一季度土地市場跌幅收窄，部分民企正在重返賽道

2023年樓市局部復(fù)蘇，各地土拍市場也出現(xiàn)點狀升溫。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，一季度百強(qiáng)房企拿地總額達(dá)1930.0億元，拿地規(guī)模同比下降15.0%，但降幅較1～2月收窄1.15個百分點。3月50家典型房企拿地總額同比增長7.3%，拿地?zé)崆槌霈F(xiàn)較明顯回升。

與此同時，土拍中民營房企的身影正在隱現(xiàn)。今年杭州兩次土拍中，參拍企業(yè)均在50家以上，其中民企數(shù)量占比近一半，民企拿地金額占比達(dá)57.9%；南京土拍中，偉星、欣源置業(yè)等民企均競拍至地價上限，民企拿地金額占比達(dá)26.9%；三四線也有部分高溢價地塊由民企摘取。

(資料圖)

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在城市基本面較強(qiáng)的支撐下，房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，企業(yè)拿地情緒較高。此外，去年房企整體拿地力度縮水、甚至頻繁變賣資產(chǎn)補(bǔ)充現(xiàn)金流，如今補(bǔ)倉的意愿較為強(qiáng)烈。不過，土拍熱度是否能延續(xù)熱度，與樓市回暖程度高度相關(guān)，大部分爆雷民企也喪失了拿地能力。

圖片攝影：任玉明

房企拿地預(yù)期增強(qiáng)

“房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會跌落。”近日，金地集團(tuán)董事長凌克對外表示。

這句話的背景是，就在三月末，西安土地市場出讓6宗地，其中西安浐灞生態(tài)區(qū)一宗地被金地旗下公司摘得，成交總價約3.4億元，折合樓面單價5749元/平方米，這是金地今年首次在公開市場出手拿地。

當(dāng)晚在接受媒體采訪時，凌克表示，地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資，實現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)。同時，投資項目必須兼顧安全性和流動性，優(yōu)選基本面強(qiáng)、市場波動趨勢向好的一二線城市，以及需求支撐強(qiáng)勁、銷售周期短的安全高效項目。

金地方面對拿地的表態(tài)，是近期土拍市場預(yù)期增強(qiáng)的縮影。在近日密集召開的業(yè)績會上，諸多房企管理層積極表態(tài)土拍問題，稱會在土地市場擇機(jī)拿地，同時聚焦基本面較好的高能級城市。

一向重倉三四線的碧桂園，也表態(tài)要參與一二線市場。該集團(tuán)管理層表示，目前在手土儲9500億元，其中約40%為一、二線城市。自去年開始公司正進(jìn)行土儲結(jié)構(gòu)調(diào)整，三、四線市場穩(wěn)定性或者波動性比較大，未來一段時間會積極參與西安、上海、寧波等高確定性市場。

不過，因整個市場目前在筑底復(fù)蘇的階段，在拿地預(yù)算上仍會“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”，以整個經(jīng)營性安全為先。上半年，一線強(qiáng)二線市場逐漸觸底復(fù)蘇，碧桂園會在市場曲線右側(cè)獲取土地；在預(yù)算方面，今年不會規(guī)定公司投資量，而是更注重投資的質(zhì)，根據(jù)實際銷售和市場機(jī)會進(jìn)行安排。

近兩年發(fā)展生猛的越秀地產(chǎn)，則表示拿地的好時機(jī)時刻在。該集團(tuán)管理層表示，這幾年無論深圳、上海還是北京的地，集團(tuán)都在加大力度去拿；好時機(jī)時刻在，去年盡管市場不好，越秀也拿了37宗地。后續(xù)，大灣區(qū)是主戰(zhàn)場，長三角也是重點發(fā)展區(qū)域，中西部核心城市也會配置。

龍湖方面則表示，龍湖的土地儲備比較充裕，會堅持以銷定支，同時主動把握好投資節(jié)奏。第二，嚴(yán)守投資刻度，盡可能地優(yōu)中選優(yōu)，按照20個主力城市和14個機(jī)會城市來布局，重點是北京、上海、杭州、成都、合肥、蘇州、南京、西安等區(qū)域，確保周轉(zhuǎn)率和利潤率。

總體來說，穿越過去一年的行業(yè)環(huán)境震蕩，隨著樓市銷售、融資環(huán)境都出現(xiàn)向好信號，房企也有意愿加大投資力度，重回積極的經(jīng)營軌道。但在投資節(jié)奏和力度上，依然偏向于安全與謹(jǐn)慎。

一位央企房企人士告訴第一財經(jīng)，目前集團(tuán)在拿地上堅持“以銷定支”，每個區(qū)域必須達(dá)到相應(yīng)的銷售水準(zhǔn)才能出手拿地，或者區(qū)域能自己找到融資渠道，不要通過集團(tuán)層面融資。整體來講，想方設(shè)法促進(jìn)銷售是第一要務(wù)，投資拿地要經(jīng)過資金、安全等多方面考量。

重現(xiàn)的民企身影

房企拿地預(yù)期增強(qiáng)，從土拍市場實際表現(xiàn)看，各項數(shù)據(jù)也在走暖。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，一季度房企整體拿地?zé)崆榛厣€城市更是“高溢價低流拍”。

從溢價率與流拍率來看，流拍現(xiàn)象好轉(zhuǎn)，溢價率呈現(xiàn)明顯上升趨勢。一季度全國主要地級市溢價率為5.46%，環(huán)比上升3.6個百分點，同比上升1.29個百分點；流拍率為17.71%，同比下降4.86個百分點。

分等級城市來看，二線城市溢價率最高，為6.4%，同環(huán)比分別上升0.9、5.02個百分點。其次，三四線城市溢價率為5.01%，同環(huán)比上升幅度趕超一二線，一線城市溢價率表現(xiàn)則較為平穩(wěn)。

與樓市情況類似，各區(qū)域土拍市場的熱度極具分化。3月城市土地出讓金TOP10榜單中，長三角城市占據(jù)半數(shù)份額。其中，南京以188億元位居土地出讓金首位，杭州憑借159億元位居土地出讓金第二，西安位居第三，成都、合肥、紹興的土地成交熱度也頗高。

值得注意的是，沉寂許久的民營房企積極現(xiàn)身，曾經(jīng)大力托底的城投則逐步退出。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，自2月起，民營房企拿地積極顯著上升，1月拿地金額T0P15榜單中無民營房企身影且城投身影較多，2～3月民營房企占比處于半數(shù)左右份額，預(yù)計隨著銷售市場的逐步回暖，房企資金流動性壓力獲進(jìn)一步緩解，民營房企占比份額有望繼續(xù)提升，城投占比逐步降低。

克而瑞方面也表示，一季度土地市場呈現(xiàn)“央國企強(qiáng)勢、民企積極復(fù)蘇”的態(tài)勢。銷售TOP10央國企是土地市場的主力軍，華潤、保利、招商、建發(fā)、綠城等一季度拿地金額超過70億元。民企中，以去年拿地積極的企業(yè)龍湖、濱江、偉星為主。

一方面，濱江、偉星持續(xù)加碼浙江、安徽市場，濱江一季度拿地金額近85億，同比增長71%；龍湖也在核心城市多次參與搖號未得后，月末在深圳斬獲兩宗地。“民企投資呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài)，新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開始參拍，偉星、中天美好集團(tuán)等區(qū)域型民企依舊表現(xiàn)強(qiáng)勢。”

平安證券表示，部分央國企和優(yōu)質(zhì)民營房企拿地意愿有望改善，對資產(chǎn)負(fù)債表相對優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商而言，當(dāng)前拿地吸引力在上升。首先，隨著銷售端刺激政策逐步奏效、居民預(yù)期緩慢修復(fù)，房地產(chǎn)銷售早已過了最差階段；其次，房企融資“三箭齊發(fā)”，提供更多元的融資渠道；多地調(diào)整供地節(jié)奏，供地出讓時間跨度拉長，地塊供應(yīng)也以主城區(qū)土地為主、優(yōu)質(zhì)地塊占比較多，有利于提高房企拿地的積極性。

申港證券表示，3月房企土拍中，民企及混合制房企占比提升，地方城投占比降低。核心城市土拍將保持高關(guān)注度，一二線優(yōu)質(zhì)土地獲取難度將提升，在控制溢價率背景下，土地最終獲取取決于運氣（搖號）與資金充裕水平（同時參與多宗地塊提升獲取概率），給房企經(jīng)營帶來一定不確定性。

克而瑞則認(rèn)為，整體而言，今年上半年投資壓力依然較大，央國企依然是整個土地市場的主力，在資金穿越周期的能力、開發(fā)進(jìn)度及成本管控上領(lǐng)先于其他房企。城投托底壓力較大，將逐漸退出核心城市土地市場，近兩年已拿了近五成的地，且開工意愿低，開發(fā)能力弱，負(fù)債壓力不比一般民企小。

“民企雖有拿地意愿，但受制于資金、保交付等壓力，大部分爆雷民企喪失拿地能力。”克而瑞稱，濱江、龍湖等財務(wù)優(yōu)質(zhì)、區(qū)域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排頭兵，受到去年年底三支箭利好的民企有補(bǔ)倉動力。土拍熱度是否能延續(xù)熱度，與樓市回暖程度高度相關(guān)。

值得注意的是，過去一年多到處“托底”的城投，今年在土拍市場比例大幅減少。克而瑞表示，雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐，但在核心22城市，城投拿地比例已經(jīng)降至35%，為2022年以來最低，杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見城投出現(xiàn)，甚至部分城市城投也參與了搖號。

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