房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)，四季度繼續(xù)下調(diào)成行業(yè)趨勢(shì)

10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露今年前9個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。盡管前三季度累計(jì)保持了正增長(zhǎng)，但從9月單月的數(shù)據(jù)看，多個(gè)指標(biāo)悉數(shù)出現(xiàn)下滑——商品房銷售額為15748億元，較去年同期下降約15.8%;銷售面積16139萬(wàn)平方米，較去年同期下降約13.17%，此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋新開工面積、開發(fā)企業(yè)到位資金額等數(shù)據(jù)也均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，如果沒有意外調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)將正式“入冬”。

市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)了

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%;比2019年1-9月增長(zhǎng)9.4%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)11.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)3.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)0.7%。

北京商報(bào)記者經(jīng)過拆分發(fā)現(xiàn)，9月單月商品房銷售額、銷售面積雙雙出現(xiàn)下調(diào)。今年9月，全國(guó)商品房銷售額為15748億元，低于2020年及2019年同期，同比下降約15.8%;銷售面積16139萬(wàn)平方米，較去年同期下降約13.17%。

“2021年樓市調(diào)控影響全面出現(xiàn)，市場(chǎng)連續(xù)3個(gè)月開始同比下調(diào)，代表了市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2021年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額超過18萬(wàn)億元?jiǎng)?chuàng)造歷史紀(jì)錄雖然基本已成定局，但房地產(chǎn)調(diào)控抑制市場(chǎng)的影響開始逐漸出現(xiàn)，樓市在四季度繼續(xù)下調(diào)成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

正在為項(xiàng)目的去化焦頭爛額的華東某民企北京公司總經(jīng)理直言，原本8、9月是有客戶、沒貸款，跟相熟的銀行排排隊(duì)、溝通一下，能夠緩慢解決一部分，但現(xiàn)在銀行的態(tài)度還是一如既往，可客戶的心理已經(jīng)出現(xiàn)變化——再等等，可能會(huì)降價(jià)。“現(xiàn)在市場(chǎng)觀望的情緒非常嚴(yán)重，加上企業(yè)爆雷，有錢有資格的也在觀望。”

投資增速滑落至個(gè)位

銷售不佳的情緒也影響到開發(fā)投資的積極性。1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%;比2019年1-9月增長(zhǎng)14.9%，兩年平均增長(zhǎng)7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長(zhǎng)10.9%。

自今年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速迎來(lái)小高峰后，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，已連續(xù)7個(gè)月收窄。8.8%的投資增速，也是年內(nèi)首次進(jìn)入個(gè)位數(shù)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，受竣工交付的投入對(duì)開發(fā)投資的支撐影響，三季度開發(fā)投資額與去年同期基本持平，但年內(nèi)增速持續(xù)收窄。其中，新開工面積增速下行對(duì)開發(fā)投資額增速起到向下拉動(dòng)作用。

從9月單月數(shù)據(jù)來(lái)看，房屋新開工面積為17442萬(wàn)平方米，較去年同期的20173萬(wàn)平方米下降約13.54%。

新開工面積下滑，眾房企主觀“保守”意愿更加強(qiáng)烈。張大偉稱，新開工等數(shù)據(jù)全面下調(diào)，背后原因核心是“三道紅線”等嚴(yán)重抑制了房企融資，特別是私企開發(fā)商基本全面暫停，房地產(chǎn)三季度市場(chǎng)全面“速凍”。

海外融資依然艱難

房貸利率持續(xù)上行拉動(dòng)銷售回款增速下行，到位資金增速再度收窄。

1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長(zhǎng)11.1%;比2019年1-9月增長(zhǎng)16%，兩年平均增長(zhǎng)7.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款18770億元，同比下降8.4%;利用外資59億元，同比下降36.9%;自籌資金47212億元，同比增長(zhǎng)6.1%;定金及預(yù)收款56689億元，同比增長(zhǎng)25.6%;個(gè)人按揭貸款24124億元，同比增長(zhǎng)10.7%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，受今年累計(jì)成交規(guī)模不及去年同期影響，1-9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速再度收窄，其中定金及預(yù)收款增速收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款增速收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)。9月利用外資降速為36.9%，雖較1-8月降幅縮小10.6個(gè)百分點(diǎn)，但房企在海外融資依然艱難。

就在不久前，貝殼研究院剛剛發(fā)布今年前三季度房企融資報(bào)告。2021年前三季度，房企境外發(fā)債折合人民幣約2370億元，同比下降35%，降幅約為境內(nèi)債的3倍，規(guī)模占比整體規(guī)模約31%。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了疫情后的高峰，因?yàn)樾刨J收緊和需求透支，市場(chǎng)開始全面‘退燒’，部分城市甚至出現(xiàn)了斷崖式下調(diào)。”在張大偉看來(lái)，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有望刷新歷史紀(jì)錄，但三季度開始的“速凍”也導(dǎo)致市場(chǎng)拐點(diǎn)開始出現(xiàn)，四季度很可能出現(xiàn)大范圍的價(jià)格戰(zhàn)。

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