美國4月成屋銷售同比大降23.2%，發生了什么？_資訊

當地時間18日，美國房地產經紀人協會（NAR）發布最新數據，美國4月成屋銷售總數經季調后年化環比下降3.4%至428萬套，前值為下降2.4%，過去15個月中，有14個月銷售總數出現環比下滑，僅于2月超預期上漲13.8%。同比來看，4月成屋銷售總數大幅減少23.2%。

美國地產經紀公司Compass Real Estate高級房地產經濟師韓雷告訴第一財經記者，房屋供應不足以及可負擔性問題繼續拖累樓市成交。“在供應端，開發商承擔的材料、人力、融資等成本顯著上升，阻礙其開工建設，故造成庫存緊張；而在需求端，6%以上的抵押貸款利率對購買力的沖擊揮之不去，購房成本大幅上漲令買家卻步。”

據房地美（Freddie Mac）的數據，截至11日，30年期抵押貸款平均利率為6.35%，該指標于去年10月和11月兩次突破7%之后回落，今年維持在6%以上。

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韓雷舉例稱，如果疫情期間購入總價為100萬美元的房產，鎖定2.5%的固定利率，月供為3951美元，而如果近期買入同樣價位的房屋，月供飆升近六成至6321美元。

局部回春

成屋銷售約占美國房地產市場總銷量的90%。NAR報告顯示，截至4月底，全美待售成屋為104萬套，較去年同期僅增長1%。按照目前的銷售速度，待售成屋供應量能夠支撐2.9個月，一般認為，6個月的庫存供應量反映市場供需平衡。

野村美國高級經濟學家Aichi Amemiya也對第一財經記者表示，未來，庫存緊張可能繼續限制房屋銷售，抵押貸款利率反彈可能也給成屋銷售造成壓力，不過整體而言，他認為美國樓市可能已于1月觸底。

NAR報告當中的多項指標顯示，4月住宅市場較3月有所回暖。房價方面，全美房價中位數環比小幅反彈3.4%，至38.9萬美元，同比降幅為1.7%；交投方面，在上月售出的房屋中，接近四分之三的房屋上市不到一個月就被售出，平均待售時間為22天，較3月的29天顯著縮短，去年同期則為17天。

NAR首席經濟學家云（Lawrence Yun）表示，過去數月，就業持續增長，房屋供應受限以及抵押貸款利率波動，上述因素共同作用令買房需求和銷情出現反復。“全美大約有一半地區正在經歷房價上漲，在清淡的冬季之后，今年春天又見競價買房的局面。”

韓雷稱：“樓市最為受創時期是在去年四季度，彼時買家都在觀望，交投陷入谷底。來到今年一季度，買家逐漸接受了高利率的現實。另一方面，租房市場緊張也迫使買家重新考慮置業。”

他以紐約為例，租金較疫情前要高出1.5倍，居于歷史高位，國際游客和留學生的回歸支撐租金節節攀升。不過他也表示，美國房地產市場高度局部化，不同地區差異巨大，盡管部分地區回春，但在疫情期間過熱地區，例如佛羅里達州的邁阿密以及得克薩斯州的奧斯汀，受美聯儲持續加息的打擊更大，價量仍在回落。

NAR數據顯示，分地區來看，東北部房價中位數同比上漲2.8%至42.3萬美元，中西部地區房價漲幅為1.8%，報28.7萬美元；南部和西部地區則出現房價回落，跌西部地區房價中位數同比大跌8%，價格仍然高達57.8萬美元，南部地區跌幅為0.6%，報35.8萬美元。

被問及近期銀行業危機是否令住宅市場承壓，兩位受訪者均表示影響有限。韓雷稱，涉事區域銀行對居民按揭貸款的敞口較小，購房者一般會選擇摩根大通、花旗、富國銀行等大型銀行，且自2008年全球金融危機之后，銀行對貸款申請人的審核非常嚴格。

Aichi Amemiya表示，行業動蕩之下，盡管銀行收緊貸款標準帶來更廣泛的信貸收縮，但他認為，這不太可能顯著影響到有政府支持的住房抵押貸款。

購房意愿依舊低迷

對于多數美國民眾而言，購房意愿依舊低迷。據研究機構蓋洛普（Gallup）的年度經濟和個人財務情況調查，僅21%的美國成年人認為此時是購房良機，該比例創1978年有紀錄以來的新低，超過75%的受訪者認為此時不宜入場。今年是該調查成立以來，第二次出現過半受訪者看空樓市前景的狀況，上一次發生在去年，30%的美國成年人相信彼時不是買房機會。

調查還顯示，去年有70%的受訪者預計其所在地區房價將在來年上漲，今年持同樣看法的受訪者比例降至56%，相較于2009～2012年后金融危機時期仍屬高位，彼時僅22%～23%的美國人預期房價將會走高。

盡管如此，房產仍被視為最佳長期投資選擇，調查顯示，美國人對房地產的青睞度排名高于股票、債券、黃金和其他資產。不過，其優勢正在縮小，今年約有34%的受訪者認為房產是最佳投資標的，而去年這一比例為創紀錄的45%。

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