各國(guó)政府的刺激措施結(jié)束后 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在修正風(fēng)險(xiǎn)

世界經(jīng)濟(jì)在遭受新冠肺炎疫情沖擊下，正處于艱難復(fù)蘇的過(guò)程之中。但是，近來(lái)公布的一系列數(shù)據(jù)和報(bào)告顯示，全球多國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)各國(guó)政府的刺激措施結(jié)束后，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在修正的風(fēng)險(xiǎn)。

多國(guó)房?jī)r(jià)上漲

9月30日，瑞銀集團(tuán)發(fā)布了2020年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)。在受分析的25個(gè)大城市中，一半以上要么面臨房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，要么估值過(guò)高。其中多倫多市是北美房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大的城市。溫哥華、不列顛哥倫比亞省、洛杉磯、舊金山和紐約被認(rèn)為估值過(guò)高，但不存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告警告稱(chēng)，當(dāng)各國(guó)政府的刺激措施結(jié)束后，房?jī)r(jià)將進(jìn)行修正。

從國(guó)別看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，美國(guó)成屋銷(xiāo)售從3月起呈現(xiàn)斷崖式下跌，5月創(chuàng)下1982年以來(lái)最大同比跌幅27%。6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售卻突然爆發(fā)，環(huán)比增長(zhǎng)20%;到7月，美國(guó)二手房銷(xiāo)售量飛速攀升至586萬(wàn)戶(hù)，創(chuàng)2006年底以來(lái)最高水平，環(huán)比增長(zhǎng)25%。美國(guó)商務(wù)部公布的新房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，7月美國(guó)新房銷(xiāo)量環(huán)比增長(zhǎng)約12%，同比增長(zhǎng)31.3%，銷(xiāo)量達(dá)到2007年10月以來(lái)的單月最高。

房?jī)r(jià)方面，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局(FHFA)房?jī)r(jià)指數(shù)7月同比上漲6.5%，是自2018年6月以來(lái)的最大年度漲幅。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告顯示，8月房?jī)r(jià)較上年同期飆升11.4%。據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，全美范圍內(nèi)價(jià)格在100萬(wàn)美元以上的房屋銷(xiāo)售增長(zhǎng)了44%。美國(guó)國(guó)家土地不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)始人杰森·沃爾特說(shuō)：“現(xiàn)在，美國(guó)房?jī)r(jià)中值升至31萬(wàn)美元，較2019年8月上漲11.4%，這是有史以來(lái)第二次美國(guó)房?jī)r(jià)中值升至30萬(wàn)美元以上。

英國(guó)自因疫情限制看房的措施解除以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也強(qiáng)勁復(fù)蘇。房地產(chǎn)網(wǎng)站Rightmove顯示，9月房屋價(jià)格同比上漲5%，為2016年9月以來(lái)最高漲幅。漲幅最大的是倫敦以外的地區(qū)，如約克郡、中部地區(qū)和蘇格蘭。Rightmove估計(jì)，房屋銷(xiāo)售量同比增加了40%。相比之下，倫敦市中心的交易量則比一年前下降了14%。

歐元區(qū)是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱最嚴(yán)重的地區(qū)。慕尼黑和法蘭克福位居前列，巴黎和阿姆斯特丹緊隨其后。與2019年一季度相比，2020年一季度德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格同比上漲6.8%。

國(guó)際貨幣基金組織8月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以去年第三季度為比較基準(zhǔn)，全球?qū)嶋H房?jī)r(jià)指數(shù)為167，創(chuàng)下2000年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平。在統(tǒng)計(jì)的63個(gè)國(guó)家和地區(qū)當(dāng)中，有45個(gè)的房?jī)r(jià)上升。

多因素推升房?jī)r(jià)

多重因素造成了部分國(guó)家房?jī)r(jià)上漲。路透社分析指出，一方面，疫情引發(fā)了人口向低密度地區(qū)的遷徙，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)供不應(yīng)求;另一方面，在創(chuàng)紀(jì)錄的低抵押貸款利率的刺激下，民眾的購(gòu)房意愿顯著提升。

供需難以平衡造成美國(guó)房地產(chǎn)搶手。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯表示，當(dāng)前買(mǎi)家間競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，新房源一上市就被搶空，而許多城市的房屋供應(yīng)都跟不上需求步伐，主要是賣(mài)家顧忌疫情影響、美元指數(shù)走弱等諸多因素，表現(xiàn)出了明顯的惜售情緒，不少賣(mài)家撤銷(xiāo)了賣(mài)房決定。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，供給量緊張的情況不會(huì)緩解。

牛津經(jīng)濟(jì)研究所駐紐約首席美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家南希·范登·侯登表示：“即使需求從最近的水平回落，稀疏的庫(kù)存，特別是現(xiàn)房的庫(kù)存，仍將使房屋價(jià)格堅(jiān)挺。”

過(guò)去兩個(gè)月，美國(guó)房貸利率一直保持在3%以下，雖然略有回升，但依然處于歷史低位區(qū)。在政策刺激下，不少美國(guó)中產(chǎn)階層提升了房產(chǎn)投資意愿。美國(guó)研究機(jī)構(gòu)Bankrate此前調(diào)查了千名美國(guó)成年人的投資偏好。數(shù)據(jù)顯示，26%的受訪者將房地產(chǎn)作為首選投資標(biāo)的，僅次于占比28%的股票，54%的受訪者稱(chēng)疫情是影響他們目前長(zhǎng)期投資偏好的最重要因素。

在英國(guó)，房?jī)r(jià)上漲一方面是由于貨幣大量增發(fā)，另一方面是英國(guó)大幅度下調(diào)房產(chǎn)稅的征收比例。Rightmove的董事蒂姆說(shuō)，“在今年年初，四居室對(duì)于交易升級(jí)的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)非常奢侈，但現(xiàn)在這樣的戶(hù)型正在成為必備品。”

風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚

在多國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲背后，風(fēng)險(xiǎn)也在不斷疊加。

數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)住房市場(chǎng)中90%的房?jī)r(jià)上漲已超過(guò)工資上漲幅度。《商業(yè)內(nèi)幕》網(wǎng)站指出，“盡管強(qiáng)勁的需求和較低的抵押貸款利率對(duì)房屋銷(xiāo)售形成支持，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢以及疲軟的勞動(dòng)力市場(chǎng)都構(gòu)成了下行風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)這些因素將對(duì)未來(lái)幾個(gè)月的房屋銷(xiāo)售造成壓力。”

房?jī)r(jià)上漲對(duì)不同人群的影響不一。《今日美國(guó)》稱(chēng)，一些人有能力逃離大城市，改善生活。但一些收入較低的美國(guó)人，面對(duì)失業(yè)危機(jī)、工資停滯不前卻無(wú)法擁有自己的住房。美國(guó)人口普查局8月底進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，超過(guò)800萬(wàn)美國(guó)租戶(hù)無(wú)力支付上月房租。與此同時(shí)，美國(guó)房東們也面臨巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，尤其是低收入房東。美國(guó)布魯金斯學(xué)會(huì)的研究報(bào)告顯示，年收入低于5萬(wàn)美元的房東，房租占其家庭經(jīng)濟(jì)收入比例達(dá)19%。因此當(dāng)房客無(wú)法支付房租時(shí)，低收入房東也同樣會(huì)面臨失業(yè)與違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而形成信用違約的惡性循環(huán)。

分析人士認(rèn)為，當(dāng)前美國(guó)所面臨的問(wèn)題遠(yuǎn)比次貸危機(jī)時(shí)期嚴(yán)重，國(guó)債、企業(yè)債與家庭債務(wù)都創(chuàng)下歷史新高，且當(dāng)前美國(guó)金融市場(chǎng)的規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)超次貸危機(jī)時(shí)的水平。超級(jí)紓困政策推高了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，一旦新一輪疫情救助資金無(wú)法到位，美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)就有可能爆發(fā)大規(guī)模違約。

其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。加拿大抵押和住房公司9月版《住房市場(chǎng)評(píng)估》稱(chēng)，加拿大主要房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的風(fēng)險(xiǎn)水平為中等。在歐洲，改善需求釋放和政府稅收信貸等政策帶來(lái)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持。但是由于經(jīng)濟(jì)下行，法國(guó)外貿(mào)銀行近期在報(bào)告中預(yù)測(cè)，到今年年底，歐洲房?jī)r(jià)將下降5%，不過(guò)德國(guó)和法國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格略為堅(jiān)挺。

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)市場(chǎng)