近年來“爛尾樓”大有愈演愈烈之勢 能否取消預售制度?

在我國房地產發展的二十余年歷程中，商品房預售制，以及由此帶來的潛在風險，一直是購房者心中的隱疾。預售資金被挪用、樓盤未按時完工交付、甚至陷入爛尾境地，近年來大有愈演愈烈之勢。

能否取消預售制度?短期內，“一刀切”會衍生新風險新問題，中小房企資金鏈難免承壓。而作為過渡與緩沖，今年以來，至少25個省市加強了商品房預售資金監管，減少樓盤爛尾現象的發生。

監管收緊已在路上，不過仍有業內人士擔憂稱，爛尾樓處理復雜，周期較長，嚴重影響國家倡導的加快住宅存量供應的計劃節奏，當下預售資金監管的政策本身沒有問題，關鍵要看執行力度如何。

購房者被困“爛尾樓”

“父母買這套房時，我還在上初中，現在自己工作多年，但房子依然爛尾。”臨近年末，在河北從事地產生意的張吉(化名)工作量陡然攀升，但聊起自家房子，還是難掩失落。

在房價還未飆升的世紀之初，河北的地產商魚龍混雜，張吉父母不幸“踩雷”，碰上資金緊張的小公司。吃過虧后，他下定決心，以后絕不碰小開發商的房子，認為大房企至少有保障。

與張吉想法類似的人很多，但他們依然沒能躲過“爛尾樓”之痛。

“現在項目還是老樣子，處于停工狀態，施工單位都在維權。”太原泰禾金尊府業主告訴記者。三年前，這些業主沖著泰禾的口碑和名校承諾選擇上車，如今卻陷入漫漫無期的維權之路。

“爛尾樓盤”大量出現，與我國商品房預售制度息息相關，即房地產開發商將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來某一時期擁有房屋。

而預售資金，指購房者按商品房買賣合同支付給開發商的購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業銀行貸款和住房公積金貸款等。

在房地產行業發展初期，預售制度解決了部分房企開發資金不足的問題，在城鎮化進程中發揮了助推器的作用。

國家統計局數據顯示，今年1~11月份，房地產開發企業到位資金171099億元，其中國內貸款24256億元，利用外資154億元，自籌資金56666億元，定金及預收款57384億元，個人按揭貸款26983億元。

可以發現，在預售制度下，定金及預收款占房企到位資金的三成之多。借助這種“無息杠桿”的撬動，房企只需極少本金便可買地蓋樓，改善自身流動性，實現“高杠桿、高周轉、高負債”的擴張模式。

為控制風險，過去幾年，各地政府也會對商品房預售資金進行監管。早在2013年，北京便出臺《商品房預售資金監督管理辦法》，所有申請商品房預售許可的項目、所有形式的預售購房款都將納入監管范圍。

從理論上講，購房者的預付款可以滿足相關項目完工，但現實情況是，預售資金被挪用，在房地產行業是較普遍的現象。資金被開發商隨意支取、移作他用，一旦資金鏈中斷，項目極易陷入爛尾境地。

以泰禾為例，多地業主均質疑其項目預售資金去向不明。其中，北京院子二期因預售資金被挪用致項目停工，監管多次要求整改并暫停網簽;太原、上海等多地業主同樣向記者反映，自己的付款賬戶和監管賬戶不一致。

深陷債務危機的福晟集團，旗下多個項目也被業主質疑停工、爛尾，項目監管資金不足以覆蓋后續建設。“我們去年1月買了福晟音江南的樓盤，現在項目已停工半年，大家心里都非常恐慌。”有業主稱。

截至目前，泰禾在北京、上海、杭州、蘇州、太原、福州、廈門、漳州、中山等地多個項目均遭遇維權，業主收房無望;福晟錢隆府、福晟閩江道、福晟翡翠灣等項目業極為擔憂，怕自己碰上“爛尾房”。

人民法院公告網數據顯示，今年申請破產的房企數量已突破460家;在中國裁判文書網，與“爛尾樓”相關的文書達10564篇。那些深陷危機的房企，留下“一地雞毛”的債務和樓盤，債權人、供應商、業主無一幸免。

監管收緊已在路上

與房地產開發商打交道多年，左暉深知行業頑疾難除，他曾公開表示，對購房來說，收房就像一場“賭博”。經歷了高速發展的野蠻年代，商品房預售制度的弊端也越來越明顯。

早在2018年，人民日報便發文稱，房地產市場中小企業較多，龍頭房企占比不高，如果立馬取消預售制，各方都沒有好處。中小開發商將面臨滅頂之災，會造成市場波動，延期交房、爛尾現象與日俱增。

今年11月份，由新華社主辦的半月談指出，要從源頭杜絕爛尾樓的產生，取消商品房預售制度勢在必行。但不宜“一刀切”，短期內會造成中小房企難以維系，衍生新風險誘發新問題。當務之急，要先從加強商品房預售資金的監管入手，確保只用于項目建設，不能隨意支取。

值得注意的是，自三季度以來，預售資金監管政策已出現拐點。目前，已有二十余省市出臺加強預售資金監管的相關政策或實施細則，內容主要集中于“專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制”四個方面。

具體來說，要求開發商開設商品房預售資金監管專用賬戶;與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議;對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度;在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。

在預售資金監管額度上，長沙、惠州、長春、荊州等地規定根據房企綜合實力等情況，實行差別化管理。對信用較好、綜合實力較強的企業，降低資金監管比例，對信用較差、未正常履約的企業，按較高額度予以監管。

“此次收緊，很大程度上在于受疫情影響，企業資金鏈普遍趨緊。”易居控股CEO丁祖昱認為，加強預售資金監管極具信號意義，能保障項目資金運轉的安全性，防范房地產領域金融風險，減少因企業資金挪用而產生的爛尾風險。

貝殼研究院高級分析師潘浩則告訴記者，預售資金監管自2009年起就在加強，多數城市早期版本的預售資金監管已不符合時宜，因此被廢止，如佛山(廢止佛府辦〔2012〕89號)、唐山(預廢止唐政發〔2015〕37號)等，出臺新的資金監管政策是為適應新的市場環境。

加強預售資金監管，一方面可穩定資金安全，阻斷“開發商攜款潛逃”等問題的發生，同時是對購房者資金安全的保障措施，穩定市場信心。資金監管政策除了能支撐住房供給的穩定性，還可避免產生大量因房產糾紛引發的社會問題，確保房地產市場供需兩端穩定發展。

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