環球信息:SOHO中國股價下跌背后：17億稅款滯納、5968萬借款違約

3月24日，港股內房股一片飄綠，其中SOHO中國跌幅一度達11%，截至發稿報1.33港元，跌幅8.28%。股價異動前一日，該公司剛剛發布2022年業績，并披露了一些債務違約事項。

(相關資料圖)

據SOHO中國23日深夜所發公告，去年該公司實現營業收入約17.75億元，同比增長約1.9%；毛利約14.38億元，同比增長約2.7%；年度毛利率約為81%，2021年度約為80%。

權益股東應占凈利方面，2022年SOHO中國由虧轉盈，權益股東應占凈利潤約0.61億元，2021年凈虧損金額約1.31億元，董事會決議不派發末期股息。

與其他傳統房企不同，SOHO中國的營業收入主要來自租金收入、以及少部分物業銷售收入，2022年其租金收入約為17.45億元，出售物業收入0.3億元，沒有發生其他房企那樣的大額虧損。

不過，SOHO中國的收租生意也不太好做。目前，該公司的主要投資物業項目有9個，包括前門大街項目、光華路SOHO2、望京SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO、銀河SOHO以及麗澤SOHO。

受新冠疫情反復及市場情緒影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓，截至2022年12月31日，SOHO中國投資物業平均出租率下降至約76%。

值得注意的是，這份報告最讓投資者詫異的，不是其業務數據、或者出租率降低，而是新披露的債務違約問題。

報告顯示，2022年12月，SOHO中國因逾期支付總額為5968.2萬元的借款本金出現違約，該借款及其剩余原定2023年12月31日之后到期償還借款的余額為6.68億元，可能會被銀行要求立即償還。

上述違約事項，亦會觸發SOHO中國若干其它銀行借款65.51億元出現交叉違約。2023年3月20日，SOHO中國與相關銀行簽署補充協議，將違約借款的償還展期到2023年6月30日，前述違約和交叉違約因此得到解決。

此外，SOHO中國的一家子公司——北京望京公司，2022年8月收到稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO項目塔1和塔2的土地增值稅17.33億元，其中1000萬元的土地增值稅已被支付，期末尚有18.51億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。

土地增值稅的滯納，導致北京望京公司合計23.81億元的銀行借款本金及利息出現交叉違約，當地稅務機關可能采取其他強制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業、處以罰款等。

SOHO中國表示，上述狀況可能對持續經營業務構成影響，管理層已經或將采取下述措施，以減輕流動性壓力：

1，SOHO中國已與包括現有主要貸款人在內的若干金融機構積極溝通，協商現有借款的重組或新增融資。

2，持續說服違約借款和交叉違約借款的人，不對SOHO中國采取任何行動，以要求其立即償還有關借貸的本金及利息。目前相關貸款人無意對公司采取任何行動，要求立即還款。

3，SOHO中國已制定計劃，并將繼續采取措施出售若干商業物業。

4，SOHO中國將持續與當地稅務機關協商，并溝通一致稅款及相關滯納金的繳納計劃，避免由于土地增值稅的滯納產生進一步負面影響。

5，SOHO中國將繼續采取積極措施控制行政成本及節約資本開支，以提升經營性現金流。

董事會表示，考慮上述計劃及措施后，SOHO中國在2022年12月31日起計12個月內，將有充足營運資金撥付其營運及到期財務責任。如果未能實現上述計劃及措施，可能會調減資產的賬面價值至可收回金額，進一步計提減值撥備。

截至2022年12月31日，SOHO中國凈資產負債率約為43%，平均借貸成本約4.7%；期末總借貸共計約161.85億元，約158.27億元的借貸以其投資物業作為抵押，非受限現金及現金等價物為3.46億元。

對SOHO中國的上述債務及資金情況，核數師羅兵咸永道稱，沒有就SOHO中國的的綜合財務報表發表意見，因相關債務違約及稅款問題，存在重大不確定事項，可能對持續經營構成重大疑問。在所有其他方面，核數師認為綜合財務報表已遵照香港《公司條例》的披露規定妥為擬備。

不過，SOHO中國對未來發展仍存樂觀，在過去一年，該公司完成了11.8萬平方米的新簽面積、以及9.5萬平方米的續租與擴租。“充滿期待的2023年已經開啟，我們對前景依然保持樂觀，并深信有能力應對外部經濟環境的挑戰。”該集團表示。

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