公募REITs市場首現(xiàn)基金管理人自購，傳遞基金價值被低估信號

基于看好公募REITs市場的發(fā)展前景，繼公募REITs原始權益人頻頻宣布增持后，市場首現(xiàn)公募基金管理人自購行動。5月9日，華夏基金發(fā)布公告稱，華夏基金將自本公告發(fā)布之日起6個月內，使用3000萬元以內固有資金投資華夏中國交建REIT，并承諾持有期限不少于6個月。

今年以來，公募REITs二級市場表現(xiàn)持續(xù)低迷，多位業(yè)內人士對記者表示，無論是基金管理人自購還是原始權益人增持基金份額，都向投資者表達了他們認可底層資產質量，肯定未來收益，愿意持有更多基金份額以享受更多未來資產收益，也是在向投資者積極傳遞基金價值被低估的信號。長期來看，我國公募REITs依然具備較強的投資價值。

主要出于三個層面考慮

(資料圖片僅供參考)

5月9日，華夏基金發(fā)布公告稱，基于對旗下管理的華夏中國交建REIT未來發(fā)展前景的信心，以及與廣大投資者共擔風險、共享收益的原則，華夏基金將以固有資金投資該基金。

與此同時，中信建投基金也發(fā)布了關于中信建投國家電投新能源REIT原始權益人之一致行動人增持基金份額計劃的公告。公告稱，該基金原始權益人之一致行動人百瑞信托有限責任公司計劃自2023年5月9日起6個月內，通過競價或大宗交易買入方式增持該基金份額。百瑞信托有限責任公司擬合計增持基金份額數(shù)量不超過1600萬份，占已發(fā)行基金總份額的2%。

今年以來，公募REITs二級市場表現(xiàn)持續(xù)低迷，記者根據東方財富Choice數(shù)據統(tǒng)計，截至5月10日，全市場27只公募REITs產品中，僅有3只產品的年內漲幅為正，分別為華安張江光大REIT、華夏基金華潤有巢REIT、嘉實京東

倉儲基礎設施REIT，年內漲幅分別為2.14%、0.85%和0.03%，其余產品二級市場價格均出現(xiàn)下跌。

在此背景下，華夏中國交建REIT、中信建投國家電投新能源REIT等多只產品發(fā)布增持公告。

對于目前公募REITs頻頻出現(xiàn)增持或自購行動的現(xiàn)象，中信建投基金相關業(yè)務負責人對《證券日報》記者表示：“增持基金份額主要有三個層面的考慮：一是向投資者表達原始權益人及其一致行動人、基金管理人認可底層資產質量、肯定未來收益，愿意持有更多基金份額以享受更多未來資產收益。二是向投資者證明，對該基金運營管理機構專業(yè)運營管理能力的認可。三是向投資者積極傳遞其價值被低估的信號，提振市場信心。”

“這也向投資者證明基金管理人和原始權益人有充足的信心通過強化運營管理等方式提升底層資產整體收益，在更大程度上實現(xiàn)與其他投資者的收益共享、風險共擔，保障投資人的共同利益，有助于提高投資人對整體公募REITs市場的信心和認可度。”一位不愿具名的業(yè)內分析人士對記者表示，“該舉動也展現(xiàn)了基金管理人與原始權益人企業(yè)合作方的高度協(xié)同，有望形成較強的示范效應，促進公募REITs業(yè)務發(fā)展。”

基本面或延續(xù)修復趨勢

今年以來公募REITs二級市場價格為何出現(xiàn)持續(xù)回調的現(xiàn)象？

中信建投基金相關業(yè)務負責人對《證券日報》記者分析稱，“主要有三類原因：一是部分REITs基金底層資產經營以及分紅率不及預期。二是部分REITs產品首發(fā)估值偏高，二級市場價格面臨較大壓力。三是高比例戰(zhàn)略配售安排的情況下導致流通盤較小，更多打新策略的機構投資者影響了市場情緒。

基于溢價率大幅降溫及二級市場價格明顯回調的趨勢，市場該如何看待當前公募REITs市場的投資價值？

“目前各項目經營基本面修復呈現(xiàn)分化。總體來看，倉儲物流項目及保障性租賃住房項目經營相對穩(wěn)健，而產業(yè)園由于主要受到需求側影響，部分項目出現(xiàn)租戶到期不續(xù)租而產生空置，高速項目基本面出現(xiàn)較為明顯的修復，環(huán)保和能源類項目亦部分受宏觀壓力延續(xù)以及季節(jié)性影響，經營收入同比環(huán)比均有所下滑。”中金公司分析師裴佳敏表示，“項目基本面或仍將延續(xù)修復趨勢，但短期修復斜率不應期望過高，下半年或是重要觀測時點。”

業(yè)內相關人士對《證券日報》記者表示，“長期來看，隨著市場經濟活動穩(wěn)步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優(yōu)良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，我國公募REITs依然具備較強的投資價值。”

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