環球速讀：央行力挺租賃住房市場發展，多項信貸政策放寬

租賃行業迎來重磅利好。2月24日，央行、銀保監會起草了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）。《意見》共17條，涉及對租賃住房的投資、開發、運營等階段信貸支持指引，并明確拓寬租賃住房多元化投融資渠道，包括住房租賃擔保債券、發展REITs等，支持租賃住房市場發展。

中信建投證券房地產行業分析師竺勁指出，2022年年初央行、銀保監會、住建部等部門發布針對保障性租賃住房出臺金融支持政策，該《意見》將房地產金融支持范圍從保障性租賃住房進一步擴充至所有租賃住房，包括市場化的長租房。業內普遍認為，該項支持政策將對租賃行業形成大利好。

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具體來看，《意見》明確，支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款。租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

某頭部房企住房租賃業務負責人向記者表示，“新建租賃住房的貸款支持一直都是有的，而且也都是在運行的狀態，如果這次能夠把存量資產進行改建的貸款落地，當然更好，有利于租賃業務的發展。”

同時，對于租賃住房在經營階段，《意見》也提出要支持發放經營性貸款，并對不同類型的住房租賃企業，給出了不同年限和額度的指引。

其中，住房租賃企業經營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，可用于置換物業前期開發建設貸款。住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，經營性貸款的期限最長不超5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

經營自有產權長期租賃住房的，通常為重資產模式；對經營非自有產權租賃住房的，則通常為中資產、輕資產模式。有業內分析指出，在重資產運營的經營性貸款方面，《意見》在信貸額度和貸款期限上都有所提升；而輕資產運營的貸款方面，由于缺乏抵押資產，過去只能申請流動資金貸款，且期限一般不超過3年，此次對該類型也放開了經營性貸款，期限也有所提升，進一步為“微利運營”的住房租賃企業減負。

此外，《意見》還提出了金融創新手段的探索，包括創新團體批量購買的租賃住房信貸產品，即企業、事業單位批量購買存量房用作宿舍型保租房，專業化規模化住房租賃企業批量購買存量房用作保租房或商業性租賃住房長期持有經營的，商業銀行可發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為，這一創新信貸產品將租賃住房的機構類供給方和企業類型的租賃住房需求方進行了有機聯結，可以說是住房租賃行業“中國模式”的創舉。另有房地產業內人士向記者表示，該項政策有利于構建設多渠道供給，而且實際上對房企存量房的去化也提供了政策支持。

除此之外，此次《意見》還明確提出“嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資”。竺勁指出，這與“房住不炒”的政策基調相契合，推動以“租購并舉”住房制度為代表的房地產新發展模式的建設，房地產新發展模式可將越走越寬。

趙然認為，《意見》涉及金融工具全、力度大，在政策端持續強調以租賃住房解決新市民、青年人居住需求的背景下，打出一套“多元化、多層次、多角度”的金融組合拳，將大大加速住房租賃公募REITs的試點落地，推動住房租賃行業高質量發展。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，租賃住房與商品房開發不同，房源籌集渠道很多，包括新開發、統租、統購和持有，既有重資產，也有輕資產和中資產。盡管租賃物業有可持續的現金流，但前期投入比較大，而且權益住房租賃的公益屬性非常突出，因此迫切需要針對租賃全流程的特征，建立全方位的、體系化的、商業金融和政策性金融結合的融資扶持體系。

“此次央行、銀保監征求意見稿，其實就是針對租賃全鏈條運營特點、資金投入和產出匹配性等，考慮到租賃的民生和公益屬性，結合國際此類產品的融資模式，建立適合我國的全周期的融資體系。”李宇嘉表示，“《意見》目的也是想通過融資扶持，讓這些企業能長期經營下去、資金流可持續、也能盈利。”

標簽： reits 租購并舉