老百貨也能變成文創園，商場、市場文化轉型已成新風口

自商改酒、商改辦之后，文創園也成了老百貨轉型的一大方向。9月14日，北京商報記者走訪東四看到，一座名為“雪蓮·亮點”的文創園開始對外開放，而這里原本是老百貨三友商場。曾以“紡織”為特色的三友商場歷經一年改造，以文創園的形象再次入市，改造后的項目仍覆蓋一些商業功能，但主要功能為辦公。分析指出，文創園雖然是百貨轉型的一種可行性，但并非所有項目都適合改造成文創園，這對老百貨的硬件以及設計團隊有很高的要求。同時，改造文創園并不能短期實現項目盈利，仍需要專業團隊的維持。

商業+辦公

老百貨也能變成文創園。北京商報記者走訪發現，緊鄰東四地鐵站多了一座文創園區，而這個文創園區的前身正是2020年3月閉店的三友商場。改造后的文創園名為“雪蓮·亮點”，外立面以落地玻璃元素為主，相比此前的老百貨建筑通透了不少。同時，改造之后，該建筑體增加了不少綠植區域以及室外區域。

雖然目前還未有商戶入駐，但整體項目規劃中仍有商業功能。北京時尚控股集團相關負責人向北京商報記者表示，目前該項目還未有企業正式入駐，不過園區正處在密集招商階段，預計年底前入駐企業簽約率將達80%左右。同時，雪蓮集團相關人員在現場向記者透露，該項目一層依舊以商業為主，引入一些輕食飲品店，其他區域則以辦公為主，招一些文創、互聯網相關企業入駐。

據介紹，雪蓮·亮點文創園的建筑面積約9000平方米，內部容納了辦公空間、商業和展覽等業態。其中，一層臨街區域為商業配套;二至五層為辦公空間。

轉型文創園之前，三友商場是北京著名的紡織百貨，該項目成立于1985年，主要面對的是中老年消費者。隨著消費趨勢的更迭，三友商場的經營品類從羊毛羊絨衫、羽絨服、針織內衣、床上用品、麻紡織品、絲綢、化妝品等逐漸壓縮至羊毛羊絨衫、羽絨服、保暖內衣。

三友商場其實也并沒有完全退出市場，北京商報記者在走訪時看到，雪蓮·亮點文創園正對面有一家店鋪名為三友商場。文創園中的工作人員向記者表示，該三友商場正是原來三友商場清退之后剩下的自營門店。不過，記者在現場看到，現在的三友商場內部已經沒有任何跟羊毛羊絨相關的產品，而是以床上用品為主。

文化轉型成新風口

近幾年，伴隨“文化東城”建設，一些老百貨、市場都在進行文化轉型。

作為東城區首個文化金融主題園區，原來的世紀天鼎從商品批發市場改造成為了“天鼎218文創園”。據了解，天鼎218文創園總面積超過3萬平方米，依舊保持原來的廠房結構，但相比此前批發市場的建筑形態，內部增加了一些綠化面積。在改造之前，世紀天鼎從2003年開始以商品交易市場經營為主，先后關停鞋城、百貨商城和美容美發用品批發商城，才成為當前的天鼎218文創園。

同在東城區的紅橋市場也經歷多次轉型，明確了文化轉型方向。近一年來，紅橋市場先后引入了中傳品牌研究中心、新消費品牌孵化基地，同時，紅橋市場還搭建了5G非遺文創直播基地，借助網紅帶貨、視頻營銷等新手段，助力企業轉型。紅橋市場相關人員表示，紅橋市場目前在推動第五次轉型升級，實施“文化+”發展戰略。

中國百貨商業協會秘書長楊青松指出，老項目轉型文創園，其實更多的是政策引導和鼓勵，具體的扶持政策一般由省、市，甚至所在區域制定。雖然百貨轉型文創園是一種趨勢，但真正適合轉為文創園的只是一小部分商業體，至少所在城市或區域需要有一定生態環境，且交通便利。

貝殼研究院商業地產分析師鄭中表示，百貨商場由于建成時間較早，通常位于地理位置較好的地段。但隨著傳統的運營方式明顯落后于時代，在電商的沖擊下實體購物不再是人們生活的剛需，對位于核心區域的老舊百貨直接進行改造翻新或許比轉型更加迫在眉睫。文創園作為近期較為新穎并且受歡迎的產品，若運營得當，也可以作為百貨轉型的其中一個方向。

“在當下商業體量過剩，競爭激烈的背景下，傳統百貨面臨巨大生存壓力，一些老百貨轉型文創園是一種行之有效的手段，但值得注意的是，由于當下的傳統百貨設施老化，有些硬件條件與新型的業態匹配度不夠，導致前期投入較大。”中國產業空間研究院主任潮成林指出。

面臨價值重構

老項目改造成文創園后，想通過運營在短期收回成本是不現實的，但通過改造，改變項目經營現狀，從而提升項目價值是可行的。

將老百貨改造成為文創園并不容易。鄭中表示，百貨物業的外立面通常較為規整，室內空間分割均勻。如何在較為有限的規整空間內完全滿足文創園租戶的個性化裝修需求，從而完成招商目標并實現營收，對改造設計團隊而言是一個挑戰。同時，楊青松指出，老百貨具有一定的品牌和客流基礎，場地位置相對較好，有一定的硬件條件，但不同的生意模式、不同的目標顧客，對經營管理者的創意性和服務性要求較高。

老項目改造后，將面臨價值重構。“傳統的寫字樓相對于百貨商業或文創園就簡單多了，主要是‘租金+物管’收入。” 潮成林坦言。寫字樓與文創園雖都依靠租金盤活，但文創園還可以考慮扣點收入、策展收入、服務收入、物業收入等，部分文創園區有孵化風投的能力，可通過投資方式獲得更多的盈利機會。

潮成林也指出，文創園現階段的主要收益模式是以租金或扣點方式，其短期內經營收益具有風險性。如果從盤活資產、提高項目價值出售的角度來看，通過改造，改善經營狀況，可能會給項目帶來不錯的價值重構，但前提是項目改造獲得成功。

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