悲觀與僥幸情緒交織，三大新問題困擾房地產(chǎn)市場

樓市降溫、土拍蕭條、企業(yè)債務(wù)違約……自今年年中以來，短短幾個月時間，圍繞房地產(chǎn)的市場情緒慢慢滑向了冰冷的谷底。盡管不少市場參與者很早就做好了心理建設(shè)，但當(dāng)行業(yè)從“黃金時代”行至“青銅時代”，期間的巨變和陣痛，依然讓身處其間的個體感到不適應(yīng)。

“我們公司會不會倒閉？”、“還有哪些公司會暴雷？”、“調(diào)控會不會松綁？”……諸如此類的追問，橫亙于當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)面前，亦考驗著每一個決策者的耐力與定力。

“近期需要到全國各地去巡盤，摸一下家底，但主要目的，還是給基層員工打氣。”一家上市房企高層表示，身為企業(yè)高層，其實對行業(yè)前景和企業(yè)前途是有基本信心的，但來自行業(yè)底層的悲觀情緒還是相當(dāng)普遍。

市場上，與悲觀情緒同時存在的，是僥幸心理。過去很多輪房地產(chǎn)的周期跌宕，已經(jīng)讓行業(yè)人士產(chǎn)生了路徑依賴：只要市場跌到谷底，拖累了經(jīng)濟增長，威脅金融安全，國家層面就會放水，松開調(diào)控的閥門，重新激活市場，歷史總是在重復(fù)中不斷行進，這一次亦不會例外。

近日，以哈爾濱等城市為代表的地方政府逐步祭出公開救市舉措，而部分城市的銀行也相對放松了針對個人住房按揭貸款的限制，甚至不乏銀行下調(diào)房貸利率；另一面，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約爆發(fā)頻率變得更高，過去被房企極力避免的“違約”，已然變得不那么遮遮掩掩——利好與利空的交織，似乎預(yù)示著，房地產(chǎn)單邊下跌的行情已走向尾聲，觸底反彈的號角隨時可能吹響。

面對未來，唯一的確定性便是不確定性。在當(dāng)下各種雜音縈繞的房地產(chǎn)市場里，一系列新的問題正在浮現(xiàn)，而這些問題，也將以不同的形式，對市場參與者的未來決策形成沖擊。

疑問一，地產(chǎn)債大面積違約潮會否發(fā)生？

國慶黃金周期間，百強房企花樣年一筆剩余2億多美元的境外債務(wù)剛性違約，把整個中資地產(chǎn)美元債拖入了谷底。

據(jù)悉，花樣年一筆本金總額為5億美元、剩余2.06億美元未償?shù)拿涝獋诮衲?0月4日到期。到期之前，花樣年多次對投資人承諾，將使用自有資金償還、資金已經(jīng)鋪排好，甚至還放出了將旗下物業(yè)上市公司賣給碧桂園的消息，讓投資人信心倍增。但到了兌付那一天，花樣年卻突然發(fā)布違約公告。

在花樣年惡性違約事件之后，接踵而來的就是中資房企美元債大面積暴跌。10月5日，多只房企美元債創(chuàng)下高息地產(chǎn)債8年來最大跌幅。

花樣年只是導(dǎo)火索，連坐承受痛苦的，包括綠地、陽光城、弘陽、佳兆業(yè)、禹洲、建業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、融信、中南、中梁等一眾房企。陽光城面對債券連日暴跌，不得不給投資者寫信辟謠。

債市暴跌，反應(yīng)了投資者的恐慌情緒，畢竟，中資地產(chǎn)債的規(guī)模龐大，牽扯著大量機構(gòu)投資者。根據(jù)中金公司統(tǒng)計，截至2021年8月底，中資地產(chǎn)美元債存量規(guī)模為2097億美元，約等于1.35萬億人民幣。

2021年、2022年、2023年，是中資地產(chǎn)美元債的三個償債高峰年，其中2022年將是最頂峰。

根據(jù)久期財經(jīng)統(tǒng)計，2020年地產(chǎn)美元債總到期規(guī)模為395.81億美元，共計104筆。這一數(shù)據(jù)到2021年暴漲，總到期規(guī)模為592.42億美元，約合人民幣3827億元。2022年，總到期規(guī)模達到614.97億美元，約合人民幣3973億元。2023年，總到期規(guī)模510.18億美元，相當(dāng)于人民幣3295億元。

從現(xiàn)在起至2023年末，中國的地產(chǎn)商們，合計要償付高達7687億人民幣的美元債。

聯(lián)合資信認為，通過對部分違約企業(yè)的分析，具有“低經(jīng)營容錯率+“高債務(wù)杠桿”特征的企業(yè)，更容易遭遇資金鏈斷裂。在當(dāng)前環(huán)境下，這類企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)健性正在變得日益脆弱。目前，市場上金融機構(gòu)風(fēng)險偏好的降低，信用資質(zhì)相對較弱的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨更加艱難的再融資環(huán)境，到期債務(wù)的償還更加依賴于自身業(yè)務(wù)回籠現(xiàn)金流的能力。而一旦項目銷售現(xiàn)金回籠速度不及預(yù)期，則易發(fā)生資金鏈斷裂。

（相關(guān)報道詳見《地產(chǎn)美元債滑向至暗深淵，違約暴跌撥弄市場敏感神經(jīng)》）

疑問二：土地市場蕭條會否倒逼地方政府妥協(xié)？

冷風(fēng)過境，各地紛紛入秋。涼意也在房地產(chǎn)行業(yè)全面降臨：傳統(tǒng)“金九銀十”不再，土地市場也急劇降溫。

10月12日，杭州第二批集中供地如期進行，出讓地塊數(shù)量僅14宗，總起始金額246.2億元，總成交金額為257.5億元，平均溢價率僅4.6%。與首輪供地時，動輒競配建、溢價率超29%的火熱，對比明顯。

實際上，在10月11日晚時，杭州就發(fā)布公告稱，第二批原定出讓的31宗地塊中，有17宗終止出讓；同日，北京也宣告，二次集中供地將有26宗延期至下次出讓。此前不久，上海也終止了7宗地塊的出讓。

二次土拍的這股冷空氣早已在各大城市蔓延。中信建投研報顯示，截至目前共完成二輪供地的15個城市，共掛牌了700宗地塊，流拍及中止交易數(shù)量的達到206宗，流拍及中止交易率高達29.4%。

與此同時，各地在第二輪土地供應(yīng)中，除了將溢價上限下調(diào)至15%之外，其他規(guī)則實則限制更嚴(yán)格，從購地資金，保證金等多維度提升參拍門檻，并設(shè)定禁拍年限，對房企綜合競爭能力提出更高要求，不少地塊的起拍價亦高于上年同期水平。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)受制于融資限制，以及去化壓力，拿地?zé)崆椴粩嘞陆担?ldquo;現(xiàn)金為王”為原則，減少投資、減少拿地，作為應(yīng)對市場變化的手段。

在過去，房企拿地資金并非主要來自于自有資金，相反，土地投拓主要依賴于金融機構(gòu)的融資支持，從拍地前的前融，到證照齊全后的開發(fā)貸，再到達成預(yù)售條件后的抵押貸款，以及后續(xù)賣房后的按揭貸款，整個開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商都可以拿到不同金融機構(gòu)的資金支持。但隨著房企融資的全面收緊，拿地資金首先受到限制。

某TOP20民企內(nèi)部人士向記者透露，“我們今年剩下的時間不打算拿地了。”如今看來，不拿或者少拿，這似乎已經(jīng)成了不少房企的默契。

融資收緊是制約開發(fā)商土地擴張的主要因素，當(dāng)前市場前景的不明朗，使得房企觀望心態(tài)凝重，“這個時期保證活下來，比尋求發(fā)展更為重要一些。”一位大型房企高管表示。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，房企不拿地，大量地塊流拍，無疑對習(xí)慣了土地財政的地方政府形成莫名壓力，畢竟土地收入是許多地方財政主要來源之一。

但也有地方政府相關(guān)官員對第一財經(jīng)表示，市場上的情緒過于悲觀了，今年上半年許多城市在首輪集中供地中收獲豐厚，這大大降低了全年賣地壓力，與此同時，基本面好的城市，并不會因為短暫的不景氣而改變長期向好趨勢，等到房企的觀望情緒終結(jié)，該投資的依然會投資。

（相關(guān)報道詳見《土地市場蕭條 房企叫苦倒逼政策松綁？》）

疑問三：多城托底救市會否帶來調(diào)控轉(zhuǎn)向？

近來，各地頻繁祭出的調(diào)控政策，讓樓市蒙上波詭云譎的氣息。

在北方，有以哈爾濱為代表的省會城市，主動發(fā)布性質(zhì)明確的“救市”政策；在東莞等熱點城市，二手房指導(dǎo)價繼續(xù)嚴(yán)控，絲毫未見松綁跡象；還有遍布大江南北的十余座城市，針對房企降價出臺“限跌令”，穩(wěn)定市場走向與購房者預(yù)期。

各地政策“冰火兩重天”，讓業(yè)內(nèi)外人士不乏疑惑：四季度樓市怎么走？甚至有聲音稱，少數(shù)城市房貸利率下調(diào)、央行釋放穩(wěn)樓市信號，或代表調(diào)控轉(zhuǎn)向的開始。

其中，最為刺激市場情緒的，莫過于哈爾濱最新出臺的“救市政策”。10月10日，哈爾濱出臺樓市新政，在房企端，降低預(yù)售取證門檻、加快預(yù)售資金返還，減輕企業(yè)流動資金壓力；在居民端，發(fā)放購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限，促進購房需求釋放。

人口千萬的省會主動“救市”，頗具信號意義。不僅如此，短短2個月內(nèi)，東北三大省會城市都已出臺救市舉措。9月13日，長春發(fā)布購房補貼；再早前，沈陽也提高了人才購房補貼標(biāo)準(zhǔn)。寒意陣陣的東北不再扭捏，開始下場救市。

不僅如此，寧波市奉化區(qū)同樣發(fā)布了人才購房補貼政策，國家級人才最高可獲100萬元。肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個稅核定征收率，降低二手房交易成本。岳陽、唐山等十余座城市，則出臺針對房企的“限跌令”。

克而瑞表示，綜合各地刺激購房消費的舉措，地方調(diào)控“邊際放松”的序幕正在拉開，房價下滑過快城市、庫存風(fēng)險過高城市、高土地流拍率且高土地財政依賴度城市，更具放松調(diào)控的動機，樓市調(diào)控有望獲得適度松綁。

不過，“救市”并不代表政策會出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)，“房住不炒”的基調(diào)不會動搖。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，哈爾濱“十六條”樓市新政，并未跨出“一城一策”的邊界，紓困供給端才是政策的重點。只要購房利率不降低，杠桿率不變，貸款集中度政策變，交易稅費不變，不影響大局。

實際上，信貸政策的松緊程度，更影響樓市的冷熱變化。10月初，在廣州、佛山等地，部分國有銀行和股份行開始下調(diào)首套和二套房貸利率，湖南益陽也有銀行下調(diào)房貸利率。

對此，如是金融研究院院長管清友稱，在堅持“兩道紅線”房貸集中管理和嚴(yán)格審核貸款資質(zhì)的基礎(chǔ)上，對首套剛需提供差異化信貸支持，最多是結(jié)構(gòu)性的微調(diào)糾偏，整體地產(chǎn)信貸政策很難有明顯的松動。

不過，業(yè)內(nèi)普遍認為，經(jīng)歷今年房貸利率上行、銀行房貸額度不足、放款周期變長后，房貸政策最嚴(yán)最緊的時期已經(jīng)過去，一刀切收緊房貸政策、誤傷剛需的行為將會逐漸糾偏。

（相關(guān)報道詳見《樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向？救市仍有度，“房住不炒”不動搖》，林采薇系第一財經(jīng)觀察員。）

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