業內熱議房地產融資新政，優質房企與出險房企感知迥異

近一周，房地產重磅利好政策頻出，其中由央行和銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，被部分研究機構認為“堪比2014年‘930新政’”，因為一共涉及16條具體舉措，被簡稱為“金融16條”。

“第二支箭”、“金融16條”以及“銀行保函置換預售監管資金”等新政，究竟將給房企和整體行業帶來怎樣的影響？對于這些問題，已出險房企和優質房企的回答差別很大，這或許意味著新政之后房企分化格局將進一步加劇，房地產的大出清、大洗牌、大變局時代加速到來。

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出險房企、優質房企感受大不同

央行支持房地產市場平穩健康發展的“金融16條”第一條即規定，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。

過去一年，出現公開債務違約以及樓盤延期交付情況的多數為民營房企，在資金上民營房企明顯比國有企業面臨更緊張的局面。

因此“金融16條”中“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”的提法令市場耳目一新，民營房企是否能迎來春天？第一財經采訪多家民營房企內部人士，出險房企和優質房企呈現出的觀點大相徑庭。

一家已經出現債務違約并且進行過數輪裁員降薪的千億房企內部人士對記者表示：“毫無疑問，民營房企最困難的時刻肯定過去了。但即便政策是給力的，也要考慮到爆雷房企的現狀——就算金融機構愿意給房企增信，也需要房企能拿出足夠的抵押物，而爆雷房企可能早就抵無可抵了。”

該人士認為，資本市場的態度也能說明問題，盡管“金融16條”之后地產股迎來普漲，但顯然未爆雷的優質房企漲幅更大、漲停板更多，至11月15日地產股已經出現分化，部分資質不佳的房企股價大幅回落。

“行業低谷還沒有過去，而且不知道會持續多久。”華南一家爆雷房企內部人士的觀點也偏悲觀。他認為，雖然“金融16條”已在資本市場獲得熱烈反響，但很大程度上是一種情緒釋放，多數房企在操作層面保持謹慎樂觀。此次行業調整中，民營房企普遍陷入困境，國有房企基本保持平穩，反映出在資本市場評價標準中，民營房企無法獲得同等待遇，此次行業調整讓金融機構遭遇重創，避險行為更加明顯，未來很難做到對國有、民營等各類房企真正一視同仁。

另一家華南房企人士對第一財經表示，政策倡導是一方面，政策真正落地的情況還要看金融機構如何執行，民營房企在信用背書方面存在天然劣勢。“我認為這里說的‘一視同仁’，其實指的是優質民營企業與國企一視同仁。”

一家至今尚未出現公開債務違約的兩千億級規模民營房企則對未來樂觀得多。該房企融資業務相關負責人對第一財經表示：“金融16條是很大的利好，尤其是對于目前還算穩健的頭部民營房企，另外目前在債券融資公開市場上，對優質民營房企支持力度也很大，比如‘第二支箭’。”

“可以說具有里程碑式的意義。”華南一家房企人士則給出了這樣的概括性評價，他認為在幾個重磅政策頒布之后，可能不會再有房企爆雷的情況出現了。

在采訪中記者注意到，無論是出險房企還是優質民營房企，都對“金融16條”中的“支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期”一項抱有極大期待。

具體來說，“金融16條”要求，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期一年。

“我認為對民營房企最有力的支持就是‘半年內到期貸款可以多展期一年’。”前述某未違約優質房企融資負責人對記者表示。他表示該條政策主要還是優先支持優質房企，且具體落地情況和效果還看后續各地如何執行。

一家已出險房企的內部人士則表示：“對我們公司最有用的還是貸款展期這一條，因為此前不少銀行對我們抽貸、斷貸，甚至因為觸發一些條款而要求提前償還貸款，展期談判異常艱難，以后這方面情況會好一點。”

對于11月14日三部門發文指導商業銀行向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金的政策，則有房企人士表示：“對出險房企的意義不大。”在他看來，政策明確規定，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業，而目前出險房企普遍出現債務逾期、開發貸授信被限等問題，商業銀行在出具保函時也會較為審慎。

行業大洗牌趨勢未變

盡管在微觀層面，出險房企和優質房企的觀點大不相同，從整體來說，重磅新政的連續出臺將給中國的房地產行業帶來怎樣的變化？

國信證券認為，“第二支箭”的落地速度和額度誠意給優質民營房企注入強心針，極大提振了市場情緒，而央行、銀保監會出臺“金融16條”，更是堪比2014年的“930新政”，將供需兩端的想象空間充分打開，后續樓市銷售端緩慢復蘇可期，中長期看，地產股債也已逐步渡過最艱難的時候，反彈力度可期。

IPG中國首席經濟學家柏文喜則對第一財經表示，過去一年多來大部分問題都出現在民營房企身上，這與民營企業自身資信狀況以及可依托的資源有關。這些問題未來在政策面已大獲改善，但具體能否落實、實際效果如何，以及能否斷言民營房企寒冬已經過去，確實還有待觀察。

柏文喜還認為，央行允許房企存量融資合理展期，意味著接下來房企債務展期規模會迅速攀升，開發貸和流動資金貸款的期限都相對較短，銷售下滑首先會危及這部分貸款。此外，接下來房企在境內的發債融資會明顯開閘放水，但符合條件的民營房企并不多。境外債方面，由于房企美元債違約情況普遍，境外信用債市場對于中國內地房企基本上已經關閉，境外地產美元債將很難迎來轉圜契機。

同策研究院研究總監宋紅衛則對記者表示，一系列政策出臺對于房地產行業來講是重大的利好，這意味著三道紅線等控制房企融資政策實施近兩年后，融資政策確立了新方向。房企經歷了行業債務危機的洗禮后，將變得更為理性，發展的目標由過去的“高杠桿高周轉”快速擴張轉變為當前要活下去，這決定了未來房企的融資和投資更為理性。

經濟學家任澤平則撰文表示，新政意味著部分房企上岸了，但不是所有房企都能上岸，保的是三好生現金流，而不是非三好生的資不抵債，上岸的房企將重組整個行業，沒上岸的房企將被重組，從此退出歷史舞臺，房地產行業出現大洗牌、大出清、大變局。

盡管資本市場整體情緒高漲，但在房企層面，不少從業者仍對疲乏的銷售端表示擔憂。

“此次新政聚焦于融資增信，但房企不可能靠借錢過日子，正常的銷售經營才是生存的長遠之計，我們其實更希望房地產市場銷售端能夠有起色。”一位房企人士對記者表示，銷售端除了受到限購、貸款等政策影響，居民收入預期也是重要影響因素之一。

另一位房企內部人士則認為，再融資和市場銷售是解決房企流動性困局的兩大核心要素，而市場銷售未獲明顯改善，一些城市房地產銷售端限制性措施依然較多，對于出險房企來說，當下房地產市場的核心問題是銷售困難以及因此造成的資產估值降低。

國際評級機構穆迪于15日發表研究報告稱，一系列對房企的支持工具有望提振市場信心，緩解部分符合要求的開發商的流動性壓力，房企恢復與維持債務資本市場融資渠道的能力以及合約銷售的回升將是重建中國房地產市場信心的關鍵因素。

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