微速訊：年終獎拿來提前還房貸，縮期、縮額哪個更合適？

“年終獎發了，準備提前還些房貸，結果發現要提前預約，每天開放的人數是固定的，每天都在拼手速，約了三天才約到2月20日，節前是還不了了。這叫約了個預約？”2022年在北京購房的徐女士對記者感嘆。

理財收益率低，缺少合適穩健的投資渠道，不少購房者都和張女士一樣，選擇用年終獎提前還房貸。

(資料圖片)

但不少準備提前還貸的購房者在還款過程中都遇到了一些問題：一是銀行的還貸門檻有所提高，需要提前預約或是還款額度、次數受限；二是提前還貸需要選擇縮期或是縮額，選擇哪個更為劃算。

為何出現提前還貸潮？

“建行線上預約已經排到2月20號左右了，額度比較緊，一兩分鐘就沒了。線下預約也一樣，只能給登記上，能給約到幾號不一定。”談到提前還房貸的體驗，家住北京豐臺區的張女士形容，“就像醫院掛號一樣，不停的刷，預約流程不復雜，但每天線上預約整體有個額度，一兩分鐘額度就沒了，搶了幾天才搶到還貸的資格。”

徐女士的銀行app也顯示，其需要從銀行扣款之日起算間隔60天，方可再次預約線上提前還本。

對于這一現象，仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對記者表示，購房者提前還貸主要有三個原因：一是在家庭未來收入和房地產市場形勢存在不確定性的情況下，部分購房者希望降低利息支出和按揭負擔，或者減少不確定性；二是在近期支持房地產行業平穩健康發展的政策組合拳下，新購房的商業貸款和公積金貸款利率下行趨勢較為明顯，存量房貸還款者希望能節約利息開支；三是目前其他投資渠道和投資產品的收益率也不理想，閑置資金用作投資的吸引力下降，相對來說改變財務規劃以提前還貸的誘因有所上升。

面對提前還貸潮，銀行為何設置了重重關卡。對此，龐溟認為，提前償還房貸會影響到銀行的房貸發放指標、貸款規模等考核目標的完成，也會減少銀行的利息收入。而且由于抵押物優質、久期較長、貸款加權平均利率高于企業貸款加權平均利率，個人按揭房貸屬于銀行優質資產，銀行在主觀意愿上不會鼓勵提前還貸。

縮期、縮額如何選？

除了需要預約外，購房者還面臨選擇縮期、縮額哪個方式更為合適的問題。

一般而言，購房者房貸還款的過程中，在提前還上部分房貸后，剩余房貸購房者可以選擇每月還款金額不變，縮短還款年限；也可選擇還款年限不變，縮短每月還款金額。

“我選擇的是縮額，之后每個月房貸從1萬左右降至6000左右，可以降低月供壓力。”徐女士說。

家住西城的林先生對記者表示，由于理財收益持續為負，所以選擇了用年終獎提前還房貸。他也選擇了縮額的方式，降低自己的月供負擔。“每個月月供可以少一些，現在每個月月供少了2000多。”

徐女士則選擇了縮期的方式，她表示，因為這種方式利息減少的更多。

實際上，鎖期、縮額不同的情況各有利弊。“要具體問題具體分析的，匡算起來比較復雜。”龐溟稱。

記者采訪了解到，一些購房者對當前月供沒有太大還款壓力，只想盡快還清房貸，大多數會選擇縮短年限更為合適；而一些購房者則希望降低還款壓力，選擇減少每月還款額。

龐溟表示，目前多數銀行都能提供五種提前還貸的方式，供客戶選擇。一是，全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。(不用還利息，但已付的利息不退)；二是，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節省利息較多)；三是，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(減小月供負擔，但節省程度低于第二種)；四是，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。(節省利息較多)；五是，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。(月供增加，減少部分利息，但相對不合算)

龐溟建議，購房者房貸提前還款，應盡量減少本金，縮短貸款期限，使支出的利息更少。

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