消費需求不斷升級，商業地產已進入全新賽道

今年上半年我國商業地產市場穩步復蘇，輕資產運營步伐加快，商業地產REITs也備受關注。與此同時，隨著“Z世代”成為消費主力軍，為迎合其消費需求，商業地產新業態新模式也不斷涌現。中指研究院發布的《2021商業地產發展白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示，抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求，結合新型體驗式業態布局的商業地產，將在城市發展中醞釀出巨大機遇。

商業地產市場穩步復蘇

白皮書顯示，2021年上半年，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天，環比下跌0.24%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天，環比上漲0.31%，購物中心較商業街商鋪更快實現恢復發展。

在商業地產新房市場，2021年1-5月，全國商業地產開發投資額為6799億元，同比增長6.1%，企業投資意愿有所增強;但新開工面積為6893萬平方米，同比下降11.2%，企業開工意愿較低;全國商業地產銷售面積為3802萬平方米，同比增長8.8%，需求回暖。

對于下半年商業地產發展態勢，中指研究院指數事業部高級分析師孫曉一表示，房地產市場由增量市場向存量市場轉變已基本成為行業共識，商業地產市場也不例外，預計下半年全國純商辦用地推出及成交規劃建筑面積短期供應將小幅穩定增長。在宏觀經濟逐漸恢復的情況下，商鋪租金與寫字樓租金已經出現止跌回升的跡象，商業地產銷售也有望回暖。隨著商業地產企業轉型升級加快，預計下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現。

商業地產REITs備受關注

伴隨著“十四五”規劃的提出、經濟形勢的變化和新監管政策的相繼出臺，尤其是去年三道紅線提出后，房地產企業原有的以自囤、自建、自銷為核心線的重資產模式遭遇滑鐵盧。商業地產市場逐漸進入存量時代，輕資產運營受到企業青睞，近兩年企業也開始積極推動商業運營服務業務分拆上市。

3月9日，龍湖商業發布“知輕重 有所為”官宣海報，宣布全面啟動輕資產模式。3月11日，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司被傳將于近期赴港上市。

白皮書顯示，未來輕資產運營將成為行業趨勢，將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市，在積極拓寬融資渠道、擴張業務規模的同時，接受市場的監督，更快獨立成長。

“商管類公司憑借品牌優勢、資源整合能力、獨特的營運能力，實現輕資產運作，是未來行業的一個風口。”恒太商業副總裁黃樂燕在接受中國商報記者采訪時表示，在運行具體項目的過程中，需要平衡物業持有方和入駐商家之間的利益。這個過程中，商管公司的營運能力顯得尤為重要。

此外，資產證券化能夠拓寬企業融資渠道，商業地產REITs也備受關注。根據國際金融地產聯盟(IFFRE)資產證券化與REITs專委會發布的《疫情下商業不動產金融及證券化市場影響報告》，從中國香港和新加坡已發行的REITs來看，購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產均占比較高，是REITs底層資產的重要組成部分。

中指院方面表示，預計未來隨著我國資本市場體系的日益完善，以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢，資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。

業內人士普遍認為，從盈利模式來看，商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業地產收入主要來源于租金和物業費，現金流穩定，與REITs一脈相傳。隨著基礎設施REITs試點的落地，寫字樓、購物中心等傳統商業地產市場未來可期。

體驗式商業與數字化賦能成主趨勢

新冠肺炎疫情以來，商業地產在運營方面也在不斷尋找突破口。如今“Z世代”成為消費主力軍，為迎合其消費需求，商業地產新業態新模式也不斷涌現。

一方面，體驗式商業成為購物中心的發展熱點，賦能商業地產發展新變革。中國商報記者注意到，美妝、生活用品集合店，新能源汽車體驗店，室內運動業態如滑雪、攀巖、射箭等體驗式業態，在購物中心中比往年更常見。

北京京商流通戰略研究院院長賴陽對中國商報記者表示，消費需求升級將帶動消費新模式新業態的產生，結合新型體驗式業態布局的商業地產將在城市發展中迎來更大機遇。同時也會有更多優秀的體驗式商業品牌被培育出來。

但賴陽也提醒道，購物中心在增強體驗業態布局上，要尋求與現代人消費觀念一致的業態，帶動客流量的同時亦帶動消費。

此外，商業地產數字化轉型進程也在不斷加速。白皮書顯示，當前商業數字化已經大致形成了渠道數字化和會員數字化等體系，通過數字化體系，整合人、貨、場，從而突破時間、空間、門店的界限限制，為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。

數字化賦能商業地產，催生數字時代商業地產的運營新范式。從某種程度上來說，商業地產運營已到全新賽道，未來將更加強調打通線上線下全域的數字化運營能力。

“所謂的線上線下打通，并不是商場開通直播帶貨、線上下單送貨到家這么簡單。”賴陽認為，商業地產企業要通過數字化分析，了解用戶需求，加強供應鏈整合能力，優化效率，促進商場的不斷改造升級。

伴隨消費需求升級，商業地產已進入全新賽道。白皮書顯示，未來，商業地產企業對市場的探索將加速推動行業轉型升級。

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