深度| 卡在交易環節的換房需求：二手房天量掛牌真相

“二手房掛牌量究竟有多少？”在全國多個重點城市，這都成為了挑動人們神經的敏感話題。盡管機構數據在一定程度上可堪佐證，但即便專業的研究人士，也很難把這個問題回答清晰。另一方面，在直觀感受上，今年三月以來，“賣不動”，似乎成為不少業主和中介的切身體會。

那么，二手房真的變成了“不動產”？房主們真的在集體逃離樓市？對于這一追問，機構的答案卻是否定的。

(相關資料圖)

據貝殼研究院調研，目前二手房掛牌房源價格調降比例占整體掛牌量3-4成，處于正常水平；更值得關注的是，掛牌量增加背后一個關鍵原因是換房需求的增加，也是促使二手房新增掛牌量在短時間內提高的原因，這部分人賣掉二手房之后所得資金仍然會回到市場。遺憾的是，二手房交易不暢，導致許多改善性購房者“賣一買一”的計劃難以實現，新房市場亦備受拖累。

所以，當下各地掛牌量高漲的真相，似乎并不全是外界所渲染的“資金在逃離樓市”，而是卡在交易環節的置換需求。

對此，受訪業內人士均建議，搞活二手房市場，提高房子的流通性，可以有效激活樓市活力，因為二手房市場，早已不是一個孤立的市場。

而重新打通“買一賣一”的換房鏈條，則需要在流通環節減少堵點，降低交易稅費，減少交易成本，并在核心城市改變“認房認貸”、降低入市門檻等，以提振市場情緒，加快購房需求入市節奏。

難賣的二手房

近段時間，樓市喧囂發生在二手房市場，各地掛牌數據不斷攀升、“拋售潮”的聲音四起……那些正在賣房的二手房業主，是最先感知到市場變化的人。

炎炎夏日的北京，張女士正在為手中一套房傷神。今年年初，為了變現回籠資金，她將朝陽區一套大戶型房子掛出去，內心預期價格千萬有余。但幾個月以來，來看房的人出價都不及預期，與其心理預期差距超百萬，一直難以成交。“能賣出去就賣，價格不合適的話，還不如繼續出租。”張女士很無奈。

負責維護這套房源的中介表示，最近二手房市場整體情況一般，門店成交量下降了不少，市場整體掛牌和庫存都比較大，房源總量多、客戶心態謹慎，整體市場成交節奏變慢了。“一般小戶型房源成交還可以，畢竟有剛需群體存在，但大戶型成交周期要更長一些。”

身在廣州的李女士面臨類似處境。今年年初，為了置換品質更好的新房，她將一套房齡20年的四居室掛牌出去，小區雖老但地段較優配套完善。當時，正值廣州甚至全國樓市溫度上升，二手房市場一片火熱，李女士打算趁這次市場行情賣房置換，且已看中理想的新房項目。

但接下來的賣房之旅，卻不如想象中順利。雖然有意看房的人很多，但廣州龐大的二手房市場存量，讓購房者選擇面寬、決策也極為謹慎。幾個月下來，李女士的房子帶看不少，但至今未成交。沒出手的二手房，成了李女士置換路上的“小難題”。

二手房真的越來越難賣了嗎？除了業主微觀層面的感受，5月的二手房成交確實有所下滑。據諸葛數據研究中心統計，5月，10個重點城市二手住宅成交73187套，環比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個百分點。

分城市來看，5月重點10城成交量全數回落。其中，廈門跌幅領跑，本月二手住宅成交1803套，環比下降24.66%；南京、蘇州緊隨其后，環比跌幅分別為19.46%、18.37%；深圳、成都跌幅也均在10%以上。

市場需求一直較為穩定的北京，近期二手房市場也有降溫跡象。今年3月，北京二手房成交量達到2.2萬套的高峰，創下近5年新高；隨后4月份下滑到約1.39萬套。截至5月末，據北京住建委官網數據統計，北京二手房網簽12117套，環比下滑13 %。

諸葛數據研究中心認為，隨著一季度積壓需求釋放殆盡，4月份成交熱度開始回落，進入5月份，購房市場活躍度繼續下滑，加上五一小長假的干擾，二手房成交延續下跌態勢。同時，近期住建部和市場監管總局聯合發文規范房地產中介服務，一定程度也會加重購房者觀望情緒而選擇延緩入市。

掛牌量為何激增？

二手房業主賣房難，背后不可忽視的影響因素是：多地二手房掛牌量正在攀升。存量市場猶如流動的“蓄水池”，不斷擴大的市場容量，加大了二手房交易的難度。從一線城市到多個核心二線城市，越來越多的人正在出售手中房產。

據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月10個重點城市二手住宅掛牌量為213.37萬套，環比上漲3.62%。從同比看，近一年來，蘇州二手房掛牌量同比漲幅超500%，南京漲幅超200%，深圳、杭州漲幅也均在100%以上。在公開中介平臺上，目前北京市二手房掛牌數已超12萬套，南京的掛牌量則突破17萬套大關，武漢的逼近20萬套……

不斷增加的二手房源，令樓市前景再添了一層迷霧：“投資客”拋售離場？業主降價拋售？天量二手房帶來了種種關于市場的猜測。爭議背后，二手房掛牌量增加到底原因如何？需要為此擔憂嗎？

58安居客研究院院長張波表示，二手房在架量不斷增多，主要原因還是市場銷售節奏變慢，二手房源在架時間增長所致。從安居客線上房源在架時長來看，5月已呈現上漲趨勢，從4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一線城市，二手房市場成交量和用戶線上找房熱度都有所下降。

貝殼研究院調研則顯示，目前二手房在售房源量的確在增加，但并不代表“拋售”，掛牌增加的真正原因是換房。一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰是二手房交易較活躍的城市。上海、北京等城市改善換房需求占比超過7成，多數二線城市換房需求占比超過5成，多數消費者選擇“先賣再買”，導致二手房新增掛牌量短時間內增加。

此外，雖然有業主降價行為，但目前并未出現大幅的“降價潮”。貝殼研究院表示，我國大部分城市房價具有穩定性，5月重點50城的二手房掛牌房源價格調降比例，占整體掛牌量的30%-40%，處于正常水平。只有極個別市場本身下行壓力較大的城市，掛牌量增加、同時均價明顯下跌。

民生宏觀·周君芝團隊發表研報表示，當前二手房掛牌看似放量，實際上新增并未大幅增加，局部板塊異增主要是因為多處掛牌、應對成交周期拉長而提前掛牌等。此外，二手房掛牌動機趨于多元化，背后都有置換并追求改善型住房的影子，當下實際有效掛牌量未如預期嚴峻。

一位房企內部的市場研究人士則認為，對二手房掛牌量的問題，要分城市看待。首先，一線城市本身就是二手房主導的市場，基本面較好，降價房源比例占比較低。同時，綜合考慮去化周期和需求基數，掛牌房源量并不高。而對部分曾經歷快速市場上行、一二手倒掛嚴重的二線城市而言，過去市場上升期曾有大量投資客入場；2023年以來，這些低成本投資房源投入市場，且存在一定降價出售空間，這些城市消化市場存量會更具挑戰。

總體而言，房價預期平穩上漲是改善需求釋放的條件，在政策預期不穩、房價預期不穩的市場中，改善需求往往會被抑制。不過，二手房掛牌量與新房庫存并不等同，有買房就會有賣房，在二手房交易越來越成為主流的市場中，只看二手在售房源量，并不能得出市場供給過多的結論。

被拋棄的“老破小”

若細察各大城市的掛牌房源結構，或可從中探尋到二手房掛牌量較高的另外一個重要原因，即“老破小”正占比不小，且越來越不受買家青睞。

第一財經選取了當前二手房掛牌量較高的10個城市，對其掛牌房源進行分類篩查發現，在掛牌的房源中，一、二室小戶型房源掛牌量占比較大。具體來看，10個城市中，天津一、二室小戶型房源掛牌量占比最高，占掛牌房源總量的比例超過了72%，其次是北京66.66%、沈陽62.14%、西安51.7%。

同時，樓齡在10年以內的次新房掛牌量較少。10個城市掛牌二手房房源中，樓齡在10年以內的次新房房源占掛牌房源總量的比例大多在20%左右。其中，沈陽的次新房房源占比最高，為33.74%；北京占比最低，為10.44%。次新房較少，反之，樓齡超過10年的房源占據了供應的大頭。

事實上，樓齡大、面積小的二手房確實受歡迎程度較低，其中更多的是，當下購房者對房屋安全性的擔憂、對舒適生活環境的追求。這從當前的“購房主力軍”——青年群體的選擇中可見一斑。

據58安居客研究院發布的2023年青年（1985-2005年出生）置業報告顯示，接近5成的青年為改善目前的居住環境而購房；而選擇房源時最注重的因素是小區的安全防范情況。在戶型方面，超7成的青年更愿意選擇三居室及以上的房源，選擇一居室的占比僅1.3%。此外，青年們多傾向于新房，占比達74.7%，傾向購買二手房的占比僅9.4%。

從資產的角度來看，樓齡較大的住宅資產保值能力也不如次新房。例如，2021年6月房貸額度緊張時，相比樓齡較小的商品住宅，成都不少銀行就收緊了2000年以前建成的二手房按揭貸款審批。

當然，并非所有的“老房子”都不受待見，具有較好學區屬性的“老房子”依舊是二手房市場中的香餑餑。例如，深圳市福田區八卦嶺片區的園嶺新村，建成于上世紀80年代，至今已有40年的樓齡，但因位于深圳名校紅嶺中學的學區內，成交依舊活躍，是今年前4個月深圳成交top50的熱點小區之一，且成交均價較2022年四季度上漲了9%。

這樣的房子一旦失去學區加持，市場價值會隨之下跌，流動性也快速變弱。例如，北京市的著名學區德勝片區，也是“老破小”聚集地。2021年，該幼升小失去進入名校的機會，一年間，片區內二手房成交量腰斬，有房源降價200萬元甩賣。

實際上，目前我國有較大比例的家庭居住在樓齡較長的住宅中，保利發展發布的房地產行業白皮書顯示，至2021年，我國有48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋中；而原公有住房、經適房及2000年底前建成的大量老舊住房，存在面積小、質量低、配套差、物業管理不足等問題。

對于這些居住安全性、舒適性較差的老舊小區，可以采取哪些措施提升其住房的質量和市場的流動性？城市更新或許是一種可行的辦法。2020年10月，“實施城市更新行動”首次寫進我國五年計劃，此后相關政策也逐年增加。

與此同時，各地也積極響。從各地公開的城市更新投資計劃來看，整個“十四五”期間遼寧、廣東、成都、浙江等地城市更新相關項目總投資均超過萬億。對于城市更新的落地，已有企業與政府達成戰略合作，包括大悅城、首開集團、萬科、富力、華潤置地、遠洋集團等。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，“老破小”因為樓齡、基礎設施配套不全等原因，小區本身存在缺陷，但當前部分“老破小”小區仍具備一定資源優勢，如優質的教育資源、相對完備的周邊配套等，隨著城市更新、老舊小區改造的進一步加快推進，“老破小”的居住品質也有一定提升的空間，因此，部分區位較好的老舊小區依然會受到購房者青睞。

如何重啟換房鏈條

二手房市場不是孤立存在的。歷經過我國房地產業歷經三十多年的發展，過往建成成交的大量新房漸次進入二手房市場，后者在不少城市中已占據了頗為重要的地位。

在房地產發展相對成熟的一線城市，早在2015年時，二手房成交量就遠超新房，其中上海二手房成交面積是新房的1倍以上，北京、深圳的這一比例則分別接近2倍、1.6倍。近年來，不少市場發達的二線城市也呈現出該趨勢，據中信證券研報，2021年，南京、合肥、重慶、東莞等二線城市，二手房占一二手成交的比例達4成以上。

盡管目前我國的住房供需總體基本平衡，但有房并不是終點。和10年前不同，當下的住房需求中，絕大多數是“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求。

在房屋總價處于高位的現階段，改善置業的資金門檻頗高，賣掉舊房就成為置換的關鍵環節。建誠智庫負責人苑承建表示，在一二線城市，房地產市場已經融為一體，形成了“賣一買一”的置換市場鏈條，二手房市場的賣家往往會成為新房市場的購房者，而且也會通過出售二手房獲得購房資金。

據貝殼研究院調研，一線城市中，北京和上海賣舊買新對當地新房市場的貢獻均高于55%；二線城市中，南京、天津、合肥、成都賣舊買新對新房市場的貢獻均超30%。

在這樣高關聯度的市場中，當二手房活躍度趨弱，置換鏈條上各個環節的流通速度也就不可避免地放緩，進入新房市場的潛在需求減弱，新房的購買力萎縮，從而影響整體預期和情緒，促使整個房地產市場持續低迷。

于是，搞活二手房市場，解決其流通性降低的問題，也就成為重啟置換鏈條、增加市場活力的關鍵舉措。事實上，2022年以來，監管層已出臺了不少政策，包括帶押過戶、存量房連單并行辦理、個人所得稅減免等，以提高存量住房流通率，鼓勵賣小買大、賣舊買新。

在當下的時點，業內給出了進一步的政策建議。針對交易環節，貝殼研究院指出，交易成本是換房的核心障礙。該機構認為，換房行為涉及到兩個交易，中間的銜接對于順利完成連環單尤為重要，而目前大部分城市還沒有實現較為順暢的“帶押過戶”，同時若貸款無法準時到位，就會造成連環單違約。

上述機構還指出，高能級城市仍執行的“認房認貸”政策，導致置換時的高首付比例、高貸款利率；同時部分城市存在“賣一買一”征收兩次稅等情況，也對需求釋放形成了制約。

苑承建認為，目前整體市場的癥結在信心不足、預期不穩，應盡快優化改善型需求的購房政策，回歸合理，實質降低改善型需求購房者的壓力，打通市場堵點，重新讓交易活躍，從而穩定市場預期。

在具體政策上，陳文靜建議，核心城市優化“普宅”的認定標準，降低非普宅的首付比例和稅費，降低購房成本和門檻；按照一區一策原則，繼續優化限購條件、取消“認房認貸”等，同時可結合生育政策，對多孩家庭的限購套數、首付比例等給予支持。若政策能及時跟進優化調整，市場情緒將得到有效提振，購房需求入市節奏有望加快，有利于促進行業良性循環。

值得一提是，對于流通性受阻的一線城市，上述房企內部的市場研究人士表示，當地市場仍有充分的購買力，目前多是受限于嚴格的政策而較難推進，“稍微放開一點，問題就能解決”。

但在部分較低能級的城市，上述房企人士認為，市場的繼續下行，促使低成本的投資房源大量入市，不少房東為成交開始大量降價，對新房客戶形成分流。對于這部分市場，同策研究院研究總監宋紅衛認為，可加快城鎮化節奏，加大產業的導入和人才引進，增加產業和人口的支撐；從短期來看，亦可推行適度的棚改政策。

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