全球關注：三部門聯合發文，房地產預售資金“卡脖子”問題有望緩解

把房企流動資金卡在項目上的預售資金監管終于迎來利好。

11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

《通知》指出，允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

【資料圖】

具體來看，根據《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）規定，房企須開設預售資金監管賬戶，購房人繳納的定金和首付款、商業銀行發放的按揭貸款以及其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶。

在監管賬戶內資金達到住建部門規定的監管額度后，房企可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，但保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

同時，監管額度內資金撥付使用時，預售資金監管賬戶開立行應在3個工作日內將相關信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房地產企業向監管賬戶內補足差額資金（撥付資金×保函置換預售監管資金的比例），保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。

值得一提的是，《通知》表示，對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯關系的，要充分評估項目風險。

《通知》也明確，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

億翰智庫指出，該項政策的背景是2021年下半年以來預售資金監管全面從嚴和規范化，這給企業流動性帶來了巨大壓力。自2021年下半年以來，預售資金監管成為行業風險演化的一個重要變量，政策從過度收緊、適度放寬再到規范化監管，對于企業而言銷售回款的可動用程度都大打折扣，這也成為企業的流動性壓力的重要來源之一。

事實上，在2022年上半年的各地方的預售資金監管政策放松中，已經出現了允許企業使用商業保函替換不同程度監管額度的規定。“不過此次是從全國層面，是從金融機構層面出發，政策力度和覆蓋面要明顯高于此前。”億翰智庫表示。

一位長期跟蹤地產板塊的固收分析師認為，“這次通知的目的是為了解決各地方政府內房企項目超額預售資金監管的問題。”

該固收分析師表示，該通知能鼓勵商業銀行為部分房企項目出具保函提供基礎，為房企釋放部分預售款資金監管資金，給予清晰界線，雖然列明優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等，仍然有助房企在項目上的資金運用空間，相信將利好房企流動性支持和資金調配。

某華東房企內部人士保持著謹慎樂觀的態度。“這肯定是利好消息，利于緩解房企的流動性壓力。”該房企人士認為，“但關鍵還是看如何界定‘優質房企’。”

“其實類似的操作以前也存在，但2021年下半年后就停止了。如今該通知正式發出，銀行會從一些有信心的項目先做試點，一步步推進。其中央國企、或者萬科、龍湖等企業有希望受惠于此。”上述固收分析師也坦言，“但這些主要都是項目層面的資金運營，還是比較難到集團層面上。”

信達證券房地產首席分析師江宇輝則提及，該政策仍是集中在未出險、“還在堅持”的企業層面上，同時預售資金監管對于企業來說，所涉及的不僅是銷售拿不到回款的問題，還可能會對推盤形成壓力。他表示，新推盤需要進行備案，一旦備案就意味著形成了相應的預售資金監管額度，在當前并不看好的市場環境下，樓賣得不好，被監管的資金反而變得更多。

“如果允許以保函的形式替代部分資金，對房企來說，也就意味著可以多推一些項目，在供給端能放出更多的量來，可能會對銷售形成一些幫助。”江宇輝認為。

標簽： 預售監管資金