惠州限售政策“三改一”，大量次新房或將涌入市場

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為了促進購房需求的釋放，惠州將執行了近6年的限售政策由原來的限售3年調整為1年。

2月16日中午，惠州市房地產業協會微信官方公眾號發布的消息顯示，惠州市人民政府辦公室發布《關于優化房地產調控政策的通知》，惠州市商品住房(含新建商品住房和二手住房)限售年限由原“取得不動產權證滿3年方可轉讓”調整為“取得不動產權證滿1年方可轉讓”。

2月16日下午，惠州市不止一名房產中介對第一財經表示，購買滿一年，但是還未滿三年的房源已經可以掛牌售賣了。

值得注意的是，業主對該政策的響應非常積極。惠州當地一名房產中介對第一財經透露，此前，其在貝殼平臺關注了不少小區，每天的新增掛拍只有一、兩套，2月16日當天，其關注的小區新增掛牌量上升到了20套左右。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為，縮短限售時限，將有利于促進次新房的流通速度，有助于釋放換房需求，大大提高了市場活力。長期看，有利于支持剛性和改善性住房消費的需求釋放，促進新房及二手房市場良性循環。與此同時，陳雪強也表示，短期內會造成大量的次新房涌入市場，對二手房市場形成一定沖擊。

惠州的限售政策始于2017年，當時目的就是為了防投機炒作。易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次限售政策放松，客觀上也是因為房地產市場的基本面發生了變化。對新房和二手房放松限售，也有助于促進兩個市場的活躍。“政策放松也有一定的約束，不是取消限售，而是有1年的限售期。”嚴躍進認為，這也是為了防范出現短期炒作的現象，說明政策依然在防范炒房和促進交易市場活躍方面做了平衡。

因為緊鄰深圳，惠州樓市承接了深圳樓市的外溢需求，很大一部分客戶來源于深圳。2021年以來，隨著深圳市房地產政策收緊，全國房地產市場整體下行，惠州樓市的銷售去化也受影響。根據惠州安居客的數據，2021年惠州市新建商品房共成交99248套，較2020年的160496套減少38.2%。

成交量下滑的同時，惠州市新房庫存量也高企?？硕鸾y計的數據顯示，截至2022年4月末，惠州市商品住宅的去化周期為51個月，也就是說，以當時的去化速度，現有的新建商品住房需要4年多才能賣完，庫存較高。

在此背景下，2022年，惠州多次進行房地產調控政策的優化，2022年4月，惠陽、大亞灣取消限購；8月，首套普通住房首付比例降至20%；11月，二手房“帶押過戶”模式成功落地；今年開年以來惠州多家銀行將首套住房貸款利率下調至3.9%，最低執行3.8%。

然而，政策調整的效果并不明顯。惠州安居客數據顯示，2022年惠州市新建商品住宅成交量繼續下滑，共成交59733套，同比減少39.8%。根據克而瑞的數據，2023年1月惠州市新房網簽成交共3779套，環比下跌42.5％，同比下降12.6％。

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