隨著熱點城市調控效應顯現 “三道紅線”下償債高峰來臨

時至年底，房地產企業面臨降負債和沖業績的雙重壓力。進入四季度，在政策引導下房企降杠桿的影響不斷深入，融資端持續受限。同時，房企大量推盤帶來供需關系出現逆轉，銷售均價整體走低。平安證券研報顯示，從月度表現來看，10月申萬地產板塊下跌4.4%，跑輸滬深300(2.35%)。截至11月19日，地產板塊PE(TTM)為9.29倍，低于滬深300的15.1倍，估值處于近五年18%分位。

業內分析認為，在行業融資收緊預期下，疊加全年銷售目標壓力，房企后續或加大推盤及銷售回款力度，年末供給料持續放量。

“三道紅線”下償債高峰來臨

平安證券監測數據顯示，10月房企境內債、境外債和集合信托分別發行261億元人民幣、52億美元和454億元人民幣，環比變化分別為下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。考慮11至12月境內債預計到期833億元、境外債87億美元，到期規模相對較高，預計房企債券融資態度仍將保持積極，但規模可能會受監管收緊制約。

8月20日，住建部聯合央行召開重點房企座談會，提出針對房地產企業“三道紅線”的融資監管新規，包括剔除預收款后的資產負債率(以下簡稱“新資產負債率”)不得大于70%等。三條標準中，企業達到任意一條即視為“踩線”。

橫向比較來看，中國指數研究院分析指出，申萬28個行業分類中，房地產行業資產負債率為79%，位居行業第三。根據新資產負債率的標準，55%的上市房企負債率超70%。這意味著“三道紅線”中僅此一項，“踩線”企業已超半數，這些企業年內降負債的壓力將持續存在。

根據房地產上市公司中期業績，結合“三道紅線”監管新規來看，中指院指出，受監測的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩線”，33家企業“踩中”三道。其中，新資產負債率“踩線”比例最高。

中泰證券分析稱，“三道紅線”監管新規出臺后，房地產行業整體預期回穩，以往加杠桿大量囤地、賺取房價快速上漲的經營邏輯被徹底打破，房地產行業金融屬性弱化而制造業屬性強化。從行業競爭格局來看，房地產開發企業的核心競爭優勢將從拿地能力到融資能力、管控能力過渡。行業中的優質龍頭房企能夠持續跑贏行業，實現集中度的提升。

從整體業績表現來看，中國銀河分析認為，房地產行業三季度業績迎來改善，降杠桿初見成效。截至三季度末，行業預收賬款為35371.96億元，同比增長8.62%;行業凈負債率為136.20%，同比變動-5.06%。在“三道紅線”的融資監管下，三季度房企開始積極降低杠桿水平。該機構預計，年末行業杠桿率還將迎來更大幅度的下降。

全年業績目標沖刺進入倒計時

四季度往往是房地產企業完成全年業績目標的沖刺階段。中商產業研究院近日發布的報告顯示，10月，上市房企紛紛把握銷售窗口期，積極推貨去化。其中，龍頭房企去化效果明顯，例如保利地產、綠城中國、金地集團、招商蛇口、中國金茂等房企單月業績規模同比提升顯著。1至10月，恒大、萬科、碧桂園銷售額均超5000億元，融創中國、保利地產累計銷售額分別超4000億元。

從量價結構上來看，貝殼研究院統計，房企10月“以價換量”明顯。其中，TOP50房企中選擇“以價換量”的達20家，較9月增加九家。同時，有14家房企銷售均價下降卻未能達到預期銷售效果，表現出“量價齊跌”的結果。

貝殼方面分析認為，從已發布10月業績的32家房企來看，年度業績目標達成率平均為82%，但房企間差異明顯。包括恒大、金茂在內的五家房企目標達成率超90%;17家目標達成率低于80%，兩家目標達成率低于70%，個別企業當前的業績完成情況高度承壓。TOP50房企當中，預計少部分企業將難以完成年度業績目標。

據平安證券不完全統計，10月涉房類政策出臺頻率放緩，單月涉房類政策(含中央及地方)共19項，環比降50%，其中偏緊類10項、占比53%。業內普遍認為，“房住不炒”仍將是“十四五”期間樓市調控主基調。考慮熱點城市調控已陸續收緊，隨著銷售增速回落、樓市趨穩，后續調控節奏或同步趨于平穩。

克而瑞地產研究中心分析指出，在房地產行業融資收緊預期下，疊加全年銷售目標壓力，房企后續有望加大推盤及銷售回款力度，供給持續放量將為成交提供一定支撐。不過，隨著熱點城市調控效應顯現，市場去化壓力也會逐步凸顯。

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