五年摸索期后共享辦公回歸冷靜，下一步該走向何方？

5年前，即將走出象牙塔的徐倩因為實習(xí)結(jié)束后無法轉(zhuǎn)正留下而陷入迷茫。一天，在她下班時正好看到了在實習(xí)單位樓下共享辦公空間的招聘信息。

那是一個裝修洋氣的巨大辦公空間，時髦的男女穿梭其中。每到午休時分，各行各業(yè)的打工人會涌入公共區(qū)域內(nèi)，打一杯免費的咖啡，攤在舒適的沙發(fā)上小憩。每到周末，這里還會舉辦各類創(chuàng)業(yè)者活動分享交流各自的經(jīng)驗，試圖在思維的碰撞中發(fā)現(xiàn)新的火花，又或者是開拓新的合作機(jī)會。

這是最吸引徐倩的一點。輕松、靈活、有趣、自由，共享辦公最吸引人的地方就在這些打破工位的“交互空間”之中，似乎能有無數(shù)的可能性迸發(fā)出來。

那也是共享辦公行業(yè)最好的時光，在“雙創(chuàng)時代”的紅利下，這個新興行業(yè)迅速被市場所接受，并依靠重塑辦公空間這一點獲得資本市場的極高估值。被稱為共享辦公空間鼻祖的WeWork在其巔峰時期遞交招股書，被資本市場認(rèn)為將達(dá)到470億美元的超高估值，風(fēng)頭無兩。

但很快，拐點悄然而至。行業(yè)鼻祖WeWork上市失利，估值“跳水”僅剩80億美元。隨之而來的是資本熱潮退去，行業(yè)持續(xù)動蕩。市場淘汰加速，吞并、廝殺、堅守、倒下，曾經(jīng)萬馬奔騰的賽道，開始漸漸狹窄。

疫情更是給了共享辦公行業(yè)最后一擊。大起大落后，一晃5年時間已然過去，行業(yè)正在慢慢重新回歸冷靜。現(xiàn)在擺在眾多“幸存者”面前的問題是，下一步該走向何方?

潮起與潮落

在徐倩剛剛加入共享辦公行業(yè)的那兩年，這個市場正在經(jīng)歷著最瘋狂的歲月，熱錢如洪水般涌入。在資本的支持之下，共享辦公的參與者們拿著融來的海量資本瘋狂跑馬圈地。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，僅2018年，共享辦公就在大中華區(qū)寫字樓市場全年吸納面積約50萬平方米，為2017年的3倍;9個主要全國性共享辦公品牌在7個國內(nèi)主要城市新增125個網(wǎng)點，新增工位數(shù)超過10萬個。

徐倩向時代財經(jīng)回憶，那兩年無數(shù)共享辦公空間在短時間內(nèi)涌現(xiàn)，而類似WeWork這樣的巨頭更是直接在甲級寫字樓里十層十層的簽約，在進(jìn)入深圳一年多的時間里，WeWork就已簽下8、9個共享辦公空間。

一開始，市場似乎還能消化掉這些供給。但很快，行業(yè)發(fā)展就走到了拐點。源源不斷的供給開始碰上持續(xù)萎縮的需求，問題開始隨之涌現(xiàn)。一方面，入場的玩家瘋狂跑馬圈地集中帶來了大量的供給。然而，在2018年前后，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行，實體經(jīng)濟(jì)受影響，共享辦公的需求開始萎縮。

徐倩向時代財經(jīng)表示，2017年、2018年時她所在的空間還曾實現(xiàn)滿租的非凡成績。可是從2019年中開始，出租率就出現(xiàn)大幅下降，整體出租率只能維持在75%左右。“我們還算做得不錯的，很多空間的出租率會比我們更低。”

對實質(zhì)仍是“二房東”模式的共享辦公企業(yè)而言，不管有無租戶入住，租賃企業(yè)必須先墊付租金，以及共享空間的各項維護(hù)費用。在出租率不夠高的情況下，共享辦公很容易陷入虧損困境。

據(jù)《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》測算，一個共享辦公空間出租率的生死紅線在85%左右。徐倩告訴時代財經(jīng)，這是一個極高的要求，在經(jīng)濟(jì)上行區(qū)間也只有少數(shù)運營能力強(qiáng)的空間能夠滿足，而在經(jīng)濟(jì)下行區(qū)間，幾乎所有的共享辦公空間根本做不到這一點，盈利幾乎成為不可能。

在共享辦公行業(yè)的發(fā)展初期，盈利似乎不是真正的重點。在資本眼里，短期的盈利比不上燒錢帶來的市場份額的擴(kuò)張，前者是眼前的蠅頭小利，而后者賭的是遠(yuǎn)大未來。行業(yè)發(fā)展最大的特征就是燒錢換規(guī)模，再用規(guī)模換份額。但由于共享辦公自身無法造血，因此充沛且源源不斷的“彈藥”才是行業(yè)快速成長的核心支撐。

對于風(fēng)投行業(yè)而言，這是一個極其常見的邏輯。但在資本眼里，最初虧掉的錢必須在規(guī)模做大之后反哺回來。然而，在共享辦公行業(yè)連續(xù)虧損多年之后，仍然缺乏一套行之有效的商業(yè)模式，其盈利表現(xiàn)甚至較之前更差，資本的態(tài)度開始轉(zhuǎn)變。

其中最明顯的表征就是WeWork上市失敗。2019年8月，在WeWork IPO前夕，這家共享辦公巨頭的估值從470億美元大幅縮水至僅有80億美元，其招股書最終也被撤回。

伴隨著WeWork的“倒下”，整個行業(yè)融資次數(shù)驟減，大量資金鏈緊張的中小共享辦公企業(yè)也在這時倒下。包括納什空間、氪空間在內(nèi)的多家共享辦公頭部企業(yè)也在這時相繼爆出裁員、欠薪等消息，共享辦公集體跌落神壇。

而那些成功在這一輪洗牌之中存活下來，卻不曾想更大的危機(jī)就躲在身后。2020年一開年，新冠疫情開始在全球蔓延，還沒走出寒冬的共享辦公行業(yè)又遭遇急凍。

在疫情期間，共享辦公面對的是在這次疫情中受到巨大沖擊的中小企業(yè)。很多租用共享辦公空間的中小企業(yè)，在現(xiàn)金流上出現(xiàn)問題，退租是降低成本最直接的方式。但疫情導(dǎo)致的人員流動受限，又讓招商變得幾乎不可能，不斷升高的空置率讓共享辦公行業(yè)遭到了近乎毀滅式的打擊。

邁點研究院發(fā)布的《2020年中國辦公行業(yè)疫情應(yīng)對及訴求分析報告》顯示，2020年春節(jié)過后，61.9%的受訪共享辦公企業(yè)項目拓展停滯，部分企業(yè)已簽物業(yè)可能因裝修停工而影響產(chǎn)品上市。52.38%的受訪企業(yè)因為客戶減少，現(xiàn)金流緊張，物業(yè)租金壓力較大，業(yè)務(wù)驟停。

兩輪洗牌之后，繼續(xù)留在牌桌上的選手已經(jīng)不多。而那些留下來的玩家，也已經(jīng)遭受重創(chuàng)。2020年11月，共享辦公第一股優(yōu)客工場通過特殊目的收購(SPAC)公司Orisun Acquisition Corp流血上市時，其估值僅剩6億美元。兩年前，優(yōu)客工場喜提D輪融資后估值高達(dá)30億美元，縮水近8成。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型?

歷經(jīng)諸多動蕩，度過了近五年摸索期之后，共享辦公如今終于逐漸恢復(fù)平靜。現(xiàn)在擺在眾多幸存者面前的問題是，下一步該走向何方?

眾多玩家給出的答案之一是由自己租賃物業(yè)進(jìn)行改造出租的二房東重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，自己不再做房東，而只是提供運營、管理服務(wù)。

早在2018下半年開始就宣布輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的BEEPLUS創(chuàng)始人兼CEO賈凡向時代財經(jīng)表示，在創(chuàng)業(yè)的前幾年，BEEPLUS也曾跟隨WeWork的腳步，以重資產(chǎn)的模式在廣州、深圳等一線城市開了最初的幾家空間。

但賈凡很快發(fā)現(xiàn)，二房東的模式存在兩個巨大的問題。一方面，二房東模式剛性兌付的租金壓力，在市場上行階段或許還能很好的維持平衡，但一旦市場開始下行或者出現(xiàn)波動，企業(yè)現(xiàn)金流就將面臨極大壓力。與此同時，每一個空間開始運營之前需要投入大量的裝修成本，因此運營商需要巨額的資本投入才能實現(xiàn)規(guī)模化的擴(kuò)張。以當(dāng)時BEEPLUS的規(guī)模跟資金體量，完全無法與WeWork等巨頭進(jìn)行競爭。

“當(dāng)時我們判斷，共享辦公行業(yè)最終應(yīng)該向酒店行業(yè)學(xué)習(xí)。喜來登、萬豪在全世界有那么多家酒店，但沒有一家是自己整租下來，投入裝修運營的。相反，酒店行業(yè)更為成熟的模式是選擇與業(yè)主相互綁定，輸出自己的產(chǎn)品、品牌及運營能力。”

基于這樣的判斷，從2018年下半年開始，BEEPLUS喊出打造“辦公界萬豪”的口號，開始輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，并分出商企總部定制空間、輕資產(chǎn)定制輸出的產(chǎn)業(yè)空間、為地方政府打造的政務(wù)空間和提供辦公配套生活化服務(wù)的公共空間4條產(chǎn)品線。

2019年，深圳瑞思集團(tuán)引入BEEPLUS“輕資產(chǎn)輸出”服務(wù)，對旗下寶安靈芝一處建筑面積10000平方米的物業(yè)進(jìn)行重新規(guī)劃定位。經(jīng)過空間的改造與一年時間的運營，該項目近1600個工位，157個獨立辦公商務(wù)空間全部實現(xiàn)滿租，項目平均租金水平高于周邊同地段的80%。

首個項目成功的經(jīng)驗為BEEPLUS后續(xù)的輕資產(chǎn)擴(kuò)展背書。據(jù)賈凡透露，目前BEEPLUS已簽合同輕資產(chǎn)項目已達(dá)到17個，預(yù)計2021年年底簽訂運營管理的輕資產(chǎn)項目項目將達(dá)到20個。

“到明年年底，希望這個數(shù)字能擴(kuò)張到40、50個左右。”

同樣宣布輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的不乏行業(yè)內(nèi)的頭部玩家。2020年4月，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶也宣布將向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。不久后，氪空間也在內(nèi)部孵化了輕資產(chǎn)管理品牌——Kreator Space。“我們要做資管領(lǐng)域的‘麥當(dāng)勞’，給客戶以性價比高的服務(wù)。”氪空間CEO王雪泉接受采訪時表示。

與物業(yè)業(yè)主合作提供運營管理服務(wù)獲取營收的輕資產(chǎn)模式，不再像以往那樣依靠賺租金差盈利，而是只輸出運營管理，由合作方負(fù)責(zé)物業(yè)及裝修的成本。輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢在于將運營管理能力從商業(yè)地產(chǎn)運作中分離，不用像以往那樣承擔(dān)剛性兌付的租金壓力以及空置率帶來的現(xiàn)金流風(fēng)險。

根據(jù)共享辦公第一股優(yōu)客工場2020年報數(shù)據(jù)，輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型或能有效改善了共享辦公行業(yè)的盈利狀況。2020年，優(yōu)客工場總營業(yè)收入8.77億元，同比降低25%;凈虧損5.08億元，虧損同比縮窄37%，攤薄后每股虧損7.5元，同比降低52.5%。

毛大慶曾對此解釋稱，公司減虧主要原因在于輕資產(chǎn)項目的增加。2020年，優(yōu)客工場在輕資產(chǎn)模式下增加了18萬平方米的管理面積，78個空間場地和21個城市。截至2020年末，在優(yōu)客工場總管理面積中，54%是輕資產(chǎn)模式，僅剩46%是自營模式。

但輕資產(chǎn)模式也不是沒有缺點。賈凡向時代財經(jīng)表示，輕資產(chǎn)項目更重要的是服務(wù)業(yè)主，幫業(yè)主創(chuàng)造價值。在降低風(fēng)險的同時，單個項目的收益將顯著減少。相比重資產(chǎn)的高風(fēng)險高收益，如何取舍，全在個人。

“我們更看中的是通過‘輕資產(chǎn)’，BEEPLUS能快速連鎖化，快速品牌化、規(guī)模化。”

精細(xì)化運營是方向

相比于低風(fēng)險、低收益的輕資產(chǎn)模式，從理論上來講，重資產(chǎn)的運營模式，收益更能最大化。因為重資產(chǎn)模式有兩塊收益，一是運營產(chǎn)生的收益，另一塊則是伴隨物業(yè)增值帶來的價值。但問題在于，共享辦公企業(yè)應(yīng)該如何在繼續(xù)重資產(chǎn)運營模式的同時，躲避風(fēng)險。

“細(xì)摳每一分錢”的創(chuàng)富港是其中的代表，這家成立于2008年的共享辦公企業(yè)一直隱藏在公眾的視野之外，直到近期才因出色的盈利表現(xiàn)“出圈”。

創(chuàng)富港董事長薛春在接受時代財經(jīng)采訪時曾指出，創(chuàng)富港的工位空間僅有同行面積的一半，其裝修成本也能比同行便宜50%甚至100%。同時，不急于快速規(guī)模擴(kuò)張的創(chuàng)富港始終錨定核心城市、核心區(qū)域，對物業(yè)的地址、空間設(shè)計、營銷方面有著極其詳細(xì)的把控。始終保證創(chuàng)富港的出租率維持在90%以上，遠(yuǎn)高于同行70%的標(biāo)準(zhǔn)。

“選址差，銷售收入差20%;設(shè)計差，銷售收入又差20%;每一個細(xì)節(jié)差一點都可以要企業(yè)的命” ，薛春強(qiáng)調(diào)，每一個細(xì)節(jié)都不能差，團(tuán)隊、快速營銷和保持滿租的能力缺一不可。

另一方面，為產(chǎn)生最大化的單位面積收入，創(chuàng)富港通過數(shù)字化方式實現(xiàn)“選址、設(shè)計、裝修、新店營銷、老店維持”等每一核心環(huán)節(jié)的可量化控制，從而控制風(fēng)險，確保“單店盈利化”。據(jù)透露，在IT技術(shù)的賦能下，創(chuàng)富港可以在每個環(huán)節(jié)實現(xiàn)效益提升20%。

得益于這些方面的精細(xì)化運營管理體系。在行業(yè)整體虧損與現(xiàn)金流短缺的2019年，創(chuàng)富港卻能實現(xiàn)營業(yè)收入5.38億元，同比增長27.85%;扣非凈利潤1282.35萬元，連續(xù)4年正向盈利。

即便在深受疫情影響的2020年上半年，創(chuàng)富港也實現(xiàn)營收10.41%的同比增長，凈利潤則為1812.03萬元，同比大增103.73%。

而要進(jìn)一步提升盈利空間，除去壓縮成本降低風(fēng)險之外，另一條通路在于拓寬收入來源。目前中國共享辦公主要商業(yè)模式以“承租運營”為主，該類模式利潤相對穩(wěn)定，但受出租率影響大，共享辦公傳統(tǒng)的盈利模式存在發(fā)展需要，且疫情沖擊讓這一問題模凸顯。艾媒咨詢分析師指出，未來企業(yè)通過深化垂直化服務(wù)、提供全鏈條運營支持，將是突破瓶頸的重要方向。

如國際共享辦公企業(yè)雷格斯IWG集團(tuán)的一大營收來源是“虛擬辦公室”，這種業(yè)務(wù)無需租用實體辦公室，創(chuàng)業(yè)者或中小型企業(yè)即可在雷格斯全球各地的網(wǎng)點享有辦公地址，客戶甚至可以委托雷格斯代辦工商注冊以開展業(yè)務(wù)。

同時，雷格斯的服務(wù)人員將7天24小時負(fù)責(zé)接聽來電并轉(zhuǎn)接給客戶，以及文件包裹的代收、寄存等服務(wù)。這些低成本的辦公服務(wù)，幫助雷格斯在辦公租賃市場疲軟的時候，仍有接近1%的凈利潤。

薛春也強(qiáng)調(diào)，創(chuàng)富港一直想做的一件事，就是把服務(wù)鏈接拉長、終身化。在業(yè)務(wù)流程IT化外，創(chuàng)富港還通過發(fā)力企業(yè)注冊、財稅代理及秘書處收費服務(wù)、社群服務(wù)等增值服務(wù)，試圖擺脫國內(nèi)聯(lián)辦企業(yè)普通存在的“二房東”短板。

據(jù)透露，創(chuàng)富港按實際業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)測算，來自增值服務(wù)收入占比約25%，遠(yuǎn)超同業(yè)僅有5%左右水平。

標(biāo)簽： 共享辦公 資本市場 輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型 精細(xì)化運營