二手房調控趨嚴，上市即將滿一年的貝殼跌破發行價

曾因市值一度超越“萬科+碧桂園”總和而風光無限的貝殼近來股價不斷下跌。8月6日，貝殼跌破發行價，報收19.81美元/股。在陷入反壟斷調查傳聞后，受二手房調控影響，貝殼又遇上中介費下調風波。上市即將滿一周年的貝殼接下來會怎么走?

上市即將一周年之際 貝殼跌破發行價

8月6日，房地產中介公司貝殼跌破了發行價20美元/股，報收19.81美元/股。

實際上，自6月底以來，貝殼股價持續下跌，一度逼近發行價20美元/股。金融數據和分析工具服務商萬得(Wind)數據顯示，貝殼10日以來的股價跌幅為38.1%，60日以來的股價跌幅為57.76%，120日以來的股價跌幅為69.23%，年初至今的股價跌幅為66%。

然而，去年同期貝殼還是資本市場的寵兒。去年8月13日上市首日，貝殼以37.44美元/股收盤，漲幅達87.2%，市值達422億美元;去年11月20日，貝殼更是創下了79.40美元/股的高價，市值一度超越“萬科+碧桂園”總和。相比最高點，貝殼如今的股價已經跌去了3/4。

對于貝殼跌破發行價，我愛我家原副總裁胡景暉在朋友圈表示：“被我言中，上市一周年不到，就跌破發行價。我不認為主要原因是什么政策啦，中概啦，主要原因其實是這家企業自身。”

香頌資本董事沈萌對中國商報記者表示，貝殼跌破發行價有三方面原因。第一，貝殼上市后出現泡沫，作為房地產中介公司，其市值比房地產開發商還高，這本身就極不合理;第二，貝殼從事的租售業務是目前房地產行業重點整頓的目標;第三，中概股近期受國內政策影響，連續性存疑，引發投資者困惑。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，在資本市場上，貝殼的估值是和其房地產大數據平臺獨角獸企業的形象相關聯的，其近來的股價下跌和當前的房地產市場政策有關。

中介費下調傳聞聲起 二手房市場遇冷

不久前，一張關于下調中介費的傳言截圖在網上傳播，截圖內容為：“最新指示：房產交易的中介費不得超過當地社平工資的三倍”。

據了解，目前國內大部分二手房傭金比例在1.5%-2.0%之間，有業內人士計算，一線城市二手房套均成交金額在500萬-600萬元左右，一套房子的中介費約為15萬-20萬元。如果按傳言所稱，2020年北京平均工資為12160元/月(據職友集發布的《2020年薪資水平報告》)，那么中介費僅為36480元，與此前相差甚遠。

而作為房地產中介行業的老大，貝殼的中介費可謂行業最高水平，若中介費下調傳聞屬實，對其影響可想而知。據了解，貝殼已在上海、深圳、廣州、成都、重慶、鄭州等多個城市實行3%的中介費標準。

二手房遇冷源于國家對市場的調控。今年2月，深圳發布了二手房指導價，打響了二手房調控“第一槍”。此后，包括成都、西安、寧波、無錫、三亞、紹興、上海等地均出臺了二手房指導價或二手房核驗政策。

國家對二手房交易的管控還不止于此。今年年初，多個城市出現了個人住房貸款緊張、利率被抬高的情況，近期杭州、合肥、南京、武漢、重慶等熱點城市還出現二手房大面積停貸的現象。

二手房交易量出現明顯下滑。6月貝殼50城二手房成交量環比下降約20%。以深圳為例，數據顯示，剛剛過去的7月，深圳二手房成交2557套，迎來四連跌，也是自2011年后首次在非春節期間跌破3000套關口，深圳樓市景氣程度也創下十年新低。深圳市房地產中介協會發布的最新報告顯示，截至6月30日，全市實名登記的星級房地產中介從業人員數量為45458人，比去年同期減少11.8%。

李宇嘉對中國商報記者表示，目前很多城市都推出了二手房指導價制度，這對二手房的估值、貸款、成交額都造成了一定影響。而房地產中介的傭金是按照房產成交額的一定比例確定的，放貸收緊對二手房交易沖擊很大，這會對貝殼業績產生較大影響。

上海博蓋咨詢創始合伙人高劍鋒也對中國商報記者表示，中介費下調傳言若屬實影響的是貝殼的利潤上限和門店的盈虧平衡;而二手房市場遇冷則說明房地產中介行業的發展出現了周期向下的趨勢。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對中國商報記者表示，當前樓市調控尤其二手房調控趨嚴，中介費調整傳聞不斷出現。貝殼作為行業巨頭，會遭受交易數量與交易價格的雙重沖擊，其中介業務總量與活躍度、傭金收入與平臺收入都會受到嚴重影響。

涉嫌壟斷質疑迭起 “偽科技股”聲音不斷

一系列的調控政策使得多個房地產中介公司股價下行，其中貝殼表現得最為“突出”，原因何在?

事實上，除貝殼以外，目前房地產中介行業主要有三家上市公司。據數據顯示，我愛我家年初至今的股價跌幅為16.58%，國創高新年初至今的股價跌幅為21.47%，世聯行年初至今則出現了52.66%的股價上漲。這三者在資本市場的表現都遠遠好于貝殼年初至今66%的股價跌幅。

同為房地產中介，為何貝殼表現最慘?對此，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對中國商報記者表示，是因為貝殼此前股價一上市就被炒得很高，除此之外，其去年業績扭轉也導致資本市場對貝殼期待值較高。“貝殼是一個用互聯網概念包裝的房地產中介公司，一方面，作為具有互聯網概念的公司，其使用的虛擬利益實體結構，與現在我國的國家政策不符合，可能需要重新補交VIE，未來是否能繼續掛牌存在風險;另一方面，作為房地產中介公司，國家政策收緊，預期二手房交易量下滑對其影響也很大。過去一年，資本市場對貝殼的估值或存在很大問題，貝殼過去已被炒得過熱。”

實際上，市場一直有關于貝殼是“偽科技股”的聲音。數據顯示，二手房、新房業務收入在貝殼營收中的占比高達97%。具體而言，貝殼新房交易收入貢獻比從2017年的25.17%提至2020年的53.82%，二手房交易則從72.38%降至43.41%;而新興服務和其他收入占比則基本維持不變。

此外，今年以來，貝殼也一直處于涉嫌壟斷的質疑中。今年4月，國家市場監督管理總局集中公布互聯網平臺企業《依法合規經營承諾》(第三批)，其中就涉及貝殼找房、愛奇藝、去哪兒網等互聯網平臺企業。彼時，不少人認為貝殼既做平臺網站又做經紀業務，相當于“既做裁判員又做運動員”。

4月10日，58同城CEO姚勁波在個人微博發文，實名舉報貝殼通過利益的不同分配方式，強制讓房企進行“二選一”，以獲得獨家房源進行壟斷，并呼吁國家反壟斷按照4%的標準罰款貝殼40億元。

“貝殼的股價下跌并不是房地產中介行業的問題，實際上，行業越整治，應該越有利于上市公司，因為上市公司操作相對規范。”一位不愿具名的房地產內部人士對中國商報記者透露，貝殼主要存在三個問題，一是其確實在接受涉嫌壟斷和反不正當競爭的調查，目前國家層面已經立案，地方局在收集證據;二是貝殼存在數據安全的問題，貝殼對房屋樓宇的經緯度定位非常精準;三是貝殼的靈魂人物左暉去世后，內部處于調整中。

標簽： 二手房調控 貝殼 跌破發行價 中概股