北京比如世界轉手給寒酥物業，該如何回歸市場？

自比如世界購物中心清退商戶之后，新的“接手者”浮出水面。8月9日，北京商報記者了解到，寒酥物業接手運營原比如世界，未來可能以私立醫院的形式進行改造。其實，從北京市場來看，近期有不少業主清退購物中心項目或是轉手。分析指出，一些小型購物中心或者零散商戶承租能力較差，對業主而言可能存在太多不確定性，相比之下，一些寫字樓或醫院等行業能夠提供穩定或較好的租金回報，更受業主青睞。

新業主接手

比如世界購物中心并非單純的內部調整，而是物業轉手。北京商報記者從該項目商戶獲悉，比如世界已經轉手給北京寒酥物業管理有限公司(以下簡稱“寒酥物業”)。記者從天眼查看到，該公司成立于2020年6月，經營范圍為物業管理;房地產信息咨詢;企業管理等。

此前，北京商報記者走訪比如世界購物中心時看到，該商場僅剩下負一層的麥德龍仍在營業，其余兩層的商戶已經全部清退。寒酥物業負責人向記者透露，當初比如世界購物中心二層全是教育機構，受目前教育政策影響，這些培訓業態面臨轉型，加上疫情影響，很多商戶都難以支撐下去。同時，該項目面臨收租困難的問題，只有不到30%的商戶能按時上交房租，所以不得不清退商戶進行經營業態的轉型。

或許是由于經營困難，所以導致了比如世界開發運營商比如世界房地產開發有限公司(以下簡稱“比如公司”)放手該項目。北京商報記者在阿里拍賣上看到，2020年6月29日，位于北京市朝陽區景順路“比如世界”房產擬轉讓的招商公告顯示，該項目為商品房，規劃用途為建材超市。建筑面積為地下一層、地上二層，建筑合計38744.2平方米。房下土地的建筑用地面積為21774.15平方米，綠化用地5800平方米。土地使用權類型為出讓，使用權、終止日期分別為商業、地下商業：2043年6月12日;辦公、地下辦公：2053年6月12日。

如何回歸市場

雖然比如世界購物中心此前面臨收租困難，但便民業態的離開讓不少消費者唏噓。北京商報記者通過部分商戶以及周邊居民反饋得知，原比如世界購物中心可能會改造成醫美醫院，也可能是外資醫院。不少周邊消費者表示，影院和麥德龍對周邊居民日常生活十分方便，并不希望超市和影院業態離開。

該項目具體要做什么，其實目前并沒有定論。寒酥物業負責人表示，目前對外的大致口徑是轉型做醫院，但都還沒有最終敲定。“做什么?怎么做?其實需要依據之后的招商才能定奪。以麥德龍為例，從2009年簽約至今，隨著十多年的租金遞增上漲，以目前的租金來看，在市場上不算高。每個月的租金還不能覆蓋寒酥物業接手后的項目維護費用。”該負責人坦言。

關于周邊居民所期望的生活配套，上述負責人給出這樣的詳細答案，“麥德龍可能會走，但超市業態還會有，在規劃中有2000-3000平方米的面積留給了超市業態。星巴克雖然目前也已經撤店，未來還是會返場。所以，生活配套的相關內容會在后續招商中陸續引入，不論是對商戶還是周邊居民，都有一定的生活保障。只是不可能再繼續做教育培訓的方向”。

至于何時回歸市場，上述負責人表示，自去年8月買下該項目到近日開始改造，該項目依舊面臨很多問題，如水電路改造、線路老化等。“具體開業時間雖然不定，但作為業主方一定是需要在保證安全的前提下越快越好。”該負責人表示。

回報率決定去留

到底是教育業態受影響還是購物中心難運營?北京商業經濟學會副會長賴陽指出，雖然近期各種教育新規出臺，但這對一些購物中心的教育培訓業態影響有限，因為越來越多的教育機構轉型，仍有較大的市場空間。反倒是一些小型的購物中心或傳統商業需要整體轉型，業主方對于運營主體的承租能力存有不確定性，所以寧可進行轉手，也要保證有固定收益率。

“其實類似于醫療美容等特殊行業的利潤率比較高，往往愿意接手整棟建筑，同時還有很多新型行業都需要較大的建筑體，整租對業主方而言，有很好的收益率和租金回報，所以業主在權衡利弊的情況下，會選擇這類項目。”賴陽解釋道。

盈石(北京)總裁周睿認為，既要在長周期內保持一個增長態勢，又要應對外部“黑天鵝”的沖擊，對于購物中心而言，其實并沒有絕對意義上的安全與穩定。本質上，購物中心都具有一定的生命周期，從培育期到提速期，再進入成熟期，可能也很快就到達衰退期。整個周期當中，都需要提前進行預判，做到不斷地迭代換新，這也極其考驗運營團隊的前瞻性與創新力。與此同時，“項目轉手或業態轉換其實是跟周邊商圈的人口結構和消費需求相關”。 CBRE世邦魏理仕副董事、華北區研究部主管孫祖天認為。

此外，想要打造一個體驗感十分好的購物中心也越來越難了。賴陽表示，進行體驗化、時尚化轉型，做沉浸式的賣場固然能收獲人氣，但這個過程十分困難。即便有很多項目人氣高，但收益回報并不高，所以，能做到有人氣且高回報率的運營主體少之又少，不如轉為其他用途。

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