【全球報資訊】車間搬進“寫字樓” ，深圳工業上樓5年將新增10個蛇口工業區

“工業上樓”成為當下大灣區時興的熱詞，專做工業廠房出租的小林也感覺到了。

“你別以為這是寫字樓，這是生產車間。”小林向第一財經介紹道。走進深圳某工業園區，高低錯落的高層廠房依次排開，從外觀上看，和寫字樓無異。除了廠房外，園區內還有各類餐飲店、小超市、籃球場和員工公寓。

(資料圖)

某工業園區內  黃瓊/攝

乘電梯上11樓，走進生產車間，墨綠色的地坪漆、明黃色的條紋將近千平米的場地劃分成不同的功能區，可容納數十個工人在流水線上依次展開作業。據小林介紹，該工業園區的廠房層高在4.5~5.8米之間，足以滿足工業生產需要。

日前，深圳舉行“20+8”產業2000萬平方米“工業上樓”廠房空間簽約儀式。根據計劃，深圳將按照每年建設不少于2000萬平方米、連續實施5年的進度，向社會提供“工業上樓”的高品質低成本產業空間。類比深圳蛇口工業區（占地面積10.85平方公里）來看，深圳1年所提供的“工業上樓”產業空間，相當于兩個蛇口工業區。

工業緣何上樓

改革開放以來，粵港澳大灣區憑借地緣優勢，吸引了全球產業轉移，成為全球重要的制造業基地。經歷了三四十年的高速發展，灣區內面臨著嚴重的土地資源緊缺和產業擴張升級問題。因而，在市場自發和政府引導協同之下，推動了“工業上樓”的快速發展。

第一財經記者走訪深圳多個工業園區發現，“工業上樓”一方面能夠有效提高單位工業用地的使用效率，另一方面相較于傳統的工業廠房，新工業園區在環境、配套設施、物業管理等多方面進行了升級，滿足了一部分企業轉型升級需求。

目前，我國對“工業上樓”尚無統一的定義。從直觀上理解，“工業上樓”不同于在傳統單層廠房進行生產作業的空間模式，而是在高密度園區的高層樓宇中進行生產、研發、設計、辦公的新型工業載體發展模式。

燈火閃耀、人口密集、工廠遍地是大灣區重要城市的特征，據戴德梁行統計，大灣區中深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發強度已超過30%國際警戒線，其中東莞和深圳均超過50%，因此大灣區成為中國工業用地最緊張的地區之一。

戴德梁行華南區策略發展顧問部高級董事、東莞公司負責人張國華在接受第一財經記者采訪時表示，堅持工業立市、工業強市，深圳、東莞、廣州、佛山等制造業大市產業發展擴張之勢十分迅猛，因此，通過采用“工業上樓”創新模式來實現土地集約，提高容積率，是各市政府探索這一模式的關鍵。

實際上，灣區內對“工業上樓”的探討已經開始了十多年。2005年，佛山順德天富來國際工業城成為灣區內首個“工業上樓”項目；2012年，深圳全至科技創新園成功實踐，推出了集研發生產于一體的23層工業大廈，；2016年，東莞抓住“工業上樓”契機，逐步在全市推廣，形成了東莞松湖智谷等載體；2018年至今，深圳、東莞、佛山等城市均出臺“工業上樓”扶持政策，全面鼓勵發展，“工業上樓”市場進入標準化、精細化發展時代。

目前，深圳各區已有一批“工業上樓”項目落地。比如位于深圳寶安的新橋東先進制造業園區，是深圳首個平方公里級的“工改工”城市更新項目，規劃建設148.6萬平方米工業廠房。龍崗寶龍專精特新產業園，是深圳首個“專精特新”專業園區項目，以市場價的30%—50%分割銷售給符合條件的優質企業。南山紅花嶺基地，是深圳重點推出的高標準建設、高效能企業集聚的“工業上樓”項目。

2021年7月，《國家發展改革委關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》中，明確提出要推廣“工業上樓”模式。此措施表示，深圳創新性的“工業上樓”嘗試合理有效，將被復制、推廣到全國。

“工業上樓”廠房的來源，張國華表示，主要有兩類，第一種是通過對存量的工業廠房進行改造——廠房結構加固、優化垂直交通、優化物流配套設施等手段，達到工業上樓的產品基本標準；第二種是通過城市更新、土地整備、凈地出讓等形式，新建造的全新產業園區，容積率約為3.0~4.0。

第一財經記者走訪時也發現，不少傳統的工業園區正在推陳出新，在合適的位置加裝垂直電梯、對園區內生產環境進行優化成為最常見的手法。但在張國華看來，在未來10年，第二種會成為大灣區工業上樓載體主要供應方式。

哪類產業適合上樓

“科技含量較高的企業，最好是認定為國家高新技術的企業。目前這類園區內很多醫療機械、智能制造的公司進駐。”小林對第一財經表示。

據張國華觀察，哪類產業適合上樓，主要根據產業門類、產業環節和生產技術水平而定。例如，珠三角在較早期就出現了“工業上樓”形態的產品，其根本原因是因為珠三角產業底層DNA——電子信息產業。伴隨改革開放，上世紀80年代深圳、東莞、珠海、佛山等城市承接從香港轉移的都市型輕工業，后來逐步演化成電子信息產業，其中封裝工序、測試工序、零配件加工制造等環節，均可上樓。

“除此之外，還有其他產業門類、環節適合上樓。”張國華表示，現階段“工業上樓”園區多以電子信息、智能裝備、醫療器械、新材料等產業為主，要求入駐企業的制造環節具備輕設備、輕污染、輕振動等特征。

深圳光明區云智科園招商處工作人員也告訴第一財經記者，入駐園區的主要包括生物醫藥、新能源、新材料等高新技術產業，目前與醫療相關的企業有近二十家，園區集研發、生產、辦公于一體。

租金略高 但回本不易

第一財經記者走訪了深圳市龍華區、光明區數個“工業上樓”項目，發現租金水平比周邊傳統廠房略高。

以龍華區2015年建成的國樂科技園為例，其招商人員告訴記者，整棟樓共11層，2樓以上的租金約40元/平方米/月，物業費約3塊/平方米/月，產業園區內員工宿舍、商超配備齊全。

某工業園區內  黃瓊/攝

而距離國樂科技園數百米的另一老式產業園，建成時間近10年，每棟廠房5到7層，租金約為30元/平方米/月（包括物業費），低于上述園區租金。

同時，記者從光明區的云智科園招商處得知，該園區的租金約45元/平方米/月，物業費在11~13.5元/平方米/月之間。工作人員告訴第一財經記者，很多入駐園區的企業能夠享受到政府的租金補貼，加上這些優惠之后，實際上的租金和周邊也差不多。

該工作人員介紹，雖然租金略高，但是對于開發商來說，回本卻不易。尤其是當下，維持高出租率本身較難。

按照要求，深圳“工業上樓”項目將落實“三生”“三創”“三平衡”要求，所謂“三平衡”，是指運營與財務、投入與產出、社會效益與經濟效益“三個平衡”，實現供給可持續，租金可預期，經驗可復制。

張國華對第一財經記者表示，在“工業上樓”單體廠房層面，建筑成本均高于傳統工業廠房，其原因為建筑結構成本增加、垂直交通系統提升、外立面打造等方面均需加大投入成本，并且園區專業配套設施、物流倉儲、集中商業配套等方面的要求均高于普通園區，更加貼合市場需求，也更加實用。

“‘工業上樓’項目開發運營方面，確實面臨較為突出的投入產出經濟平衡考量。”張國華稱，“工業上樓”產品主要面向工業企業，對制造空間的售價租金均十分敏感，有一定的價格接受天花板，加之建安成本偏高，因此純粹工業上樓項目在收益方面比較有限，甚至存在收支無法平衡的情況。在這種情況下，工業上樓項目沒辦法像商辦、商住樓項目一樣完全市場化運作，需要政府的大力扶持與激勵的政策引導。

張國華稱，前期一些“工業上樓”項目是由民營企業自主自發建設，采取分割銷售方式操作。從目前來看，想要大規模推動“工業上樓”，并且真正扶持制造業企業低成本運作，就需要回歸到產業本質，回歸到工業上樓作為制造業公共服務載體的本質上來。因此，后期的開發建設主體最好是由政府主導、國企操盤，加之政府給予獎勵扶持政策，才會有效達到高質量發展的戰略目標，才能成為深圳未來“20+8”產業集群落地的重要戰略抓手。

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