全年商品房銷售金額大概率創新高 “價格戰”仍將延續？

2020-10-16 15:54:10 來源：21世紀經濟報道

近日，上市房企陸續公布9月銷售數據。在疫情影響消除殆盡、房企啟動促銷、需求集中釋放、信貸政策寬松等多個因素的影響下，房企普遍迎來又一個“金九”。

中原地產統計30家上市房企的業績顯示，今年9月，30家房企的銷售額達到6096億元，同比上漲19%。今年1-9月，30家房企累計銷售41454億元，同比上漲8.8%。

“整體看，房企已經基本全面走出了疫情影響，9月也成為了2020年房企銷售表現最好的一個月。”中原地產指出。

但市場環境仍然充滿了不確定。新冠肺炎疫情有可能出現的反復，以及“三道紅線”融資政策的實施，都將給房企帶來運營和銷售的壓力。多數機構認為，在房企的積極“自救”下，今年仍然有可能迎來房地產銷售的“大年”，但銷售面積恐怕很難超過去年的水平。

推盤與讓利

公告顯示，今年9月，萬科實現合同銷售面積371.0萬平方米，合同銷售金額545.4億元，同比增加約15.68%、10.65%。今年1~9月份，萬科公司累計實現合同銷售面積3264.8萬平方米，合同銷售金額4927.6億元，分別同比增加6.64%、3.61%。

其他頭部房企中，碧桂園在9月實現(權益)銷售額646.3億元，同比增加25.30%。融創實現689.4億元的銷售規模，同比增加9.5%。今年前三季度，這兩家公司的銷售規模均高于去年同期。

恒大公布了自2020年9月1日至10月8日的銷售數據。在這38天內，恒大實現合約銷售金額1416.3億元，合約銷售面積1641.7萬平方米。

恒大是今年9月銷售規模最大的房企，這主要得益于公司推出的促銷措施。9月6日，恒大董事局主席許家印緊急簽發促銷文件，設立了“金九銀十”共銷售2000億元、單月銷售1000億元的目標。為實現這一目標，恒大對旗下600多個樓盤實施打折。

按照現有數據，截至10月8日，恒大完成9、10月份2000億元銷售目標的70.8%。截至10月8日，恒大年內累計實現合約銷售金額5922.5億元，完成全年6500億元合約銷售目標的91.1%。

根據易居克而瑞發布的“2020年1-9月房地產企業銷售TOP100 排行榜”，今年9月，百強房企全口徑銷售金額同比上升24.8%;今年1-9月，百強房企累計實現銷售金額同比上升7.4%。

從房企的角度，加大推盤和主動讓利，被認為是刺激銷售的主因。為應對新冠肺炎疫情影響，很多房企在二季度就已實施價格優惠政策，這在刺激銷售回暖的同時，也使得企業的利潤預期有所下滑。

在已經公布銷售業績的房企中，除恒大外，融創、世茂、雅居樂等企業在前三季度的銷售均價都低于去年同期。

但并非所有房企都迎來了“金九”，出于各種原因，也有部分房企未能實現銷售的提升。其中，首開在9月單月的銷售額同比下降了超過兩成。今年前9月，首開、富力、綠城、遠洋的銷售額均低于去年同期。

“價格戰”仍將延續？

房企普遍收獲“金九”，并帶動前三季度銷售額提升，還與當前的樓市大背景有關。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，疫情穩定是房地產市場能夠穩定的最主要原因之一。與此同時，雖然部分城市啟動了調控政策，但力度一般，且對剛需有所保護，因此沒有明顯影響市場銷售。

但總體而言，房企完成銷售目標的情況并不好。易居克而瑞統計顯示，今年前三季度，有近三成房企的銷售目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。同期，僅有8家房企的目標完成率達到75%以上。

該機構認為，目前來看，很多房企仍然面臨較大的銷售和去化壓力，四季度仍需加快推盤節奏、加速去化。

北京某上市房企相關負責人也向21世紀經濟報道表示，行業將在今年四季度迎來供貨高峰。一方面，受到疫情沖擊，房企的整體銷售與供貨節奏都在后移;另一方面，“三道紅線”政策對負債率和現金流的要求，也會促使房企通過加快銷售的方式維持財務的健康。

監管層對“三道紅線”的具體要求為：剔除預收款后的資產負債率大于70%; 凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。國泰君安以91家房企作為樣本，按照“三道紅線”劃分，僅有31%的房企處于不踩線的“綠檔”，處于較危險的“橙檔”“紅檔”的房企分別占比13%、24%。

前述房企人士認為，房企在9月份啟動的降價促銷，就有“三道紅線”政策的影響。近期，一些房企已經開始轉讓旗下的非優質項目，從而維持財務健康。

他指出，四季度本來就是房企銷售規模最大的時段，考慮到完成年度銷售目標和降杠桿的雙重壓力，“價格戰”很可能在四季度延續。這也將繼續影響全年的利潤率。

但易居克而瑞認為，考慮到越來越多的城市升級調控政策，這種辦法的效果恐怕有限。該機構表示，從前8月商品房銷售體量預計，今年全年商品房銷售金額大概率創新高，但銷售面積或將微跌。