樓市調控轉向？救市仍有度，“房住不炒”不動搖

近來，各地頻繁祭出的調控政策，讓樓市蒙上波譎云詭的氣息。
在北方，有以哈爾濱為代表的省會城市，主動發布性質明確的“救市”政策；在東莞等熱點城市，二手房指導價繼續嚴控，絲毫未見松綁跡象；還有遍布大江南北的十余座城市，針對房企降價出臺“限跌令”，穩定市場走向與購房者預期。
有聲音稱，少數城市房貸利率下調、央行釋放穩樓市信號，或代表調控轉向的開始。
真相到底如何？綜合業內多方觀點可知，不管是央行的罕見表態，還是各地政策放松，主要以局部小招為主，并沒有觸動“房住不炒”“一城一策”主基調。
樓市分化還將持續存在。祭出松綁政策的城市，多是市場基礎較差，普遍面臨人口流出、需求萎縮的問題，政策短期或有托底效果，但長遠還有待觀察；至于上海、深圳、東莞等政策收緊的城市，樓市調控難言放松，“房住不炒”的基調不會動搖。

局部地區吹起“暖風”
哈爾濱最新出臺的樓市政策，極大觸動了市場的敏感神經。
10月10日，哈爾濱出臺"十六條"政策全方位穩樓市，在房企端，減輕企業流動資金壓力；在居民端，促進購房需求釋放。
人口千萬的省會主動“救市”，有何信號意義？是否意味著，樓市政策會出現大轉向？讓市場有此疑問的，不僅因哈爾濱的城市量級，更重要的是，近期為樓市托底的城市實在不少。
本應火熱的金九銀十，東北三大省會城市卻相繼出臺救市舉措。9月13日，長春發布購房補貼；再早前，沈陽也提高了人才購房補貼標準，同時還約談了部分房企，規范房企降價銷售行為，維護市場秩序。加上哈爾濱，寒意陣陣的東北地方政府救市基調已然十分明朗。
不僅在東北，長三角珠三角也有部分區域釋放出了救市信號，10月11日寧波市奉化區發布了人才購房補貼政策，國家級人才最高可獲100萬元。肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個稅核定征收率，降低二手房交易成本。在內陸地區，岳陽、唐山等十余座城市，則為了穩預期，出臺針對房企的“限跌令”。
以哈爾濱為代表的東北城市，出臺樓市刺激政策并不意外。
克而瑞發表研報稱，2021年前8個月，沈陽、長春、哈爾濱3個省會城市，成交較2019年同期跌幅都在兩成以上，哈爾濱跌幅更是高達59%，市場壓力可見一斑。
樓市寒意陣陣，根源還在于人口流出、需求萎縮。“七普”數據顯示，截至2020年末，黑吉遼三省常住人口規模為9851萬，較2010年末減少1100萬人，累計降幅達10%。尤其是青年人口流失、疊加宏觀因素影響，直接導致購房需求萎縮。
其他出臺托底政策的城市，也多受樓市整體轉冷的影響。據中指研究院數據，今年國慶長假期間，重點城市新建商品住宅成交面積同比下降33%，購房者置業意愿不足。
多家券商研究認為，居民對房地產行業“量價下行”的悲觀預期，直接導致本輪市場景氣度的下行。
克而瑞表示，綜合各地刺激購房消費的舉措，地方調控“邊際放松”的序幕正在拉開，房價下滑過快城市、庫存風險過高城市、高土地流拍率且高土地財政依賴度城市，更具放松調控的動機，樓市調控有望獲得適度松綁。

信貸政策基本面沒變化
“救市”就代表政策出現反轉嗎？事實并非如此。
如是金融研究院院長管清友認為，哈爾濱多部門聯合出臺十六條政策穩樓市，緩解房企流動資金壓力，提升購房需求，打響救市第一槍，但這只是為了穩定市場，在房住不炒的框架里小幅騰挪。如果市場基本面差，該跌的地方放松后還會跌，只不過可能跌得慢一些。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，哈爾濱“十六條”樓市新政，并未有“出格”的地方，未跨出“一城一策”的邊界，紓困供給端才是政策的重點。只要購房利率不降低，杠桿率不變，貸款集中度政策變，交易稅費不變，不影響大局。
實際上，信貸政策的松緊程度，更加影響樓市的冷熱變化。10月初，在廣州、佛山等地，部分國有銀行和股份行開始下調首套和二套房貸利率，湖南益陽也有銀行下調房貸利率。
個別城市的房貸變動，疊加中央釋放的穩樓市信號，行業調控邊際松動的預期不斷出現。9月底，中央接連釋放穩樓市信號，稱金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。
不過管清友認為，央行首提“房地產”，主要是為了保障首套剛需和二套改善的正常住房消費需求。在堅持“兩道紅線”房貸集中管理和嚴格審核貸款資質的基礎上，對首套剛需提供差異化信貸支持，最多是結構性的微調糾偏，整體地產信貸政策很難有明顯的松動。
克而瑞數據也顯示，今年9月，全國首套房貸款平均利率為5.46%，較去年年底上升23個基點；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上升29個基點。
廣州、佛山等地下調房貸利率的城市，主要因前期房貸利率漲幅較大，處于高位，因此糾偏優化，避免誤傷剛需。
不過，業內普遍認為，經歷今年房貸利率上行、銀行房貸額度不足、放款周期變長后，房貸政策最嚴最緊的時期已經過去，一刀切收緊房貸政策、誤傷剛需的行為將會逐漸糾偏。
中銀證券認為，房貸集中管理制度實施以來，多數銀行房地產貸款占比、個人住房貸款占比已壓降至監管要求上限及以內，整體存在一定調節空間。目前，市場正處于“基本面”與“政策”雙重底部，政策維穩預期進一步加強，房企信貸及居民按揭貸款有調整預期。

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