhàn)北京土拍

北京，曾是上輪土拍中控溢價(jià)率的標(biāo)桿。但如今，二次供地可謂“一波三折”。

10月11日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布公告稱，延長(zhǎng)26宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌競(jìng)買(mǎi)時(shí)間，競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)截止時(shí)間等與下批次集中供地保持一致。

于是，本放出“天量”土地、準(zhǔn)備大干一場(chǎng)的北京，二輪土拍只剩下16宗地被擺上貨架，唯一以招標(biāo)形式出讓的土地已于九月末成交。

10月12日，參與競(jìng)拍的5宗地塊，以總底價(jià)130.48億元出讓，未激起市場(chǎng)波瀾。10月13日，11宗地塊開(kāi)始競(jìng)價(jià)，雖然土拍現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)寥寥，不過(guò)還是有些許漣漪。

上午10左右，7家房企（包括聯(lián)合體）齊聚，競(jìng)逐海淀東升鎮(zhèn)京昌路0803-631-1地塊。經(jīng)過(guò)兩輪角逐后，中海以44.4億元觸及價(jià)格上限，在競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額環(huán)節(jié)，中海同樣觸及10%上限。最終，這塊地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。

海淀東升鎮(zhèn)京昌路0803-631-2地塊，同樣在多家房企競(jìng)爭(zhēng)下，觸及上限價(jià)49.3億元，政府持有產(chǎn)權(quán)份額封頂10%，最終轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序。

與此同時(shí)，試點(diǎn)搖號(hào)和競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的兩宗地，也引發(fā)房企爭(zhēng)搶。其中，在昌平區(qū)六亭飯店地塊的競(jìng)拍中，中鐵置業(yè)出價(jià)9.5億元到達(dá)價(jià)格上限，隨即轉(zhuǎn)入搖號(hào)；最終，中鐵置業(yè)搖中，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米。

大興區(qū)競(jìng)現(xiàn)房銷售的黃村地塊，競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈，在報(bào)價(jià)超上限、轉(zhuǎn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積后，中鐵置業(yè)+興創(chuàng)聯(lián)合體與中建一局交替舉牌，最終由前者聯(lián)合體拿下，成交價(jià)7.84億元、5.4萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售，溢價(jià)率10%，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)5.9萬(wàn)每平米。

但總體而言，本次土拍較首輪大幅轉(zhuǎn)冷。一批次參拍房企數(shù)量超50家，供應(yīng)30宗地塊全部成交，共攬金1110億元；而二輪土拍因房企報(bào)名情況不佳，大量土地延期出讓，最終總出讓金縮水超一半，低溢價(jià)率、底價(jià)成交的地塊成為主流。

上海市場(chǎng)冷熱分化

與北京處境相似，上海在正式開(kāi)拍前，發(fā)布了7宗地塊終止出讓的公告，僅剩18宗地塊參與競(jìng)拍，降溫也成為本次土拍的主題詞。

房企參與度也明顯降低，被擺上貨架的18宗地塊中，約有9幅地塊僅1家房企報(bào)名；較為熱門(mén)的閔行梅隴板塊和臨港自貿(mào)區(qū)的1幅純宅地，參與人數(shù)也僅有5家和4家。

盡管參與的企業(yè)數(shù)量有所減少，但溢價(jià)率依然體現(xiàn)出了房企對(duì)重點(diǎn)地塊的青睞。開(kāi)拍前曾有房企內(nèi)部人士表示，青浦西虹橋地塊、閔行新梅隴地塊，是受到關(guān)注的“巨無(wú)霸”地塊，兩宗地塊也分別以9.85%、9.02%的溢價(jià)率居于前列。

其中，青浦區(qū)西虹橋地塊是所有地塊中溢價(jià)率最高的一宗，起拍總價(jià)達(dá)58.21億元，樓面價(jià)約3.42萬(wàn)元/平方米。盡管只有兩組房企報(bào)名，但依然進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，由招商+路勁+象嶼聯(lián)合體擊敗華發(fā)，以約63.95億元拿下，成為此輪土拍中總價(jià)最高地塊。

同時(shí)，青浦地塊成交樓面價(jià)約3.76萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為6萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，該地塊所在的虹橋，是當(dāng)前上海熱盤(pán)頻出的地界，不久前入市的蟠龍?zhí)斓亍⑷f(wàn)科天空之城項(xiàng)目，皆觸發(fā)計(jì)分制度，入圍分?jǐn)?shù)線分別高達(dá)81.23分、76.52分。

在13日的競(jìng)拍中，招商+路勁又組成聯(lián)合體，與仁恒+越秀聯(lián)合體、華發(fā)、建發(fā)共同爭(zhēng)奪。在40輪叫價(jià)達(dá)到地塊的中止價(jià)后，競(jìng)價(jià)在一次性書(shū)面報(bào)價(jià)階段觸發(fā)了“隨機(jī)值”，最終仁恒+越秀聯(lián)合體以最小價(jià)差獲得該地塊；成交價(jià)為46.21億元，也是此波地塊中總價(jià)第二高；平均樓面價(jià)約為4.31萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為7.36萬(wàn)元/平方米。

國(guó)資成為拿地主角

在民營(yíng)房企受制于資金因素，選擇謹(jǐn)慎觀望時(shí)，國(guó)企央企成為土拍的絕對(duì)主力。

在上海，此次僅臨港A01-02地塊、金山新城1-02-01地塊、青浦夏陽(yáng)地塊，分別由雅戈?duì)枴?fù)星、盤(pán)谷地產(chǎn)單獨(dú)拿下；其余15宗地塊的摘得者，多為國(guó)企、央企（包括其組成的聯(lián)合體），在總出讓地塊中占比逾8成。

在北京，首開(kāi)、中海等國(guó)企央企表現(xiàn)搶眼，其中首開(kāi)以123.35億元總價(jià)斬獲3宗宅地，中海也成功拿下兩宗地塊，一補(bǔ)首輪報(bào)名18宗地、顆粒無(wú)收的遺憾。反觀民企陣營(yíng)，只有懋源、興創(chuàng)、龍湖三家企業(yè)有所入倉(cāng)。

國(guó)資橫掃土拍市場(chǎng)，并不是京滬的獨(dú)家故事。

據(jù)中信建設(shè)研究報(bào)告顯示，在截至10月7日完成二輪土拍的15個(gè)城市中，國(guó)有房企拿地宗數(shù)占總宗數(shù)的86.1%；從拿地金額看，國(guó)有房企拿地總金額達(dá)891.1億元，民企拿地總金額僅106.3億元，國(guó)企平均拿地金額比民企高約7.4倍，是本輪拿地的主力。

值得注意的是，與第一輪全國(guó)性的國(guó)資企業(yè)、央企霸屏有所不同，此次還出現(xiàn)了不少地方國(guó)資力量。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海城開(kāi)、上海城建、上海城投、臨港、徐房、新長(zhǎng)寧等地方國(guó)企拿地比重高達(dá)40%，成為本輪土拍的大贏家。

這一情況在其他城市也有所顯現(xiàn)。據(jù)中信證券研報(bào)，日前完成二輪供地的城市中，重慶、蘇州、南京地方性國(guó)企拿地比例較高，分別達(dá)到成交總土地宗數(shù)的49%、45%、41%；若將非地方性國(guó)企納入統(tǒng)計(jì)，則其統(tǒng)計(jì)的8座城市的國(guó)有企業(yè)合計(jì)拿地占比近60%。

“地方性國(guó)企的情況是比較特殊的，其中不乏一些和土地供給方關(guān)系緊密的個(gè)體，在土地出讓明顯偏冷時(shí)能起到半市場(chǎng)化拿地托底的作用。當(dāng)?shù)胤叫試?guó)企拿地占比過(guò)高時(shí)，意味著土地市場(chǎng)的確相當(dāng)冷淡。”上述研報(bào)稱。

整體而言，房企在二輪土拍中極為謹(jǐn)慎，多與資金因素、對(duì)市場(chǎng)走向的觀望有關(guān)。

有不具名的券商分析師向記者表示，上半年因銀行放款周期拉長(zhǎng)，許多房企的銷售回款僅能拿到房款的3成首付部分，其余按揭部分的回款難以拿到手，資金較為緊張。之后隨著銀行逐步放款，以及后續(xù)可能出現(xiàn)的按揭貸款邊際改善，房企回款情況有望得到恢復(fù)。同時(shí)，年底是房企為第二年補(bǔ)倉(cāng)的重要節(jié)點(diǎn)，第三輪土拍情況或許會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

標(biāo)簽： 980億 京滬 二輪 土拍