北京通州兩地取消“雙限”當晚，有剛需盤5小時銷售79套

“今天清晨5點多才到家，7點不到又返回售樓處了。這會兒你要去看房需要排隊或提前預約，一個銷售估計要接待六七個客戶。”

9日午間，當第一財經記者以購房者身份致電亦莊·金悅郡售樓處，銷售經理小王略顯疲態的聲音中透著一股興奮勁兒，“接下來要迎來最忙的銷售‘雙十一’了。”

(相關資料圖)

8日下午，北京樓市“限購”政策最嚴的城市副中心通州地區突發樓市新政，臺湖、馬駒橋兩地商品住房不再實施通州“雙限”政策，執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定：京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續5年社保或納稅可擁有一套住房。

臺湖和馬駒橋位處北京東南部六環附近，在購房政策調整之前，行政規劃上已歸屬北京經濟技術開發區管理。根據《北京市人民政府關于加快推進北京經濟技術開發區和亦莊新城高質量發展的實施意見》，賦權經開區工委、管委會對亦莊新城225平方公里（其中核心區60平方公里、大興部分87平方公里、通州部分78平方公里）實行了統一的規劃和開發建設。其中，通州部分即為亦莊新城臺馬地區。作為國家級產業園區，北京經開區擁有高新技術企業超過1700家，這帶來了大量的職住需求。“雙限”解除后，一批此前不滿足通州限購條件的剛需購房者，有了“上岸”的機會。

根據此次樓市新政，臺、馬地區新房和二手房的限購政策同步調整，但從政策效果來看，相較于二手房市場，對調控更敏感的新房市場率先熱了起來：新政發布當晚，不少購房者連夜驅車趕往售樓現場，房屋銷售們頻繁地在微信朋友圈里更新簽約消息，甚至有開發商開始緊急加推新盤。

“臺、馬地區本就承接了大量來自國貿CBD和通州、亦莊新城一帶的通勤剛需和改善族，而這類群體大都不符合通州‘雙限’之下的購房資質要求。加之，目前這兩地新房供應量非常緊俏，取消‘雙限’后，區域內新盤價值得到明顯提升，在價格看漲的預期下，不少持幣觀望者選擇此時入手。”小王介紹道。

公開信息顯示，亦莊·金悅郡是目前馬駒橋板塊唯一在售的限競房項目，由金融街、首開、通投三大品牌國企聯合打造，也是區域內8年來僅有新房項目。該項目于2020年開盤，在售戶型為72～118平米的2～4居室，預計交房時間為明年。

根據小王提供的最新銷售數據，“雙限”解除后的5小時，亦莊·金悅郡銷售79套，攬金約2.5億元。

“目前暫未全線漲價，但客源成交周期已明顯縮短，‘雙十一’的銷售優惠或會提前收回。”小王稱，目前“雙十一”的最大折扣力度為讓利三個點，即如果項目現場交5萬元訂金，七天之內交10%首付并月底前交齊首付，可以打三個9.9折。以戶型為88平米、總價420萬元的房源為例，首套房首付比為40％，首付折后約163萬元。

區域市場積壓需求的集中釋放疊加年末業績沖刺的需要，房企也開始加快推盤。第一財經了解到，“雙限”取消當日，亦莊·金悅郡項目新開售了一棟單元樓，供給房源超過20套，但以針對改善族的中等戶型房源為主。

“但亦莊·金悅郡的這個銷售數據還需理性看待。” 一名當地鏈家某門店房產中介告訴記者，目前，臺、馬地區只有少數幾個在售新盤，其中亦莊·金悅郡項目總價最低，房源相對充裕，短期內攬客量大也是情理之中。此外，在亦莊·金悅郡公布的銷售數據中，還包括一定比例的網簽數據。這一部分客群大都為“雙限”正式松綁前，不具備購房資質但聽聞調控或將松綁聲音的群體，他們此前已付定金但沒完成網簽。

也有持觀望態度的購房者告訴記者，目前，臺、馬兩地的新房項目多少有些“雞肋”。一方面，目前兩地的在售新盤中，小戶型項目寥寥，且項目大都距離地鐵站較遠，只能滿足亦莊新城附近工作人群的通勤需求，而改善型樓盤多位于臺湖板塊，臺湖板塊背靠亦莊核心區，其競爭力整體或不如后者；另一方面，臺、馬兩地周圍教育配套還比較匱乏，同時北京經開區僅對“60平方公里的亦莊核心區”實施了教育管理，臺馬兩地的學籍政策還不明朗，對于有子女入學需求的人群而言，短期或并不合適。

第一財經注意到，在人民網領導留言版上，有網友于2021年9月提出建言，建議亦莊新城實施教育一體化管理，“希望盡快爭取將馬駒橋、臺湖等區域的教育管理劃至亦莊經濟開發區”。

對此，北京經開區回復稱，“經社會事業局核實，已解讀京政發〔2019〕23號《北京市人民政府關于由北京經濟技術開發區管理委員會行使部分行政權力和辦理部分公共服務事項的決定》要求，經開區教育服務管理范圍為約60平方公里范圍內。”

多名當地新房銷售人士對記者表示，昨晚開始，帶動新房銷售火爆的大都是附近或地鐵沿線上班的剛需族以及看好區域長期商品住房價值的群體，但家庭類購房者認購和帶看量依然較為有限。

“短期來看，臺、馬兩地的成交量勢必有較為明顯的抬升，但從長期來看，臺、馬兩地房價上漲空間有多大，還得看周圍教育等配套的完善情況。”前述鏈家房產中介對記者表示。

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