多家物企招股書過期失效 物業(yè)上市潮正退？

近年來，物業(yè)被部分業(yè)內人士稱為“房產業(yè)現存的少有優(yōu)質資產之一”，并曾有人提出，物企“上市潮”正在來臨，且將在很長一段時間內持續(xù)。2021已過，人們想象中的物業(yè)上市潮卻沒有如期到來，“漲潮”和“退潮”以2021年7月為分界線。

根據中指研究院數據，2021年7月前，共有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場，僅七月當月就有6家物業(yè)服務企業(yè)成功在港股上市。但隨著七月的結束，港股物業(yè)板塊熱度卻降下來，自8月始至12月17日，港股僅新增2家物業(yè)企業(yè)，分別為京城佳業(yè)與德商產投。

同時，已上市物企的市場估值也出現了下降。

港交所招股書淤積 物業(yè)股估值下挫

根據克而瑞數據，2021年年中，已經有50多家上市物業(yè)服務企業(yè)，還有20多家上市企業(yè)已經成功遞表或明確表示要分拆上市。以此推算，在正常一次遞表即通過聆訊上市的情況下，2021年將會有超過70家上市物企，但截止到2021年年末，上市物企的數字卻定格在55家。

事實上，2021年下半年以來，“一次遞表即上市”已不再是順理成章。去年，眾安智慧生活、長城物業(yè)、力高健康生活、禹佳生活服務等多家物企招股書失效。在12月23日通過聆訊的中梁百悅智佳，也是在第二次遞交招股書后才成功獲批。

遞表物業(yè)企業(yè)數量的逐月累積，而通過聆訊的物企又寥寥無幾，目前港交所已積攢有大量尚未過審的物業(yè)招股書。

企業(yè)在港交所遞交招股書后期滿失效是IPO流程中較為常見的現象，大部分企業(yè)會選擇在過期失效后對招股書進行更新。但今年與此前情況略有不同，截至12月24日，包括新力服務、海倫堡物業(yè)、天譽青創(chuàng)以及長城物業(yè)在內的大量物企招股書已過期且久未更新。

據克而瑞統(tǒng)計，即使是已上市的物企，其估值也正在下滑。受各方面影響，除個別央企、國企物業(yè)股價稍微企穩(wěn)外，其余物業(yè)股都在大幅下挫，距離高位跌破70%的物企比比皆是。當前已經有多支物業(yè)股的市盈率低于10倍。

上述機構認為，低迷的股價并不能反映這些上市物企的真實價值，即使在并購市場上，也很難以當前股價拿到這些上市物企資產。在保持行業(yè)平均正常增幅的情況下，物企至少應有15倍以上的市盈率，當前股價被嚴重低估。

物企受地產母公司牽連 港交所上市新規(guī)正來臨

當前物業(yè)股估值低迷或許大部分緣于對物業(yè)關聯(lián)母公司財務狀況的擔憂。跌幅最深的物業(yè)股，大部分都被母公司嚴重債務危機所牽連。

在行業(yè)深度變化的2021年，房地產與物業(yè)唇齒相依。多方面原因導致房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，房企內外債務危機逐漸顯露，也影響到了物管行業(yè)。雖然諸多物管企業(yè)已經獨立上市，但為了獲得在管面積、營收和利潤，大多數物企對房企母公司仍有依賴。

隨著地產行業(yè)發(fā)展趨于理性，諸多房企母公司面臨財務困境，資金鏈的緊繃，導致房企沒有大量“余糧”投入物業(yè)資產。克而瑞方面認為，經歷2021年的地產大變局，地產向物業(yè)輸送利益的方式在2022年往后將會逐漸變緩。

除母公司影響外，港交所對上市企業(yè)的審核新規(guī)也對物管企業(yè)上市產生了影響。自去年下半年以來，港股整體通過率較低。2022年開始，港交所主板上市盈利門檻將提高60%，規(guī)模較小的房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難，未來是否還會出現上市潮仍有待觀察。

部分中小物企放棄IPO 轉向“收并購”

母公司生變、港交所上市新規(guī)，這些物管企業(yè)上市受阻的外部因素，也改變了物管企業(yè)內部的前進邏輯。

從前，“上市”似乎是企業(yè)成功的階段性標志。但隨著行業(yè)發(fā)生變化，獨立上市不再是物管企業(yè)唯一的選擇，收并購也不失為另一種思路。

據中指研究院不完全統(tǒng)計，截至2021年12月10日，今年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)。交易金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長約215.33%。總體來看，今年行業(yè)并購市場整體呈現交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購主體以上市企業(yè)為主、并購標的估值回歸理性等特點。

在物企收并購的過程中，亦分化出兩支主要的隊伍。曾有業(yè)內人士說：“若想上岸，選擇碧桂園服務，若要上船，選擇萬物云。”

現在的物管行業(yè)中，從規(guī)模上看，碧桂園服務正處于龍頭地位。2021年上半年，碧桂園服務的合同管理面積約為9.01億平方米。將藍光嘉寶、彩生活、富力物業(yè)等資產買入后，碧桂園服務越做越大。

另一方面，能與之一較高下的，當屬遲遲還未上市的萬物云。

去年，一向對萬物云上市諱莫如深的郁亮終于松口：物業(yè)板塊會上市，只是在等待機會。當前，萬物云正為上市積極籌備。但和碧桂園服務將其他中小物企“收入囊中”的底層邏輯不同，萬物云擴大規(guī)模的方式是達成“聯(lián)盟”。

萬物云這樣的模式意欲對標貝殼系。過去幾年中，萬物云建立睿聯(lián)盟合作平臺，戰(zhàn)略投資睿聯(lián)盟成員企業(yè)并支持其上市，“選擇做平臺，必須開放，但開放的條件是價值觀一致。”萬科集團合伙人、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全曾這樣說。

當前，陽光智博和伯恩物業(yè)都已加入了睿聯(lián)盟。

對于行業(yè)整體IPO發(fā)展前景，中指研究院指出，物企雖然經歷了短期的波折，但其向上的勢頭并未改變，企業(yè)的發(fā)展需求并未改變。該機構認為，2022年港股IPO市場有已交表企業(yè)作為基本面支撐，再有行業(yè)龍頭企業(yè)和地方國企加持，2022年物業(yè)服務企業(yè)資本市場發(fā)展值得期待。

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