熱文：融資端困難解決之后，房地產下一個問題應如何化解？

忽如一夜春風來，近期房地產利好政策接連出臺，拂去了行業沉積已久的陰霾。“第二支箭”擴容、金融十六條、優化股權融資......政策針對房企融資難問題，多措并舉出臺利好，從“保交付”、“穩主體”等方面出發穩市場信心。

一時間，從金融機構到房地產企業，都重新拾起信心，有出險企業也決定努力回到正常經營軌道。融資性現金流有望好轉，但對房企持續發展更重要的經營性現金流，依然有待提振。反映到樓市上，便是全國商品房銷售仍在持續走冷。

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在近日舉行的國際金融論壇（IFF）2022全球年會上，多位經濟學家建言稱，目前的政策支持主要在于供給端資金面改善，但只是起到暫時止血作用，房企的庫存和債務可能還會進一步積累，未來要有更多需求端配套政策推出。

多位受訪房企人士也表示，核心城市的限購政策可以適度優化，一二線等高能級城市還可以放開落戶限制，同時調整“認房又認貸”、高比例的二套房首付等現行政策。“目前房企能做的，依舊是想盡辦法、用盡手段促銷，保證銷售回款。”

樓市需求亟待提振

四季度以來，地產支持政策不斷出臺，主要聚焦于房企融資端進行優化。其中最重要的是，監管層支持房企融資的“三支箭”發出，并快速落地，形成了供給端支持政策的基本框架，受益對象也從央國企向優質民企、中小房企等擴散。

在12月3日舉行的國際金融論壇（IFF）2022全球年會上，瑞銀投資銀行亞洲經濟研究部主管及首席中國經濟學家汪濤表示，政策從去年底開始已有所寬松，但都是救助某些企業的某些保交房項目。從最近出臺的“16條”看，政府已開始系統性幫助房地產，涉及貸款、發債、信托、政策性銀行等各方面，保障開發商資金流動。

據億翰智庫調研顯示，企業對近期的政策反應較為積極。如“第一支箭”方面，該項支持以開發貸為主，目前銀行放款更積極，放款效率提升，且利率更低。此外多家銀行與企業簽訂戰略合作協議，部分健康穩健的房企獲得百億、千億授信，對市場信心起到一定的提振作用。

不過，后續房企能得到多少實際貸款，還取決于商業銀行決策和企業自身經營情況。商業銀行主要考慮的仍是安全和回報，若企業及項目風險不可控，很難給予支持；此外，若企業銷售情況未有改善、經營承壓、未有新項目獲取，信貸落實也會受制約。

在前述會議上，多位經濟學家也提到了提振樓市需求的重要性。

平安證券首席經濟學家鐘正生表示，從地產復蘇來看，融資端的恢復只是必要條件，充分條件是銷售端能夠起來，把房地產整個鏈條帶起來。目前銷售遲遲沒有起來，所以大家對房地產投資還是比較謹慎的。

渣打銀行大中華及北亞區首席經濟學家丁爽也表示，對房地產行業來說，最終還是要看需求端、房屋銷售數據能不能上來。如果看短期，保交樓的問題解決，后面還有樓價問題。如果有潛在購房者看到樓價開始穩定，需求端會出現比較大的改善。

在過去的十月份，全國房地產銷售仍在探底，10月單月商品房銷售額再次跌下1萬億元，環比下降30.0%，即便有2021年同期的低基數，同比仍然下降23.7%，1～10月累計商品房銷售額同比下降26%，提振樓市需求迫在眉睫。

某頭部房企員工對第一財經表示，此前融資端的利好消息，除了對房企資金面起到積極作用，對市場信心有一定提振作用，但面對新出臺的政策，購房者需要一些消化和觀望的時間。“目前銷售還沒有明顯回溫，最多央國企有所復蘇。”

上述員工表示，為了促進項目銷售，企業會給購房者提供一些折扣優惠。此外，銷售人員需要更加積極，企業在打造產品的時候，也需要結合當下購房者的需求做出調整。

上述頭部房企營銷口人士也表示，目前公司主要是從兩方面著手，一是對客戶需求進行持續研究，提高品質和服務；另一方面，可以在價格上有所讓步，給購房者一些適當優惠。“但是價格方面，房企能給的優惠空間也有限。”

“現在市場上投資投機性需求逐步消失，甚至有些合理的住房需求也在萎縮，房地產市場真正企穩還需要時間。”鐘正生認為，如果房企內生現金流遲遲不能恢復，那么目前的紓困政策只是暫時止血，未來需要有更多需求端的政策。

業內期待繼續降低購房門檻

此輪融資利好出臺前，各地因城施策出臺了許多樓市刺激措施，但對市場提振力度有限。對房企來說，通過降價促銷的空間也較為有限，許多房企從業者，仍寄希望于政策“工具箱”能繼續釋放，并著重提及對高能級城市政策的放松。

“深圳過去落戶就能買房，所以被稱為‘全國人民的深圳’。”某華南房企內部人士告訴記者，如今則須在深圳落戶滿3年且繳滿3年社保，非深圳戶口則須繳滿5年社保，“放開限購、降低購房門檻，有可能把周邊的需求吸引過來。”

某頭部房企營銷口人士也表示，銷售端需要信心，除了對企業進行資金的扶持輸血，保持二手房價格穩定對消費者來說也至關重要。此外，如果能降低一線城市首付比例，解除或放開部分一二線城市購房資格限制，銷售端應該會有顯著提升。

貝殼研究首席市場分析師許小樂認為，在我國快速城鎮化時期，住房供給速度跟不上需求增長速度，限制購買房屋數量、限制外地炒房，是防止投機需求擠出自住需求的必要手段，對抑制過度投機、延緩房價上漲速度起到了重要作用。

但與過去相比，當下限購環境已發生不可逆的變化，我國房地產市場正在從中高速增長轉向中低速增長的平臺期，住房已由過去的供不應求轉向整體供需平衡，部分區域供過于求，房價上漲并不主要是供給不足導致，限購也失去了必要性。

“目前，大部分城市已經取消限購，部分城市放寬限購條件或區域，還有少數城市因擔心價格反彈維持限購。”許小樂稱，監測數據顯示，今年以來取消或放寬限購的城市，房價并沒有出現價格反彈。放開限購、同時控制好金融杠桿，就不會引發價格大漲。

他建議，全面優化限購政策，除四個供需矛盾較大的一線城市之外，其他城市全面取消居民購房限制。一線城市可縮小限購區域和限購范圍，放開非核心區域、放開高端產品限制。同時，優化改善型換房需求的貸款資質認定標準，“賣一買一”按首套標準。

“限購不放松，首付不降低，有資格的人不敢加杠桿，不用杠桿的人沒資格進場。”華東某出險房企內部人士表示，限購、限貸等政策對購房門檻和購房能力形成了全方位的嚴格限制。

除了優化限購，另有某全國性房企內部人士提及，一二線等高能級城市還可以放開落戶限制，給市場帶來更多購房需求。“認房又認貸”、高比例的二套房首付，也在很大程度上限制了購房能力，影響了改善型需求的釋放。

手中已有房產的一地產行業人士向記者表示，自己在西南某二線城市有購房需求，但受制于當地7成首付要求，目前無法入手。另有身在上海的地產從業者提到，上海認房又認貸的政策下，導致目前有房貸在身的他面臨7成首付門檻，“如果首付比例可以降低，就可以換到離公司更近的地方。”

此外，降低房貸利率、優化二手房市場調控，都對提振市場需求至關重要。

據貝殼研究院數據，11月全國首套利率為4.09%；另有近20城將首套房貸利率降至4.0%以下。“但相比美國等其他國家，目前房貸利率還是高的。”有全國性房企內部人士表示，還可降低存量房貸利率，減輕老百姓的經濟負擔，在一定程度上拉動消費。

二手房市場方面，上海中原地產資深市場分析師盧文曦向記者分析，上海市場基本上都是賣掉手中的二手房去打新，這也就意味著，若二手房交易量長期低位運行，將會影響置換需求，從而對新房銷售造成影響，“所以對‘三價就低’政策適當放松，允許正常杠桿使用，提振交易量，也會給市場帶來更多活力。”

值得注意的是，許小樂還建議稱，要鼓勵購房者“購房出租”增加租賃房源。對新增購房用于出租的房源，可對應放開購房限制；對居民已持有的存量閑置房源，只要用于租房登記出租，可獲得新增購房資格。

他表示，以“購房出租”推進“租購并舉”，全面打通新房、二手房、租賃住房市場通道，實現去化增量、盤活存量、增加租賃房源供給，既能更好滿足改善群體的需求，又能更好解決好新市民、青年人住房問題。“購房出租”不僅不違背房住不炒精神，而且也是實現租購并舉住房體系、落實房地產長效機制的制度創新。

標簽： 樓市銷售