15家房企退市風險懸頂，如何闖過財報和債務兩關？

地產(chǎn)“不死鳥”佳兆業(yè)復牌后，其他仍在停牌的房企如何闖關，近期被業(yè)內廣泛關注。

(資料圖片僅供參考)

自去年4月份開始，由于未能按時披露2021年度業(yè)績，港股上市的超十家房企開始停牌，除了日前復牌的佳兆業(yè)、景瑞控股外，目前中國奧園、融創(chuàng)中國、世茂集團、中國恒大、花樣年控股等企業(yè)仍在沉寂中，等待在資本市場獲得“通行令”。

一位已停牌出險房企人士告訴第一財經(jīng)，目前公司已開始籌備公布延期的業(yè)績，債務重組工作也在加速推進中，雖然沒有具體時間表，但企業(yè)正在努力恢復正常經(jīng)營狀態(tài)。

2023年全國兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹也重點提及房企風險化解問題。他表示，一方面要對優(yōu)質房企一視同仁，支持優(yōu)質國有房企、民營房企，改善企業(yè)資產(chǎn)負債狀況；另一方面抓出險房企，幫助出險房企“自救”，同時嚴格依法依規(guī)處置。

克而瑞方面認為，房企紓困的核心在銷售，有了銷售回款保障，才能從根本上化解房企的資金和債務問題。對凈資產(chǎn)為正的房企，應大力支持其加快資產(chǎn)處置或引入戰(zhàn)投等，并降低利息成本，緩解償債壓力；對資不抵債的房企，要盡快落實債務重組。

圖片攝影：任玉明

股票摘牌風險

一年一度財報季來臨，地產(chǎn)板塊一片陰霾，不少房企業(yè)績預虧。然而，有的房企上演了財報難產(chǎn)的情節(jié)，股票即將面臨停牌。

近日大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，可能延遲刊發(fā)2022年年度業(yè)績。截至公告日，大發(fā)地產(chǎn)仍正在落實委任新核數(shù)師，以填補安永會計師事務所辭任的臨時空缺。

按港交所相關規(guī)定，如果發(fā)行人無法根據(jù)上市規(guī)則發(fā)布初步業(yè)績，需要公布尚未與核數(shù)師達成一致的財務業(yè)績，只要材料可用。不過大發(fā)地產(chǎn)認為，不宜刊發(fā)尚待審核的2022年賬目，可能會誤導投資者。

由此，如果大發(fā)地產(chǎn)未能于3月31日或之前公布業(yè)績，公司股份將自2023年4月3日上午九時起暫停買賣，直到年度業(yè)績發(fā)出來為止。

無獨有偶，匯景控股近日也宣布，將延遲刊發(fā)2022年度業(yè)績。原因是，公司若干核心管理人員及財務部門員工離職；以及農歷新年前，疫情嚴重影響公司財務報表審計進度。

值得注意的是，在這兩家房企之前，已有超十家房企停牌近一年。

去年年報季期間，房企密集出現(xiàn)更換審計師的戲碼，更有企業(yè)的財報黯然缺席。目前，融創(chuàng)中國、中國恒大、世茂集團、中國奧園、天山發(fā)展控股、花樣年控股、陽光100中國、當代置業(yè)等15家房企仍處于停牌期。

按港交所規(guī)定，主板上市公司若連續(xù)停牌超過18個月，港交所有權取消公司上市地位，也可視個別停牌公司的具體事項和情況隨時刊發(fā)除牌通知。

在這期間，港交所通常會發(fā)出復牌指引，如果企業(yè)未能補救引致其停牌的事項，并在規(guī)定時間內恢復股票買賣，上市科將建議上市委員會展開對企業(yè)的除牌程序。此外，港交所也有權在適當情形下，施加較短的特定補救期。

根據(jù)《上市規(guī)則》除牌條文第6.01條規(guī)定，如果發(fā)行人未能在補救期前，結束補救問題并復牌，港交所可取消上市地位，或立即將發(fā)行人除牌。

上述十幾家房企，大多于去年四月開始停牌，如果按18個月停牌期限，今年9月30日前相關問題需有進展，包括刊發(fā)延期業(yè)績、證明公司持續(xù)經(jīng)營能力，進而推進復牌。

以世茂集團為例，該公司若要復牌，需公布所有尚未刊發(fā)的財務業(yè)績；就公司前任核數(shù)師在辭任函中提出的事項進行獨立調查、公布調查結果并采取補救措施；進行獨立內部監(jiān)控，并證明公司已設立充分的內部監(jiān)控程序；向市場公布所有重大信息。

港交所表示，世茂方面須補救引致其停牌的事項，并全面遵守上市規(guī)則以令聯(lián)交所信納，方會獲準恢復其證券買賣。如公司情況有變，港交所可能修訂或補充復牌指引。

融創(chuàng)方面的情況類似，如果要實現(xiàn)股票復牌，需要刊發(fā)所有延期業(yè)績，并向市場公布所有重大信息。同時，還要撤銷或駁回針對公司的清盤呈請、并解除清盤人的委任。

去年9月，債權人陳淮軍在香港高等法院向融創(chuàng)中國提出清盤呈請，內容有關融創(chuàng)中國未償還其持有的優(yōu)先票據(jù)，涉及本金2200萬美元及應計利息。融創(chuàng)稱，該清盤行為是單個債權人的激進行為，公司將采取一切措施抗辯。

面對半年期的“生死時速”，已有房企開始行動。3月9日，佳兆業(yè)連續(xù)發(fā)布了2021年經(jīng)審核年度業(yè)績、2022年未經(jīng)審核中期業(yè)績，并實現(xiàn)股票復牌。融創(chuàng)方面也有動作，不僅去年底發(fā)布了2021年年報，還將清盤呈請聆訊延期至6月14日。

財報和債務兩道關

一如佳兆業(yè)，房企要實現(xiàn)股票復牌，首要動作是發(fā)布缺席的財報。“最難的在于完成審計工作，解釋清楚之前的歷史遺留問題，審計才會簽字確認。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨告訴記者。

此前，房企年報難產(chǎn)的一大原因，便是與審計師出現(xiàn)“分歧”，后者審核標準普遍從嚴。有房企便曾稱，因行業(yè)不景氣，同業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)債務償付問題，原核數(shù)師在審計計劃制定、審計程序執(zhí)行、會計估計和判斷等方面上更加謹慎。

有業(yè)內人士對記者表示，房企此前過度包裝財務報表、隱藏或有負債、隱藏潛在訴訟等情況較多，行業(yè)上行時問題會被掩蓋，隨著行業(yè)風險越來越高，審計師為規(guī)避風險，可能會辭職、加價、或履行更多的審計程序。若房企爆雷，財務數(shù)據(jù)梳理難度會更大。

不過，即便房企不能出具經(jīng)審計的報告，也應盡可能刊發(fā)未經(jīng)審計的業(yè)績。如果持續(xù)不發(fā)布并停牌，將對企業(yè)信用產(chǎn)生較大的負面影響，加深市場對其公司治理、財務管理、財務規(guī)劃、透明度、財務和流動性狀況薄弱的擔憂，遑論融資渠道。

以融創(chuàng)為例，負責其2021年業(yè)績審計的是立信德豪。因融創(chuàng)債務重組方案尚未最終落定，立信德豪根據(jù)相關審計準則，對其持續(xù)經(jīng)營未作意見，但對報表的其他內容表達了認可。“一旦融創(chuàng)債務重組完成，核數(shù)師應會對融創(chuàng)未來的年報發(fā)表標準審計意見。”

除了履行業(yè)績披露義務，房企的可持續(xù)經(jīng)營能力，也是交易所考慮的重點。對爆雷房企來說，要實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，首先要處理棘手的債務重組問題。

去年12月開始，融創(chuàng)便加快推進債務重組，目前160億元的境內重組方案已通過，境外債重組結果預計三月份公布。近日有消息稱，融創(chuàng)中國境外債重組計劃獲得了主要持有人臨時小組的支持，雙方將簽署重組支持協(xié)議。

尚未發(fā)布年報的奧園，也在推進戰(zhàn)投及債務重組事宜，還將奧園健康出售予南粵基金。目前，該公司境外債重組已獲進展，并與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協(xié)議，支持其進行全面?zhèn)鶆罩亟M及引進戰(zhàn)投，同意暫緩償還債務安排。

已復牌的佳兆業(yè)，也要面臨更長期的債務處理、及持續(xù)經(jīng)營問題。該公司在年報中稱，去年公司境內債務完成多筆融資展期，融資成本較2021年底持續(xù)下降，另有多個項目完成債務重組實現(xiàn)盤活，同時在與債權人進行建設性對話，以加快制定重組計劃。

于小雨表示，佳兆業(yè)成功復牌，為行業(yè)及其他停牌房企帶來了一定信心或希望，這類企業(yè)的重組方案將有一定的可能性和可行性。

克而瑞表示，當下市場環(huán)境整體回暖，出險房企也迫切希望盡快重回“牌桌”。在整體預期向好的情況下，出險房企也通過加快處置資產(chǎn)、項目讓渡股權、引入戰(zhàn)投等多種方式加快項目的開發(fā)進度，優(yōu)化企業(yè)的債務情況，實現(xiàn)減債降杠桿，推進公司經(jīng)營盡快回歸正常。

“房企紓困的核心在銷售。只有市場恢復，有了銷售回款的保障，才能從根本上化解房企的資金和債務問題，建議后續(xù)各地進一步優(yōu)化預售資金監(jiān)管的尺度，加快房企的銷售回款速度。”克而瑞認為，對凈資產(chǎn)為正的房企，應大力支持其加快資產(chǎn)處置或引入戰(zhàn)投等，并降低利息成本，緩解其償債壓力；對于資不抵債的房企，則促進其盡快落實債務重組。

值得注意的是，目前樓市的復蘇回暖基礎并不牢固，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策、精準對癥、擴大內需的要求下，業(yè)內仍在期待樓市的利好政策繼續(xù)跟進。“央行超預期的降準，預示了今年樓市調控政策繼續(xù)放松的導向，有助市場信心的進一步修復。”克而瑞稱。

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